オーバーローンの住み替え｜売り先行と買い先行【取手市】

住宅ローンが残ったままの住み替えは「オーバーローンだから無理」とあきらめてしまう方が少なくありません。しかし実際には、残債の額と売却の進め方（売り先行か買い先行か）を正しく整理すれば、オーバーローンのままでも住み替えは十分に可能です。この記事では、取手市・我孫子市・龍ケ崎市・利根町・河内町など県南エリアで住み替えを検討する方に向けて、オーバーローンの確認方法、住み替えローンの仕組み、売り先行と買い先行の選び方、税金の特例、費用の目安までをまとめて解説します。

オーバーローンとは？住み替えできるか確認する方法

住み替えを検討し始めたら、まず「今の家がオーバーローンかどうか」を確認することが最初の一歩になります。

オーバーローンとアンダーローンの違い

オーバーローンとは、住宅ローンの残債（残っている借入額）が、家を売ったときに見込める売却額を上回っている状態のことです。反対に、売却額のほうが残債より多い状態はアンダーローンと呼ばれます。アンダーローンであれば、売却代金で残債を完済したうえで新居の頭金にも回せるため、住み替えの資金計画は比較的シンプルです。問題になるのはオーバーローンの場合で、「売っても住宅ローンが残ってしまう」という状態のまま新居の資金を用意する必要があります。

自分がオーバーローンかを確認する2つの方法

• ローン残高を確認する：金融機関から届く年1回の残高証明書や返済予定表、ネットバンキングで直近の残債を確認します。
• 売却見込み額（査定額）を確認する：不動産会社に査定を依頼し、今の家がいくらで売れそうかを把握します。査定額と残債を比較して、査定額が残債を下回っていればオーバーローンの可能性が高いということになります。

ただし査定額はあくまで見込みであり、実際の成約額とは差が出ることもあります。宅地建物取引業法第34条の2第2項では、不動産会社は査定額の根拠を依頼者に明示する義務があります。「なぜその金額になるのか」を説明してもらったうえで、資金計画の土台にすることが大切です。

オーバーローンでも住み替えできる3つの方法

オーバーローンの状態でも、次の3つの方法のいずれかで住み替えを進められるケースがほとんどです。

①自己資金で差額を埋める

貯金などの自己資金で、売却額と残債の差額を埋めて完済する方法です。もっとも確実ですが、まとまった現金が必要になります。差額が数十万円程度であれば現実的な選択肢です。

②ダブルローン（二重ローン）を組む

今の家のローンを残したまま、新居用に別のローンを組む方法です。売却が完了するまでは2本のローンを同時に返済することになるため、家計への負担が大きく、金融機関の審査も厳しくなります。売却のめどが立ってから短期間だけダブルローンになるケース（買い先行）で使われることが多い方法です。

③住み替えローンを利用する

今の家の残債と新居の購入資金をまとめて1本のローンとして借り入れる方法です。「買い替えローン」と呼ばれることもあります。自己資金が少なくても住み替えを進められる一方、借入総額が増えるため月々の返済負担は重くなります。次の章で仕組みと注意点を詳しく解説します。

住み替えローンの仕組みと注意点

住み替えローンは、オーバーローンの住み替えを可能にする代表的な手段ですが、通常の住宅ローンより条件が厳しい点に注意が必要です。

審査が厳しく金利が高くなりやすい理由

住み替えローンは、新居の担保価値以上の金額を貸し出すことになるため、金融機関にとってはリスクの高い融資です。そのため通常の住宅ローンより審査基準が厳しく、金利も高めに設定される傾向があります。年収や返済負担率、勤続年数、他の借入状況などが通常以上に厳しく見られます。事前審査の段階で、住み替えローンに対応している金融機関かどうかを確認しておくことが欠かせません。

売却と購入の決済日を同日にそろえる必要がある

住み替えローンは、今の家の売却代金で残債を完済することとセットになっているため、原則として「今の家の引き渡し（決済）」と「新居の購入（決済）」を同じ日に行う必要があります。売却と購入、両方の相手（買主・売主）のスケジュールを同時に調整する必要があるため、不動産会社による綿密な段取りが欠かせません。どちらか一方の決済が延びると、もう一方にも影響が及びます。

売り先行と買い先行、どちらを選ぶべきか

住み替えの進め方には「売り先行」と「買い先行」の2パターンがあり、オーバーローンかどうかによって向き不向きが変わります。

売り先行のメリット・デメリット

売り先行は、今の家を売ってから新居を探す進め方です。売却額が確定してから購入予算を決められるため、資金計画が立てやすく、ダブルローンのリスクもありません。オーバーローンの場合でも、残債がいくら残るかが先に分かるため、住み替えローンや自己資金でどう埋めるかを落ち着いて検討できます。デメリットは、売却から新居の入居までの間に仮住まいが必要になりやすく、引っ越しが2回になる場合がある点です。

買い先行のメリット・デメリット

買い先行は、先に新居を購入してから今の家を売る進め方です。仮住まいが不要で、じっくり新居を探せるのがメリットですが、今の家の売却が完了するまでは一時的にダブルローンの状態になりやすく、つなぎ融資や住み替えローンの利用が前提になることが多くなります。オーバーローンの場合、審査が通らないと計画自体が止まってしまうリスクがあるため、事前に金融機関へ相談しておくことが重要です。

オーバーローンなら「売り先行」が現実的な理由

オーバーローンの場合、新居のローンに加えて今の家の残債も抱えたままダブルローンになると、家計への負担が大きくなりすぎるおそれがあります。そのため、多くのケースでは、まず今の家を売って残債を確定させ、残った差額をどう埋めるか（自己資金／住み替えローン）を決めてから新居を探す「売り先行」のほうが現実的な選択肢になります。ただし、売却期間の目安（取手市周辺では戸建てで3〜6ヶ月程度）を踏まえて早めに動き出すことが大切です。

買い先行を選ぶ場合の資金対策｜つなぎ融資

どうしても買い先行で進めたい場合（良い物件に出会った、仮住まいを避けたいなど）は、つなぎ融資という選択肢もあります。

つなぎ融資の仕組みと金利の目安

つなぎ融資とは、今の家の売却代金が入るまでの間、新居の購入資金を一時的に借りておく仕組みです。売却代金が入った時点で一括返済するのが基本で、融資期間は1年以内、金利は3％前後と住宅ローンより高めに設定されるのが一般的です。事務手数料が別途かかる金融機関もあります。仮住まい費用や2回分の引っ越し費用と比較したうえで、どちらが総額として安く済むかを見極めることがポイントです。オーバーローンの場合は、つなぎ融資に加えて残債分の扱いも同時に整理する必要があるため、不動産会社と金融機関の両方に早めに相談しておくことをおすすめします。

住み替えローンも組めないときの最終手段｜任意売却

自己資金での完済も、住み替えローンの審査も難しい場合の最終手段が任意売却です。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、金融機関（抵当権者）の同意を得たうえで、市場価格に近い金額で家を売却する方法です。オーバーローンのまま残債を残した状態でも売却でき、売却後の残債は金融機関と相談のうえで分割返済していくのが一般的な流れです。競売にかけられるより高値で売れやすく、周囲に事情を知られにくいというメリットがあります。

競売までのタイムリミットと取手市を管轄する裁判所

住宅ローンの返済を滞納したまま放置すると、金融機関の申立てにより競売の手続きが進んでしまいます。差押えから開札まではおおむね6ヶ月前後が目安とされており、この期間内であれば任意売却へ切り替えられる可能性があります（あくまで一般的な実務上の目安であり、個別の状況により異なります）。裁判所公式サイトの管轄区域表によると、取手市・守谷市・北相馬郡（利根町）の不動産競売事件は水戸地方裁判所龍ケ崎支部（茨城県龍ケ崎市4918・電話0297-62-0100）が管轄しています。滞納通知が届いた段階で、できるだけ早く不動産会社や金融機関に相談することが、選択肢を残すための最重要ポイントです。

住み替えにかかる費用の目安

住み替えでは、売却時と購入時の両方で諸費用がかかります。ここでは売却側の主な費用を整理します。

仲介手数料の速算式

仲介で売却する場合の仲介手数料（上限額）は、売買価格が400万円を超える部分について「価格×3％＋6万円＋消費税」という速算式で概算できます。たとえば売却価格2,000万円なら、2,000万円×3％＋6万円＝66万円に消費税を加えた金額が上限です。なお、自社買取（後述）を利用する場合、仲介手数料はかかりません。

印紙税・抵当権抹消登記などの諸費用

• 印紙税：売買契約書に貼付。売買価格に応じて軽減税率が適用されます（例：1,000万円超5,000万円以下は1万円）。
• 抵当権抹消登記費用：完済にともない抵当権を抹消する登記。登録免許税は不動産1個につき1,000円が目安（司法書士報酬は別途）。
• 住所変更登記費用：登記簿上の住所と現住所が異なる場合に必要。2026年4月から住所等変更登記が義務化されている点にも注意が必要です。
• 住宅ローンの一括返済手数料：金融機関ごとに数万円程度かかることがあります。

譲渡所得税20.315%の基本

家を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、所有期間が5年を超える長期譲渡所得で20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）、5年以下の短期譲渡所得で39.63％の税率がかかります。ただし、オーバーローンで売却しても利益（譲渡所得）が出ないケースも多く、その場合は譲渡所得税自体がかかりません。実際に利益が出るかどうかは、取得費（購入時の価格や諸費用）と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いて計算する必要があります。

住み替えで使える税金の特例

住み替えにともなう譲渡所得には、条件を満たせば税負担を軽くできる特例があります。代表的な2つを紹介します（税制は変更されることがあるため、実際の適用にあたっては税務署や税理士に確認してください）。

居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームを売却して譲渡益が出た場合、所有期間の長さに関係なく譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です（国税庁No.3302）。譲渡益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税が実質かからなくなるケースが多く、住み替えの際にもっとも多く使われる特例です。

特定の居住用財産の買換え特例（課税の繰り延べ）

一定の要件を満たすマイホームを売って買い換えた場合、譲渡益への課税をいったん将来に繰り延べられる特例です（国税庁No.3355）。主な要件は、所有期間が売却した年の1月1日時点で10年超、居住期間が10年以上、売却代金が1億円以下、売却した年の前年から翌年までの3年以内に買い換えることなどです。3,000万円控除と違い、税金が「非課税になる」わけではなく「将来、買い換えた家を売るときまで繰り延べられる」点に注意が必要です。

【2026年最新】令和8年度税制改正大綱で適用期限延長へ

この買換え特例は、これまで令和7年（2025年）12月31日までの時限措置とされていましたが、令和8年度税制改正大綱（令和7年12月発表）では、この特例を含む「住み替え支援税制」3つ（①特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例／②居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除／③特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）の適用期限を、令和9年（2027年）12月31日まで延長する方針が示されています。あわせて、買い換える新居が新築未使用で入居日が令和10年1月1日以降の場合、災害危険区域等に所在すると適用対象から除外されるという見直しも盛り込まれています。なお、税制改正大綱は方針を示すものであり、実際に効力を持つには3月の国会審議を経る必要があるため、最終的な適用可否は必ず税務署または税理士に確認してください。

3,000万円控除と買換え特例は併用不可、どちらを選ぶか

3,000万円特別控除と買換え特例は、どちらか一方しか選べません（併用不可）。目安としては、譲渡益が3,000万円以下に収まりそうなら3,000万円控除でその場で非課税にするほうがシンプルです。一方、譲渡益が3,000万円を大きく超える見込みで、かつ将来また売却する予定がない（住み続ける予定）なら、買換え特例で課税を繰り延べる選択肢も検討する価値があります。どちらが有利かは資産状況によって変わるため、税理士への相談をおすすめします。

自社買取なら「売り先行」のタイムリミットを縮められる

売り先行を選んだ場合の悩みは「いつ売れるか分からない」という点です。仲介での売却は、取手市周辺でも成約まで3〜6ヶ月程度かかるのが目安で、買主が見つかるまで住み替え計画全体が動かせません。一方、ハウスドゥ！取手戸頭店（株式会社JOB HOPE）のような買取専門会社が直接買い取る「自社買取」であれば、査定から契約・現金化までを最短2日程度で進められる場合があります（物件の状況により異なります）。仲介より買取価格は市場価格よりおさえめになる傾向がありますが、「早く残債を確定させて、安心して新居を探したい」というケースでは有力な選択肢になります。仲介と買取のどちらが向いているかは、比べるべきは査定額そのものではなく、諸費用や期間まで含めた「手取り額」と「かかる時間」です。

取手市など県南エリアの相場目安【2026年公示地価】

住み替えの資金計画には、担当エリアのおおまかな相場感も欠かせません。2026年公示地価（住宅地・㎡単価）をもとにした目安は次のとおりです（あくまで公示地価という指標であり、個別の物件価格とは異なる「目安」です）。

エリア	2026年公示地価（住宅地）の目安	前年比
取手市	46,454円/㎡前後	+3.6%
我孫子市（千葉県）	97,616円/㎡前後	+4.21%
龍ケ崎市	29,078円/㎡前後	+2.77%
河内町	坪3.2万円前後	目安

取手市・我孫子市・龍ケ崎市はいずれも前年より地価が上昇しており、特に我孫子市は+4.21%と県南エリアの中でも上昇幅が大きいエリアです。利根町は鉄道駅がなく、我孫子市・印西市（成田線・北総線沿線）が生活圏になるという地域特性もあり、単純な茨城県内の相場比較だけでは実勢を見誤りやすいエリアです。正確な金額は、実際の物件を見たうえでの査定でご確認ください。

住み替えの理由別チェックポイント

相続した実家からの住み替え

親の家を相続し、自分の持ち家を売って実家に住み替える、あるいは実家を売って住み替え資金にするケースです。この場合、相続した実家側では相続空き家の3,000万円特別控除が使える可能性があり、自分の持ち家側では通常の3,000万円控除や買換え特例が関係してきます。どちらの制度も併用条件や期限があるため、対象になる不動産ごとに整理して検討する必要があります。

離婚にともなう住み替え

離婚にともない、夫婦名義や共有名義のローンが残った家を売って、それぞれが新しい生活に住み替えるケースです。オーバーローンの場合、財産分与の対象になる「プラスの財産」がなく、むしろ残債という「マイナスの財産」をどう分担するかが論点になります。任意売却も視野に入れつつ、早めに整理することをおすすめします。

ハウスドゥ！取手戸頭店に住み替えを相談するメリット

ハウスドゥ！取手戸頭店（株式会社JOB HOPE・茨城県知事（2）第7366号）は、取手市を中心に我孫子市・龍ケ崎市・利根町・河内町の県南エリアで、売却査定と自社買取の両方に対応する地域密着の不動産会社です。全国ブランドのハウスドゥはテレビCMで元プロ野球選手の古田敦也さんがイメージキャラクターを務めており、ブランドとしての信頼性がありながら、実際の相談窓口は地域密着の店舗という体制です。オーバーローンの住み替えは、不動産の売却と住宅ローンの両方の知識が必要になる複雑なテーマです。査定額の根拠（宅建業法第34条の2第2項）を明示したうえで、売り先行・買い先行どちらが向いているかを一緒に整理しますので、まずは無料査定・相談からお気軽にご利用ください。

よくある質問

Q1. オーバーローンでも住宅ローンは借りられますか？

A. 新居の住宅ローンとは別に、今の家の残債もまとめて借りる「住み替えローン」であれば可能性があります。ただし通常の住宅ローンより審査が厳しく、金利も高めです。事前審査で対応可能な金融機関を確認することをおすすめします。

Q2. 売り先行と買い先行、結局どちらがいいですか？

A. オーバーローンの場合は、資金計画を安全に進めやすい「売り先行」が現実的なケースが多いです。ただし、仮住まいを避けたい、良い物件を逃したくないという事情があれば、つなぎ融資や住み替えローンを使った「買い先行」も選択肢になります。

Q3. 住み替えローンの審査に落ちたらどうなりますか？

A. 自己資金での完済や、ローン残高が減るのを待ってからの売却などを検討することになります。それも難しい場合は、任意売却という選択肢もあります。早めに不動産会社へ相談することが重要です。

Q4. 3,000万円控除と買換え特例はどちらがお得ですか？

A. 譲渡益が3,000万円以下に収まりそうなら3,000万円控除、譲渡益が大きく将来また売る予定がなければ買換え特例（課税の繰り延べ）を検討する、というのが一つの目安です。両者は併用できないため、税理士へのご相談をおすすめします。

Q5. つなぎ融資は必ず必要ですか？

A. 買い先行を選ぶ場合に検討する資金対策の一つで、必須ではありません。売り先行であれば、つなぎ融資を使わずに進められるケースが多くなります。

Q6. 取手市以外（我孫子市・龍ケ崎市・利根町・河内町）でも住み替え相談はできますか？

A. はい、対応しております。ハウスドゥ！取手戸頭店は取手市を拠点に、我孫子市・龍ケ崎市・利根町・河内町を含む県南エリアの売却・買取・住み替えのご相談に対応しています。

まとめ

オーバーローンでも、残債の確認、売り先行・買い先行の選択、住み替えローンやつなぎ融資の活用、税金の特例を正しく組み合わせれば、住み替えは十分に実現できます。特に令和8年度税制改正大綱で買換え特例の適用期限が延長される見込みであることは、これから住み替えを検討する方にとって知っておく価値のある最新情報です（正式な適用は国会審議後に確定します）。取手市・我孫子市・龍ケ崎市・利根町・河内町で住み替えをお考えの方は、まず現在の残債と売却見込み額を確認するところから始めてみてください。

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