取手市周辺で、価格の低い戸建てや土地の売却を考えていると、「査定を断られた」「仲介手数料が高くなると聞いた」といった不安が出てきます。この記事では、2024年7月1日に始まった「低廉な空家等」の仲介手数料の特例（いわゆる33万円ルール）について、通常の上限との違い・合意が必要なこと・手数料とは別にかかる費用を、国土交通省の説明にもとづいて整理します。
ハウスドゥ 取手戸頭（株式会社JOB HOPE／茨城県知事（2）第7366号）が、売主の立場で「結局いくらまで払う可能性があるのか」を確認できるように、早見表と見積り確認チェックリストをまとめました。
この記事のポイント（先に結論）
- 特例の対象は、売買価格が800万円以下（税別）の宅地・建物です。空き家かどうか、人が住んでいるかどうかは問われません（国土交通省）。
- 通常の上限は、売買価格が300万円なら15万4,000円（税込）です。特例が使える場合の上限は33万円（税込）で、その差は最大17万6,000円です。
- 33万円は上限であり、請求してよい定額ではありません。上限を超える部分は「当該媒介に要する費用」（現地調査等）を勘案したもので、媒介契約の締結時にあらかじめ合意しておくことが重要とされています。
- 測量・解体・残置物の処分・登記などの費用は、別の業者や手続きにかかる費用です。仲介手数料（媒介報酬）とは別に見積りを確認してください。
- 2018年から2024年6月まであった「400万円以下・18万円」の特例は、現行制度の前身（沿革）です。現在、別の特例として並行して使われているわけではありません。
「仲介手数料33万円」とは何か
不動産会社が売買の仲介（媒介）で、売主または買主の一方から受け取れる手数料には、法律にもとづく告示で上限があります。国土交通省は、売買価格に応じた料率（200万円以下の部分5.5％、200万円超400万円以下の部分4.4％、400万円超の部分3.3％。いずれも税込）を合計した額が原則の上限だと説明しています。
令和6年（2024年）7月1日以降は、価格が800万円以下の「低廉な空家等」について、当該媒介に要する費用を勘案して、原則の上限を超えて受け取れる特例が設けられました。ただし、その上限額は「30万円×1.1倍」＝33万円（税込）までです。対象は「価格800万円以下の宅地・建物」で、使用の状態は問われません。業務負担に比べて収益性が低く、不動産会社が扱いにくかった空き家等の取引について、仲介業務への参入を後押しして流通を進めることが、特例の狙いとされています。
出典：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」（2026年11月1日閲覧）
通常の上限と特例の上限を比べる早見表
下の表は、売買価格（税別）ごとに、原則の計算で求めた上限と、特例が使えるときの上限を並べたものです。原則の上限は、国土交通省が示す料率（税込）で計算しています。
| 売買価格（税別） | 通常の上限（税込） | 特例が使えるときの上限（税込） | 上限の差 |
|---|---|---|---|
| 100万円 | 5万5,000円 | 33万円 | 27万5,000円 |
| 200万円 | 11万円 | 33万円 | 22万円 |
| 300万円 | 15万4,000円 | 33万円 | 17万6,000円 |
| 400万円 | 19万8,000円 | 33万円 | 13万2,000円 |
| 500万円 | 23万1,000円 | 33万円 | 9万9,000円 |
| 600万円 | 26万4,000円 | 33万円 | 6万6,000円 |
| 700万円 | 29万7,000円 | 33万円 | 3万3,000円 |
| 800万円 | 33万円 | 33万円 | 0円 |
ご注意：右の2列は「請求してよい額」ではなく、それ以上は受け取れない上限です。実際の金額は、不動産会社と売主が媒介契約の際に合意した額になります。上限が33万円でも、通常の上限どおりの金額で引き受ける会社もあります。売買価格が800万円ちょうどのときは、通常の計算でも33万円になるため、特例による上乗せはありません。
計算例（300万円の場合）：200万円×5.5％＝11万円、（300万円−200万円）×4.4％＝4万4,000円、合計15万4,000円（税込）が通常の上限です。特例の上限33万円との差は17万6,000円で、この差の範囲が「現地調査等に要する費用を勘案して」合意される部分にあたります。
特例を使うときに確認したい3つのこと
1．売買価格が800万円以下（税別）か
建物付きの戸建て、古家付き土地、更地のいずれも対象になり得ます。国土交通省の整理では、対象は「価格800万円以下の宅地・建物」で、使用の状態は問いません。居住中の家でも、価格が800万円以下であれば特例の対象になります。
2．上乗せ分は「媒介に要する費用」を勘案したものか
特例は、価格が低くても現地調査や権利関係の確認などの手間は大きく変わらない、という事情を踏まえた制度です。そのため、通常の上限を超えて受け取る場合は、どのような調査・業務に費用がかかるのかを、売主が納得できる形で説明してもらうことが大切です。
3．媒介契約の際に、上限の範囲内で金額を合意したか
国土交通省は、特例の対象になる場合は、契約後のトラブルを防ぐため、原則による場合以上に、媒介を依頼する（媒介契約を締結する）際にあらかじめ上限額の範囲内で合意しておくことが重要だとしています。決済の段階で初めて特例分を知らされる、という形は避けたいところです。
仲介手数料とは別にかかる費用を整理する
低価格帯の物件では、仲介手数料より、測量や解体、残置物の処分といった別の費用のほうが大きくなることもあります。次の表のように、誰に支払う費用かを分けて見積りを確認すると、「33万円に何が含まれるのか」の混乱を避けられます。
| 費用 | 支払い先の例 | 仲介手数料（媒介報酬）に含まれるか |
|---|---|---|
| 仲介手数料（媒介報酬） | 媒介を依頼した不動産会社 | （この費用そのもの） |
| 現地調査等の費用（特例を使う場合） | 媒介を依頼した不動産会社 | 特例の上限の範囲で合意した分が、媒介報酬に反映されます |
| 測量・境界の確認 | 土地家屋調査士・測量会社など | 含まれません（別の発注） |
| 建物の解体 | 解体業者 | 含まれません（別の発注） |
| 残置物の処分 | 処分業者など | 含まれません（別の発注） |
| 抵当権抹消などの登記 | 登録免許税（抹消は不動産1個につき1,000円）と、司法書士に依頼する場合の報酬 | 含まれません |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る収入印紙 | 含まれません |
媒介報酬のほかに、売主が特別に依頼した広告などの実費が別途かかる場合もあります。その場合も、あらかじめ内容と金額を確認しておきましょう。
売却前に確認する見積りチェックリスト
査定や媒介契約の前に、次の項目を不動産会社に確認すると、手数料の考え方が比較しやすくなります。
- 売買価格の想定は800万円以下（税別）か。特例の対象になる見込みか
- 媒介報酬の上限額と、実際に請求する予定の金額（円）はいくらか
- 通常の上限との差額がある場合、どの調査・業務の費用を想定しているか
- 金額の合意は、媒介契約の締結時に行われるか（契約書や説明資料で確認できるか）
- 成約しなかった場合に、媒介報酬の請求が発生しないか
- 測量・解体・残置物処分・登記は、誰が・いつ・いくらで手配するのか（媒介報酬とは別の見積りか）
- 買主側の仲介会社に支払う手数料は、売主の負担に含まれないか
- 「買取」を提案された場合、不動産会社が直接買い取る形か、買主を紹介する形か
2018年からの旧特例（400万円以下・18万円）との関係
低廉な空き家等の特例は、平成30年（2018年）1月1日施行の報酬告示の改正で最初に設けられました。全日本不動産協会の解説によると、当時の対象は価額400万円以下（消費税等相当額を含まない）で、売主から受け取る報酬の上限は18万円の1.08倍に相当する金額（当時の消費税率8％）でした。
| 項目 | 旧特例（2018年1月〜） | 現行の特例（2024年7月1日〜） |
|---|---|---|
| 対象価格 | 400万円以下 | 800万円以下 |
| 上限 | 18万円の1.08倍（約19万4,000円） | 30万円の1.1倍＝33万円 |
| 合意 | 媒介契約の締結時にあらかじめ説明・合意 | 上限の範囲内で、媒介契約の締結時にあらかじめ合意しておくことが重要 |
従来の旧特例は、現行の特例へ見直される前の制度（沿革）です。現在、旧特例と現行の特例が別々に選べるわけではありません。古いウェブ記事には「400万円まで18万円」という記載が残っていることがあるため、最新の国土交通省の説明で確認してください。
出典：公益社団法人 全日本不動産協会「空家売買の媒介報酬」（2018年当時の解説・2026年11月1日閲覧）
仲介で売るか、買取で売るか
低価格帯の物件では、仲介で買主を探す方法のほかに、不動産会社が直接買い取る「買取」という選択肢があります。買取では、不動産会社が買主になるため、仲介手数料は原則として発生しません。ただし、買取価格には再販までの費用などが見込まれるため、仲介で想定した成約価格より低くなることがあります。
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 発生する（上限は価格に応じた通常の上限、または特例の上限） | 不動産会社が直接買い取る場合は原則発生しない |
| 売却までの進め方 | 買主を探す。売却活動の期間は物件・価格によって変わる | 不動産会社と条件が合えば、買主探しの期間を省ける場合がある |
| 価格の考え方 | 市場での成約価格を目指す | 再販までの費用などを見込むため、仲介の想定より低くなることがある |
| 向きやすいケース | 時間をかけられる、立地や状態に強みがある | 早く手放したい、残置物や権利関係の整理が負担になっている |
見積りを比べるときは、「仲介でこの価格で売れた場合の手取り」と「買取の提示額」を、手数料とその他の費用を差し引いて並べるのがおすすめです。当店では、仲介・買取の両方に対応しています。詳しくは不動産買取に仲介手数料はかかる？取手市で手取り比較もご覧ください。
取手市周辺で800万円以下の物件を売る前に確認したいこと
価格帯にかかわらず、売却の前に次の点を確認しておくと、相談や査定が進めやすくなります。物件ごとに事情が異なるため、ここでは一般的な確認項目をまとめます。
- 権利関係：登記簿上の名義が亡くなった方のままの場合は、相続登記が必要です。法務省によると、相続登記は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する義務があり（正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象）、2024年4月1日より前に取得を知った未登記の不動産は2027年3月31日までに登記が必要です。遺産分割がまとまらない場合の「相続人申告登記」もありますが、売却や抵当権の設定をするときは相続登記が必要です。詳しくは法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」（2026年11月1日閲覧）をご確認ください。
- 境界・接道：隣地との境界がはっきりしているか、建築基準法上の道路に接しているかを確認します。再建築ができない土地は、買主への説明が必要になります。
- 建物と残置物：建物の老朽化の程度、家財や残置物の量を確認します。解体して更地にするか、そのまま売るかは、見積りを比べて決めるのが一般的です。
- 住宅ローン・抵当権：ローンが残っている場合は、決済時に抵当権を抹消する手続きが必要です。
- 税金：売却益が出た場合は譲渡所得の課税があります。相続した空き家には3,000万円の特別控除が使えることがあります（要件は相続した空き家の3,000万円控除（取手市）で整理しています）。
実家の売却や空き家の査定の進め方は、取手市の実家売却・査定、取手市の空き家査定もあわせてご覧ください。
売却の流れと、特例を使う場合の合意のタイミング
- 相談・査定：想定価格と、手数料の考え方（通常の上限か、特例を使うか）を確認する
- 媒介契約の締結：媒介報酬の上限額と実際の金額、特例を使う場合は現地調査等の費用の考え方について、この時点で合意する
- 現地調査・境界確認・書類の収集：権利関係が複雑な場合は時間がかかることがある
- 売り出し・内見対応
- 売買契約の締結：印紙税が必要になる
- 決済・引き渡し：抵当権の抹消や相続登記が済んでいない場合は、事前に手続きする
ハウスドゥ 取手戸頭について
ハウスドゥ 取手戸頭は、取手市戸頭に店舗を構える不動産会社です。運営会社は株式会社JOB HOPE（茨城県知事（2）第7366号）で、不動産の売却・買取のご相談に対応しています。取手市・利根町・河内町・龍ケ崎市のほか、千葉県我孫子市の物件も、お気軽にご相談ください。
店舗名：ハウスドゥ 取手戸頭 運営会社：株式会社JOB HOPE 免許番号：茨城県知事（2）第7366号 所在地：〒302-0034 茨城県取手市戸頭1-16-10
よくあるご質問
Q. 仲介手数料33万円は消費税込みですか？
はい、33万円は消費税込みの金額です。国土交通省は、特例の上限を「30万円×1.1倍の金額」と説明しています（消費税率10％の場合）。
Q. 33万円は必ず請求される金額ですか？
いいえ、33万円は上限であり、定額ではありません。実際の金額は、媒介契約の際に不動産会社と合意した額で、通常の上限どおりの金額で引き受ける会社もあります。
Q. 「低廉な空家等」とは、どのような物件ですか？
国土交通省の説明では、価格が800万円以下の宅地・建物で、使用の状態は問われません。更地や古家付き土地、居住中の物件も、価格が800万円以下であれば対象になり得ます。
Q. 300万円の物件を売るとき、仲介手数料はいくらまでですか？
通常の上限は15万4,000円（税込）です（200万円×5.5％＋100万円×4.4％）。特例が使える場合の上限は33万円（税込）で、差額の範囲は、現地調査等に要する費用を勘案して、媒介契約の際にあらかじめ合意しておく必要があります。
Q. 買主側からも33万円を受け取れるのですか？
特例の上限は、依頼者の一方（売主または買主）から受領できる額についての規定です。売主が負担するのは、売主が依頼した不動産会社の媒介報酬で、買主側の仲介会社の手数料は買主との間の取り決めになります。
Q. 以前の「400万円以下・18万円」の特例は、今も別に使えますか？
2018年1月に始まった旧特例は、2024年7月1日以降の現行の特例の前身です。現在は、価格800万円以下で上限33万円（税込）という現行の特例が基準になります。
Q. 測量費や解体費も33万円に含まれますか？
含まれません。33万円は不動産会社に支払う媒介報酬の上限です。測量・解体・残置物の処分・登記などは、別の業者や手続きにかかる費用ですので、媒介報酬とは別に見積りを確認してください。
Q. 買取なら手数料はかかりませんか？
不動産会社が直接買い取る場合は、仲介手数料は原則として発生しません。ただし、買主を紹介するだけの媒介の場合は手数料が必要になるため、買取の提案を受けたときは、直接買取か媒介かを確認してください。
まとめ
今回整理したとおり、「仲介手数料33万円」は、価格が800万円以下の宅地・建物について、媒介に要する費用を勘案して、通常の上限を超えて受け取れる特例の上限です。売主にとって大切なのは、上限であって定価ではないこと、媒介契約の際に金額を合意しておくこと、そして測量・解体・登記などの費用は別の見積りで確認することの3点です。取手市周辺で低価格帯の不動産売却をお考えの方は、ハウスドゥ 取手戸頭（0120-565-072）へお気軽にご相談ください。
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