訳あり物件を不動産買取して貰う前に知っておきたいこと

不動産買取を依頼する際に知っておきたいことが、訳あり物件に対する対応です。訳あり物件の扱い方を把握していなければ、思わぬトラブルに発展することがあります。どんな物件が訳ありになるのか、買取の際の注意点とは何かを簡単に見ていきましょう。

訳あり不動産とは

不動産の中でも訳あり不動産に分類されるのは、生活を送る上で何らかの問題が起きる可能性がある物件です。

建物が傾いていたり、雨漏りなどの水漏れが起きるなど、いわゆる欠陥住宅は訳あり不動産の一つです。ただ、経年劣化によって起きた問題は、訳ありに含まれないことが多くなっています。欠陥がなくても、建蔽率などを守らず建てられた問題のある不動産も、訳あり住宅の一つです。
土地や建物に問題がなくても、すぐ近くに反社会的組織の事務所や異臭を発する工場やゴミ処理場などがあるなど、環境に問題がある場合も訳ありという扱いになります。

さらに、訳ありの中でも有名なものが人が亡くなったり事故が起きた物件です。敷地内で人が亡くなれば、全てが訳ありとなる訳ではありません。どんな形で亡くなったかによって、判断が変わることになります。家族に見守られながら亡くなった場合であれば、訳あり不動産になることはありません。それに対し、自死や事故で人が亡くなった場合や、事件が起きたような物件は、訳あり不動産と分類される可能性が高くなります。

訳あり不動産買取の問題点

欠陥や周辺環境の問題がある物件、いわゆる事故物件と言われるような建物であっても、不動産会社に依頼をすることで買取をして貰うことができます。ただ、訳あり物件に分類されるような問題がある場合は、相場よりも査定額が下がる可能性が高くなります。

土地や建物などの不動産を買取した業者は、新たな買い手を探すことになります。何も問題がない物件であれば、相場と変わらない金額で売りに出すことができるでしょう。しかし、欠陥住宅や快適に生活ができないなどの問題がある住宅に関しては、相場と同程度の金額で売りに出すと、なかなか買い手がつかない可能性が高くなります。買い手がつかない時期が長くなれば、維持費などが嵩み、不動産会社の利益が減ってしまうことになります。少しでも早く売るためには、相場よりも低めの金額で売りに出すことが有効となるため、買取の際の価格も低く抑えられることが殆どです。

自死や事件が原因の住宅の場合、建物自体に問題がなければ問題なく売却できるのではないかと考える人もいるでしょう。しかし、人が亡くなった家に住みたくないと考える人は意外と多く、相場と変わらない金額で売りに出すと、なかなか売れない状態が続く可能性があるものです。
そのため、訳あり不動産の買取価格というのは、低めになりやすいと考えておく方が良いでしょう。

訳あり不動産を高く買取して貰うには

訳あり不動産を少しでも高く買取をして貰いたい、そんな時は不動産会社選びにこだわることが有効です。

売りたい不動産が事故物件の場合、敷地内で起きたことを隠して不動産業者に買取をして貰えば良いと考える人もいるでしょう。建物の傾きや環境問題など、目で見て分かる問題とは違い、心理的な問題は言われなければ気づかないことが殆どです。特殊清掃を依頼するなどの方法を取れば、痕跡をしっかりと消すことも可能です。ただ、心理的な問題に関しては、告知義務が課せられています。
事故物件であることを隠して買取をして貰った後に、事件などが起きていたことが発覚した場合、契約不適合を追及され買取自体がなかったことになる可能性があります。さらに、不動産会社や新たな買主に対し損害を与える行為になるため、損害賠償請求をされることも多いものです。
目に見えない欠陥などを意図的に隠して買取をして貰った場合にも、同じようなトラブルになる可能性があります。そのため、訳あり不動産は問題点をしっかりと申告した上で、売りに出すことが大切です。

問題点を伝えると、買い叩かれるというイメージを持つ人は少なくありませんが、査定額は不動産会社によって大きく異なるものです。多少の問題があっても、買取をするメリットがある物件と感じて貰うことができれば、相場に近い査定額がつく可能性もあります。そのため、少しでも高く買取をして貰いたいのであれば、複数の不動産会社で査定を受けてみることがおすすめです。

訳あり不動産買取のコツ

訳ありに分類される不動産は、なかなか売れない可能性があるため、買取の際に査定額が低く抑えられてしまうことが多いものです。ただ、査定額が下がることを防ぐために問題を隠して買取をして貰うと、後々大きなトラブルになる可能性があります。訳あり不動産を少しでも高く買取して貰いたいのであれば、問題点を隠すのではなく、不動産会社選びにこだわることがおすすめです。

ハウスドゥ！取手戸頭店では、事故物件も積極的に買取をおこなっております。他社で断られてしまった方も、セカンドオピニオン的なご利用も歓迎です。お気軽にお問い合わせください。

▶ あわせて読みたい：取手市の不動産売却・買取｜空き家・相続もハウスドゥ 取手戸頭

訳あり不動産の4分類｜心理的・物理的・環境的・法的瑕疵

訳あり不動産は、専門的には「瑕疵（かし）」の種類によって4つに分類されます。自分の物件がどの瑕疵に当たるかを把握しておくと、買取業者への説明や査定額の見通しが立てやすくなります。

瑕疵の種類	該当する主なケース
心理的瑕疵	自死・事故死・事件などが発生した物件（いわゆる事故物件）
物理的瑕疵	雨漏り・シロアリ被害・建物の傾き・土壌汚染など
環境的瑕疵	近隣に嫌悪施設（暴力団事務所・工場・ゴミ処理施設など）がある
法的瑕疵	再建築不可・接道義務違反・違法建築・未登記建物など

取手市・我孫子市・龍ケ崎市エリアでは、相続で受け継いだ実家が空き家のまま放置され、結果として物理的瑕疵（老朽化）や法的瑕疵（未登記・再建築不可）を抱えているケースが特に多く見られます。

訳あり物件の告知義務は何年？

心理的瑕疵（事故物件など）を売買・賃貸で告知する義務の期間には、明確な違いがあります。

• 賃貸の場合：国土交通省のガイドラインでは、事案発生からおおむね3年が経過すれば、次の入居者への告知は不要とされています（ただし社会的影響が大きい事件は3年を超えても告知が必要とされる場合があります）
• 売買の場合：賃貸のような明確な年数の定めはなく、買主の判断に重要な影響を及ぼす事実である限り、何年経過していても告知義務が続くと解されています

つまり「賃貸で3年告知したから売買でも同じ」と考えるのは誤りです。売買では時間が経過していても告知義務がなくならないため、自己判断で「もう時効だろう」と隠して売却すると、契約不適合責任を追及されるリスクが賃貸よりも高くなります。

仲介と買取、訳あり物件はどちらが向いている？

訳あり物件は、一般の個人が購入をためらう傾向が強いため、不動産会社が買主となる「買取」の方がスムーズに進むケースが多くなります。

	仲介	買取（当店など不動産会社が直接購入）
売却スピード	買主が見つかるまで数か月〜1年以上かかることも	最短数日〜1か月程度で現金化しやすい
告知義務・近隣への影響	広告掲載・内覧により近隣に知られる可能性がある	広告を出さずに完結できるため周囲に知られにくい
契約不適合責任	引き渡し後も一定期間は責任を負うのが原則	「現状有姿」での契約とし、免責とする特約を結べることが多い
価格	市場価格に近い価格を狙える可能性がある	仲介より低めになりやすいが、確実性を優先できる

「早く・確実に・近隣に知られず手放したい」という方には買取、「時間がかかっても市場価格に近い金額を目指したい」という方には仲介が向いています。当店ではどちらの方法も取り扱っておりますので、査定の際にご希望をお伺いした上でご提案しています。

訳あり物件の売却でかかる費用と使える税金の特例

訳あり物件であっても、一般の不動産売却と同じ費用・税金のルールが基本的に適用されます。

• 仲介手数料：売買価格400万円超の場合、速算式は「価格×3%+6万円+消費税」（買取の場合は仲介手数料が不要）
• 印紙税：売買契約書に貼付。契約金額に応じて金額が変動
• 登記費用：抵当権抹消登記や住所変更登記が必要な場合は司法書士報酬・登録免許税が発生
• 譲渡所得税：売却益が出た場合、所有期間5年超で20.315%（所得税15.315%+住民税5%）

相続した実家が訳あり物件（空き家）になっている場合は、一定の要件を満たすと「相続空き家の3,000万円特別控除」を使える可能性があります。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど要件が細かく定められているため、対象になるかどうかは税務署・税理士へ必ずご確認ください。当店でも要件の一次的な整理はお手伝いできます。

取手市・我孫子市・龍ケ崎市で訳あり物件を売るなら

ハウスドゥ！取手戸頭店（運営：株式会社JOB HOPE／茨城県知事(2)第7366号）は、取手市を拠点に我孫子市・龍ケ崎市・つくばみらい市・守谷市エリアの訳あり物件買取に対応しています。イメージキャラクターの古田敦也さんでおなじみの全国ブランド「ハウスドゥ」の看板と、地域密着の窓口対応の両方を活かせる点が強みです。

解体業者・測量士・司法書士との連携により、再建築不可や境界未確定などの問題を整理したうえで買い取ることも可能です。他社で断られた物件のセカンドオピニオン的なご相談も歓迎しています。

茨城県内で長年ご相談をいただいてきた地元の窓口として、まずはお電話やLINEでのご連絡から気軽にご利用いただけます。査定額や進め方に納得いただけるまで、無理な勧誘は行わず、お客様のペースに合わせて丁寧にご案内するサービス体制を大切にしています。安心してご相談ください。

訳あり物件の買取の流れ｜取手市での相談から引渡しまで

訳あり物件の買取は、一般的な売却と大きな流れは変わりません。ただし、物件の状況を最初に正確に共有することが、あとからの価格交渉や契約トラブルを防ぐいちばんの近道です。

各ステップにかかる期間は、物件の状態や権利関係、書類がそろっているかどうかで変わります。まずはお電話やLINEで状況をお知らせください。

訳あり物件の査定前にそろえておきたい書類と確認事項

査定の段階で次のような情報があると、買取の可否や条件の見通しが早く立ちます。すべてそろっていなくても相談は可能です。

心理的瑕疵（事故物件）で告知が必要なケースと不要なケース

人の死に関する心理的瑕疵については、国土交通省が2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しています。ガイドラインでは、次のような整理がなされています。

• 老衰・持病による自然死や、転倒・誤嚥など日常生活の中での不慮の死は、原則として告知しなくてよいとされています。
• ただし、自然死や不慮の死であっても、発見が遅れて特殊清掃などが行われた場合は、告知の対象になるとされています。
• 自死や他殺などの事案は、買主・借主の判断に重要な影響を与えるため、告知の対象になります。
• 隣の住戸や、通常使用しない共用部分で起きた事案は、原則として告知の対象外とされています。

なお、これはあくまで宅建業者向けのガイドラインです。個別のケースで告知すべきかどうかは、事案の経緯によって判断が変わるため、売却前に不動産会社へ正確に伝えたうえで確認することをおすすめします。

現状有姿の買取と契約不適合責任｜売主が知っておくべき注意点

訳あり物件の買取では、物件を「現状有姿（今のままの状態）」で引き渡す契約が多く、売主が引渡し後に負う契約不適合責任を免除または軽減する特約を結ぶことがあります。買主が不動産会社の場合、こうした特約を設けやすいのが買取のメリットです。

ただし注意したいのは、売主が知っていながら買主に伝えなかった不具合や事情については、免責特約があっても責任を免れない（民法第572条）という点です。雨漏りやシロアリ被害、過去の事案など、知っていることは必ず伝えるようにしてください。詳しくは不動産買取の契約不適合責任と免責特約のポイントの記事で解説しています。

訳あり物件を売る前に避けたい3つの行動

自己判断で事情を伏せたまま売却活動を始める

告知すべき事情を伝えないまま契約すると、後から契約解除や損害賠償を求められるおそれがあります。最初に正直に伝えるほうが、結果的に早く確実に売却できます。

相談の前に建物を解体してしまう

古家を解体して更地にすると、住宅用地の固定資産税の軽減が受けられなくなる場合があります。また、再建築不可の土地は、解体すると新たに建物を建てられないこともあります。解体は査定を受けて方針を決めてから検討しても遅くありません。放置した空き家のリスクは取手市の空き家放置リスク7選もご覧ください。

相続登記をしないまま放置する

相続した物件を売るには、原則として所有者の名義を相続人に変更しておく必要があります。相続登記は2024年4月から義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が求められています。売却を考えている場合も、早めに登記の準備を進めましょう。どうしても活用や売却が難しい土地の選択肢としては、相続土地国庫帰属制度もあります（要件あり）。

訳あり物件の種類別｜くわしい記事はこちら

訳あり物件にもさまざまな種類があります。より詳しい内容は、それぞれの専門記事で解説しています。

• ▶ 残置物・家財そのままで売却できる？取手市の買取【2026】
• ▶ 再建築不可・接道義務の土地は売れる？取手市の出口4つ
• ▶ 未登記建物は売却できる？固定資産税と売却時の3つの障害
• ▶ 仲介手数料33万円とは？取手市で低廉な空き家を売るときの特例
• ▶ 取手市の空き家査定｜減額される5つの理由と対策

よくある質問

Q. 訳あり物件は必ず安くなりますか？

A. 一般的に市場価格より低めになる傾向はありますが、下がり幅は瑕疵の種類・程度・立地によって大きく異なります。問題点を隠さず伝えたうえで複数社に査定を依頼することで、相場に近い金額がつく場合もあります。

Q. 事故物件であることを黙って売ってもよいですか？

A. 認められません。売買では告知義務に明確な年数の上限がなく、後から発覚すると契約不適合責任を追及され、損害賠償請求に発展する可能性があります。必ず事前に申告してください。

Q. 残置物（家財）が残ったままでも買い取ってもらえますか？

A. 買取の場合は残置物が残ったままでも対応できるケースが多くあります。詳しくは当サイトの残置物特化記事もご参照ください。

Q. 訳あり物件専門の買取業者に頼まないといけませんか？

A. 必ずしもその必要はありません。地域の不動産会社でも、訳あり物件の買取実績や解体業者・司法書士との連携体制があれば対応可能です。全国対応の専門業者と、地域密着で相談しやすい不動産会社、それぞれにメリットがあるため比較検討をおすすめします。

Q. 査定や相談だけでも依頼できますか？

A. 可能です。当店では査定・ご相談を無料でお受けしています。売却するかどうか迷っている段階でもお気軽にお問い合わせください。

Q. 訳あり物件を近隣に知られずに売ることはできますか？

A. 買取は、広告を出さずに取引を進められるため、仲介に比べて近隣に知られにくい傾向があります。ただし、買主に対する告知義務がなくなるわけではありません。

Q. 売却前に特殊清掃やリフォームをしたほうがよいですか？

A. 状況によります。費用をかけても査定額がその分上がるとは限らないため、先に現状のまま相談し、買取の条件を確認してから判断することをおすすめします。

Q. 相続登記が済んでいない訳あり物件でも相談できますか？

A. 相談は可能です。ただし売却には名義の変更が必要になります。相続登記は2024年4月から義務化されているため、登記の進め方も含めてご相談ください。

当店が実際にお手伝いした売却実績は売却査定実績とお客様の声でもご紹介しています。