「査定を頼んだのに、断られた」「複数社に連絡したのに1社しか動いてくれない」——取手市・我孫子市・龍ケ崎市・利根町で、価格の低い戸建てや土地を売ろうとした方から、こうした声をよく伺います。理由の一つは、仲介手数料そのものが安いため、不動産会社にとって割に合いにくいという構造にあります。
この記事では、ハウスドゥ 取手戸頭（株式会社JOB HOPE／茨城県知事（2）第7366号）が、2024年7月1日に施行された「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」（仲介手数料33万円ルール）について、制度の内容・計算方法・注意点、そして安い空き家がなぜ後回しにされやすいのかを、取手市周辺の実情とあわせて解説します。
「仲介手数料33万円」とは何か
結論から言うと、「仲介手数料33万円」とは、税抜800万円以下の低廉な空家等（空き家・空き地）を売買するとき、不動産会社が売主・買主それぞれから受け取れる仲介手数料の上限を、通常の計算式より高く設定できる特例のことです。2024年（令和6年）7月1日に施行された、宅地建物取引業法の報酬告示改正によるものです。
正式名称は「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」
国土交通省の告示上の正式名称は「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」です。「空家等」とありますが、建物が空き家である必要はなく、空き地・古家付き土地・居住中の低価格物件も対象になります（後述）。
2018年からあった旧制度との違い
実はこの特例自体は2018年（平成30年）1月からありました。ただし旧制度は対象が「税抜400万円以下」、上限は「18万円（税別）＋消費税」と、範囲も金額も小さいものでした。2024年7月の改正で、対象は「税抜800万円以下」に倍増し、上限は「30万円（税別）＋消費税＝33万円（税込）」に引き上げられています。取手市周辺の低価格帯の戸建て・土地は、旧制度では対象外だったものが、新制度で対象に入るケースが増えています。
| 項目 | 2018年〜の旧制度 | 2024年7月〜の新制度 |
|---|---|---|
| 対象価格 | 税抜400万円以下 | 税抜800万円以下 |
| 受け取れる上限 | 18万円＋消費税（片側から） | 30万円＋消費税＝33万円（税込・片側から） |
| 対象 | 空き家・空き地 | 空き家・空き地に加え、低価格の宅地・建物も含む運用 |
| 説明・合意 | 媒介契約時に必要 | 媒介契約時に必要（変更なし） |
なぜ引き上げられたのか（空き家対策としての位置づけ）
国土交通省は、空き家の増加を社会課題としています。価格が低い物件は、現地調査・広告・買主対応にかかる手間が売買価格に見合わず、不動産会社が取り扱いを避けがちでした。その結果、売主が仲介を依頼できず空き家が放置される、という悪循環を断つために報酬の上限が引き上げられました。取手市・我孫子市・龍ケ崎市・利根町のような、都市部に比べて低価格帯の物件が一定数ある地域ほど、この制度の影響を受けやすいといえます。
通常の仲介手数料はいくら？速算式と早見表
特例を理解する前提として、通常の仲介手数料の上限を確認しておきます。売買価格が400万円を超える場合、宅地建物取引業法にもとづく速算式は次のとおりです。
売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
| 売買価格 | 通常の仲介手数料上限（税込） |
|---|---|
| 300万円 | 特例の対象（後述） |
| 500万円 | 23万1,000円 |
| 800万円 | 33万円 |
| 1,200万円 | 46万2,000円 |
| 1,800万円 | 66万円 |
| 2,500万円 | 89万1,000円 |
ここで気づいていただきたいのは、通常の速算式でも「800万円」なら手数料は33万円になるという点です。つまり特例が意味を持つのは、800万円を下回る価格帯です。300万円の物件を通常の速算式で計算すると9万円ですが、特例を使えば上限33万円まで受け取れる可能性があるということです。
仲介手数料が33万円になる3つの条件
特例で33万円（税込）を受け取るには、次の3つの条件がすべて必要です。
条件1．物件価格が税抜800万円以下であること
建物付きの戸建てだけでなく、更地・古家付き土地も対象です。「低廉な空家等」という名称ですが、居住中かどうかは問いません。
条件2．現地調査等の費用について事前に合意があること
これが最も見落とされやすい条件です。特例で通常より多く受け取れるのは、「価格が安い物件ほど、現地調査・測量・近隣への聞き取りなど、通常より多くの費用と手間がかかる」ことを前提にした制度だからです。そのため不動産会社は、媒介契約を結ぶ時点で、通常の上限を超えてかかる費用の内容と金額を書面で説明し、売主の合意を得なければなりません。「後から請求される」のではなく、契約前に金額が明示されている必要があります。
条件3．売主・買主それぞれと合意していること
33万円は「双方合計」ではなく、売主・買主のそれぞれから最大33万円ずつ受け取れる上限です（合計で最大66万円になり得ます）。ただし買主側から受け取る場合も、同様に事前の説明と合意が必要です。売主だけが不利益を受ける制度ではありません。
【本題】なぜ安い空き家ほど不動産会社に敬遠されるのか
ここが、この記事で一番お伝えしたいことです。低廉な物件は、次のような理由で不動産会社の負担が増える一方、報酬（旧制度では上限18万円、それ以前は速算式どおりの数万円）は小さいままでした。
- 取手市・利根町・河内町などの郊外部は、隣地との境界が未確定な土地が多く、測量・確認に手間がかかる
- 相続を経た古い家は、権利関係の確認（登記簿・戸籍の収集）に時間がかかる
- 再建築不可・接道義務を満たさない土地は、購入検討者への説明が複雑になる
- 残置物が多い空き家は、現地確認・写真撮影・広告作成に通常より時間がかかる
- 価格が安いほど、成約しても得られる手数料が小さく、割に合わない
「査定額がバラバラ」「1社しか対応してくれない」という現象の背景には、こうした構造があります。仲介手数料33万円の特例は、こうした低価格帯の物件でも不動産会社が採算を取れるようにし、結果として売主が売却の依頼先を見つけやすくするための制度です。
特例を使ううえでの注意点
33万円は上限であって、必ず請求される金額ではない
特例はあくまで「上限」の引き上げです。実際にいくら請求するかは不動産会社ごとに異なり、通常の速算式どおりで対応する会社もあります。査定を依頼する際は、手数料をいくらに設定するか、事前に確認・交渉することをおすすめします。
事前説明のない請求は法律違反
媒介契約の締結時に費用の説明・合意がないまま、決済時になって特例分を上乗せ請求することは認められません。契約前の重要事項説明・媒介契約書の内容を必ず確認してください。
400万円以下の物件にも400万円特例が別にある
800万円以下の低廉な空家等特例とは別に、400万円以下の物件を対象にした特例（速算式の「6万円」部分を「18万円」に引き上げる特例）も存在します。800万円特例と400万円特例は根拠となる告示上の位置づけが異なるため、査定時にどちらの計算が適用されているか、不動産会社に確認すると安心です。
取手市・我孫子市・龍ケ崎市・利根町の低廉物件の実情
当店が担当する取手市・我孫子市・龍ケ崎市・利根町・河内町のエリアには、次のような背景から、800万円以下の価格帯で取引される戸建て・土地が一定数あります（金額は物件ごとに異なるため、あくまで傾向としてご覧ください）。
- 取手市：戸頭・稲戸井など、昭和40〜50年代に開発された住宅団地で、築年数の古い戸建てが低価格帯で取引されることがある
- 利根町・河内町：農村部で敷地が広く、建物の老朽化が進んだ空き家や、接道条件の厳しい土地が見られる
- 龍ケ崎市：ニュータウン外縁部や、駅から離れたエリアで低価格帯の土地取引がある
- 我孫子市（千葉県）：手賀沼周辺や成田線沿線の一部で、古家付き土地の取引がある
こうしたエリアの物件は、都市部の物件に比べて査定額が伸びにくい一方、権利関係の確認や現況調査に手間がかかる傾向があります。特例の存在を知らずに「安いから断られた」と諦める前に、対応している不動産会社に相談することをおすすめします。
売却の流れ
低廉な空家等の売却でも、基本的な流れは通常の不動産売却と同じです。
- 査定の依頼（無料）。この段階で、想定価格と手数料の考え方を確認する
- 媒介契約の締結。ここで特例を適用する場合は、現地調査費用等の説明・合意を書面で行う
- 現地調査・境界確認・書類収集（権利関係が複雑な場合は時間がかかることがある）
- 売り出し・広告・内見対応
- 売買契約の締結
- 決済・引き渡し（抵当権抹消登記や相続登記が未了の場合は、事前に済ませておく必要がある）
仲介と買取、低廉な物件ではどちらが向いているか
低価格帯の物件は、仲介で買主を探すよりも、不動産会社が直接買い取る「買取」のほうが早期に現金化できる場合があります。買取では仲介手数料自体が発生しません（不動産会社が売主から直接買うため、媒介行為が発生しないことが理由です）。ただし買取価格は、その後の修繕・再販費用が織り込まれるため、仲介の想定成約価格より低くなる傾向があります。
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 発生する（特例適用の可能性あり） | 発生しない |
| 売却までの期間 | 買主が見つかるまで数か月〜 | 数週間〜1か月程度で現金化しやすい |
| 価格 | 市場価格に近い水準を狙える | 仲介の想定価格より低めになりやすい |
| 向いているケース | 時間をかけられる、条件のよい物件 | 急いでいる、権利関係が複雑、残置物が多い |
低廉な空家等の場合、「仲介で時間をかけて特例の範囲内で手数料を抑えつつ売る」か「買取で手数料ゼロだが価格は下がる」かは、物件の状態と売却を急ぐ事情によって変わります。当店では両方の想定額を並べてご説明しています。
費用と税金
仲介手数料以外にも、売却時には次の費用がかかります。
- 印紙税：売買契約書に貼付。契約金額に応じて決まり、軽減措置の適用がある期間もあるため、契約時に確認してください
- 抵当権抹消登記：登録免許税は不動産1個につき1,000円（土地と建物で2個）。司法書士に依頼する場合は別途報酬がかかる
- 相続登記・住所変更登記：相続登記は2024年4月から義務化（相続を知った日から3年以内、過料10万円以下）。住所変更登記も2026年4月から義務化される
- 譲渡所得税・住民税：売却益が出た場合に課税。所有期間5年超の長期譲渡は20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）、5年以下の短期譲渡は39.63％
低廉な物件でも、相続で取得した場合は「相続空き家の3,000万円特別控除」が使えることがあります。適用要件（昭和56年5月31日以前建築、区分所有建物でない、相続開始直前まで被相続人が一人で居住していた等）に該当するかは、要件が細かいため税務署または税理士へのご確認をおすすめします。
理由別に見る、低廉な物件の売却
相続した実家が安い査定しか出ない
築年数が古く、価格が800万円を下回ることが見込まれる場合こそ、特例の対象になりやすい物件です。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議書に「換価分割」の旨を明記したうえで代表者名義に変更し、売却手続きを進めます。
空き家を放置してしまっている
空き家は放置期間が長いほど傷みが進み、査定額が下がりやすくなります。特定空家等に指定されると固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が最大6倍になることもあります。価格が下がる前に、査定だけでも早めに受けることをおすすめします。
訳あり物件・事故物件
告知義務のある事案（人の死に関する事情など）を抱える物件は、買主が見つかりにくく、価格が下がりやすい傾向があります。国土交通省のガイドラインでは、賃貸取引はおおむね3年経過で原則告げなくてよいとされる一方、売買取引には経過期間の定めがなく、原則として期間の制限なく告知対象になり得ます。こうした物件は仲介より買取のほうがスムーズに進むことも多く、当店では告知義務の考え方も含めてご説明します。
離婚にともなう財産分与
共有名義・ペアローンの家は、双方の合意と手続きが必要です。価格が低い物件であっても、財産分与の期限（離婚成立から2年以内が目安とされる請求期限）を意識した売却スケジュールが必要になります。
住み替え・任意売却
住宅ローンの支払いが厳しく、任意売却を検討する場合は、金融機関との調整に時間がかかります。低価格帯の物件ほど、早めの相談が選択肢を広げます。
ハウスドゥ 取手戸頭が選ばれる理由
当店は、古田敦也氏をイメージキャラクターに起用する全国ブランド「ハウスドゥ」の加盟店として、取手市戸頭に店舗を構えています。低価格帯の物件であっても、査定額の根拠を書面でご説明することを徹底しています（宅地建物取引業法第34条の2第2項により、価額について意見を述べるときは根拠を明らかにする義務があります）。仲介・買取の両方に対応しているため、物件の状態やご事情に応じて、最も手取りが多くなる方法をご提案できます。
店舗名：ハウスドゥ 取手戸頭 運営会社：株式会社JOB HOPE 免許番号：茨城県知事（2）第7366号 所在地：〒302-0034 茨城県取手市戸頭1-16-10
よくあるご質問
Q. 仲介手数料33万円は消費税込みですか？
はい、33万円は消費税込みの金額です（30万円＋消費税10％＝33万円）。特例の告示上は「30万円（税別）」と定められています。
Q. 33万円は必ず請求される金額ですか？
いいえ、33万円は上限であり、必ず請求される金額ではありません。実際の金額は、媒介契約の締結時に不動産会社と合意した内容によります。査定の際に確認することをおすすめします。
Q. 低廉な空家等とはどのようなものですか？
税抜800万円以下の空き家・空き地・古家付き土地を指します。居住中かどうかは問いません。名称に「空家」とありますが、更地や土地のみの取引も対象になり得ます。
Q. いつから始まった制度ですか？
現在の800万円・33万円の特例は2024年（令和6年）7月1日に施行されました。それ以前の2018年（平成30年）1月から、400万円以下・18万円（税別）の旧特例が存在していました。
Q. 買主側も33万円を負担するのですか？
特例は売主・買主それぞれに適用され、双方から最大33万円ずつ（合計最大66万円）受け取れる上限です。買主側から受け取る場合も、事前の説明と合意が必要です。
Q. 取手市周辺で800万円以下の物件でも査定してもらえますか？
はい、当店では低価格帯の物件も査定・ご相談を承っています。仲介・買取それぞれの想定額と手数料の考え方をあわせてご説明しますので、お気軽にご相談ください。
まとめ
「仲介手数料33万円」とは、税抜800万円以下の低廉な空家等を対象に、2024年7月1日から適用されている媒介報酬の特例です。安い物件ほど不動産会社に敬遠されがちだった状況を変えるための制度であり、事前の説明・合意があれば、通常より高い手数料を不動産会社が受け取れるようになりました。売主にとっては「上限であって定価ではない」ことを理解したうえで、査定時に金額の根拠を確認することが大切です。取手市・我孫子市・龍ケ崎市・利根町・河内町で低価格帯の不動産売却をお考えの方は、ハウスドゥ 取手戸頭（0120-565-072）へお気軽にご相談ください。
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