転勤で家をどうする？住宅ローン残債と売却の判断【取手市】

「転勤の辞令が出たけれど、住宅ローンがまだ残っている家をどうすればいいのか分からない」——取手市周辺では、つくばエクスプレスや常磐線で都内・県外へ通勤する方も多く、突然の転勤で持ち家の扱いに悩むご相談が少なくありません。売るべきか、貸すべきか、それとも空き家のまま様子を見るべきか。この記事では、住宅ローンが残ったまま家を売却する方法と、売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」への対処法を、取手市の実情に沿って解説します。

転勤が決まったら、まず確認すべき3つのこと

転勤の内示を受けたら、不動産の方向性を決める前に、次の3点を整理しておくことが第一歩です。

①住宅ローンの残高（残債）

金融機関に依頼すれば「残高証明書」を発行してもらえます。売買契約日の前日時点の残高が、後述する税務上の判断や住み替えローンの検討で必要になるため、早めに取得しておきましょう。

②今の家がいくらで売れそうか（査定額）

残債と売却見込み額を比較して、初めて「オーバーローン」か「アンダーローン」かが分かります。ハウスドゥ！取手戸頭店では机上査定・訪問査定のどちらにも対応しており、転勤までの期間が短い場合はまず机上査定でおおよその相場感をつかむ方法もあります。

③転勤の期間（単身赴任か、家族で転居か）

数年で戻る見込みがあるのか、期限が未定なのかによって「売る」「貸す」「空き家のまま維持する」の向き不向きが変わります。特に家族全員で転居し、自宅が完全に空き家になる場合は、賃貸に出す選択肢も現実的になります。

選択肢は3つ｜売る・貸す・空き家のまま持つ

転勤時の持ち家の扱いには、大きく分けて3つの選択肢があります。それぞれの特徴を整理します。

選択肢1：売却する

住宅ローンの支払いと転勤先の住居費（家賃や新居のローン）の二重負担を避けられるのが最大のメリットです。特に「戻る見込みがない」「管理の手間をかけたくない」という方に向いています。ただし、抵当権が設定されている家は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しない限り売却できないという制約があります。

選択肢2：賃貸に出す

数年後に戻る予定がある場合の選択肢です。ただし、住宅ローンは「本人が居住すること」を条件に低金利で貸し出されている商品のため、無断で賃貸に出すと契約違反となり、金融機関から残債の一括返済を求められるリスクがあります。賃貸に出す場合は、事前に金融機関へ相談し、賃貸を認めてもらえるか、あるいは不動産投資用ローンへの切り替えが必要かを確認することが欠かせません。また、住宅ローン控除は「自ら居住する住宅」であることが要件のため、賃貸に出している期間は控除の適用が停止し、帰任後に自宅へ戻れば残りの期間について再開できます。

選択肢3：空き家のまま維持する

すぐに判断がつかない場合、当面は空き家として維持する方法もあります。ただし固定資産税・都市計画税、火災保険料、修繕・管理の手間は転勤先でも発生し続けます。取手市内でも空き家の管理不全は近隣とのトラブルにつながりやすく、長期化するほど売却時の建物価値も下がりやすいため、あくまで一時的な選択として捉えるのが現実的です。

住宅ローンが残ったまま売却する方法

結論として、住宅ローンが残っていても家は売却できます。ポイントは「売却価格で残債を完済できるか」です。

アンダーローン（売却価格＞残債）の場合

売却代金で住宅ローンを一括完済し、抵当権を抹消したうえで買主に引き渡します。手元に資金が残るケースも多く、最もシンプルなパターンです。決済（引き渡し）と同日に、司法書士が残債の完済・抵当権抹消・所有権移転登記をまとめて行います。

オーバーローン（売却価格＜残債）の場合

売却代金だけでは残債を完済できない状態です。この場合、主に次の3つの方法で差額を埋めます。

• 自己資金で補填する：預貯金などで不足分を穴埋めし、残債を完済します。最もシンプルですが、まとまった資金が必要です。
• 住み替えローンを利用する：今の家の残債と、転勤先や帰任後の新居の購入資金を一本化して借り入れる方法です。ただし審査は通常の住宅ローンより厳しく、安定した収入や一定の勤続年数が求められる点に注意が必要です。
• 任意売却を検討する：自己資金での補填も住み替えローンも難しい場合の選択肢です。金融機関の同意を得たうえで、残債が残る状態のまま家を売却します。競売より高値での売却が期待できますが、債権者との交渉が必要になるため、早めに不動産会社へ相談することが重要です。

オーバーローンで譲渡損失が出たときの税金の特例

国税庁の制度上、住宅ローンの残高を下回る価格で家を売却し、譲渡損失（売却損）が生じた場合には、一定の要件を満たすと税負担を軽くできる特例があります。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

国税庁タックスアンサーNo.3390（令和8年4月1日現在法令等）によると、令和9年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームをローン残高より低い価格で売却して損失が生じた場合、一定の要件を満たせば、その譲渡損失をその年の給与所得など他の所得と損益通算でき、控除しきれなかった分は翌年以後3年間繰り越して控除できます。買い替え先を取得しない場合でも適用できる点が特徴です。

主な要件は次のとおりです（詳細は税務署または税理士に確認してください）。

• 売った年の1月1日時点で、家屋・敷地の所有期間がともに5年を超えていること
• 売買契約日の前日時点で、その家に償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること
• 譲渡価額がその住宅ローンの残高を下回っていること
• 親子・夫婦など特別な関係がある人への売却でないこと

損益通算の限度額は「売買契約日の前日における住宅ローン残高－売却価額」で計算されます。なお、この特例は住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）と併用が可能です。適用には確定申告で「特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書」などの添付が必要なため、対象になりそうな場合は早めに税理士や税務署へ相談しておくと安心です。

取手市で転勤による売却を検討する際のポイント

公示地価2026年（令和8年）の取手市住宅地の平均価格は46,454円/平方メートルで、前年比+3.6%と県内では数少ない上昇エリアです。令和5年46,800円/平方メートル→令和6年47,800円/平方メートル（+0.9%）→令和7年48,600円/平方メートル（+1.3%）と3年連続で上昇しており、取手駅前や戸頭・藤代エリアでも相場は底堅く推移しています（地点により数値は異なるため、実際の売却額は個別査定での確認が前提です）。転勤による売り急ぎで相場より大きく下げて売ってしまうと、オーバーローンの幅が広がる原因にもなるため、複数社への査定依頼や、地元の成約事例に詳しい不動産会社への相談が重要です。

転勤前にやっておきたい売却スケジュールの目安

転勤は引っ越しの期日が決まっていることが多く、通常の売却よりスピード感が求められます。目安として、査定依頼から引き渡しまで3〜6か月程度を見込んでおくと安心です。

• 内示〜1か月目：複数社へ査定依頼、住宅ローン残高証明書の取得、売る・貸す・維持するの方針決定
• 1〜3か月目：媒介契約、販売活動開始、内覧対応
• 3〜5か月目：買主決定、売買契約、住宅ローンの一括返済手続きの準備
• 5〜6か月目：決済・引き渡し、抵当権抹消、転居

転勤までに売却が間に合わない場合は、単身赴任で家族が住み続けながら並行して売却活動を進める、あるいは自社買取で引き渡し時期の融通を利かせるといった方法も選択肢になります。

ハウスドゥ！取手戸頭店に相談するメリット

ハウスドゥ！取手戸頭店は取手市に根差した買取専門店として、仲介での売却だけでなく自社での買取にも対応しています。転勤で引っ越し期日が決まっている場合、買取なら販売活動の期間を待たずに現金化でき、引き渡し時期の調整もしやすいという特徴があります。住宅ローンの残債やオーバーローンの見通しについても、査定時に合わせてご相談いただけます。

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まとめ

転勤で持ち家の扱いに迷ったときは、まず住宅ローンの残高と査定額を確認し、売却価格が残債を上回るか下回るかを把握することが出発点です。オーバーローンの場合も、自己資金の補填・住み替えローン・任意売却といった方法があり、譲渡損失が出た場合の税制上の特例も用意されています。取手市は公示地価が3年連続で上昇しているエリアもあり、査定次第では想定より有利に売却できる可能性もあります。判断に迷う場合は、早めに地元の不動産会社へ相談し、ローン残高証明書を準備したうえで無料査定を受けてみることをおすすめします。

取手市の不動産売却全般については、ハウスドゥ！取手戸頭店のトップページから査定・相談窓口をご確認いただけます。

よくある質問（FAQ）

Q1. 住宅ローンが残っていても家は売却できますか？

A. 売却できます。抵当権が設定されている家は、売却代金や自己資金でローンを完済し、抵当権を抹消することで引き渡しが可能になります。売却価格が残債を下回るオーバーローンの場合は、自己資金の補填や住み替えローン、任意売却などの方法を検討します。

Q2. 転勤で家を貸したいのですが、住宅ローンのままでも大丈夫ですか？

A. 住宅ローンは本人が居住することを前提とした商品のため、無断で賃貸に出すと契約違反となり、残債の一括返済を求められるリスクがあります。賃貸に出す場合は事前に金融機関へ相談し、賃貸の許可や不動産投資用ローンへの切り替えの要否を確認してください。

Q3. 賃貸に出している間、住宅ローン控除は使えますか？

A. 住宅ローン控除は自ら居住する住宅であることが要件のため、賃貸に出している期間は適用が停止します。ただし、控除期間内に自宅へ戻った場合は、残りの期間について再度適用を受けられます。

Q4. オーバーローンで売却して損失が出た場合、税金の負担を軽くする方法はありますか？

A. 一定の要件を満たせば「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が使え、譲渡損失をその年の給与所得などと相殺し、控除しきれない分は翌年以後3年間繰り越せます（国税庁タックスアンサーNo.3390）。適用には所有期間5年超などの要件があるため、確定申告前に税務署や税理士へ確認することをおすすめします。

Q5. 転勤までの期間が短くても売却は間に合いますか？

A. 査定から引き渡しまで一般的に3〜6か月が目安ですが、期間が短い場合は自社買取であれば販売活動の期間を待たずに現金化できます。まずは早めに査定を依頼し、売却・買取・単身赴任での並行対応など複数の選択肢を比較することをおすすめします。

Q6. 売る・貸す・空き家のまま持つ、どれを選べばよいか迷っています。

A. 転勤が数年で終わり戻る予定がはっきりしている場合は賃貸、戻る予定がない・管理の負担を避けたい場合は売却が向いています。空き家のまま維持する方法は、固定資産税や管理の手間が転勤先でも発生し続けるため、あくまで判断がつくまでの一時的な選択と考えるのが現実的です。