「実家の登記簿を取ってみたら、建物が載っていなかった」「固定資産税は払っているのに、法務局には記録がない」——取手市・我孫子市・龍ケ崎市・利根町・河内町でご相談をお受けしていると、こうした未登記建物のご相談が少なくありません。結論からお伝えすると、未登記建物は売却できないわけではありません。ただし、そのまま何もせずに売り出すと、買主が住宅ローンを組めない・所有権を証明しにくいといった具体的な障害が生じます。この記事では、未登記建物とは何かという基本から、固定資産税がどう扱われるか、売却時の障害と対処法、県南5市町の管轄法務局まで、地元の不動産会社の立場で整理します。
- 未登記建物とは｜表題登記・保存登記・権利部登記の違い
- あなたの家は未登記？調べ方3ステップ
- 未登記でも固定資産税はかかる｜家屋補充課税台帳のしくみ
- 未登記のまま放置する3つのリスク
- 未登記建物は売却できる？結論と3つの障害
- 未登記建物を売却する3つの方法
- 表題登記の手続き・費用・必要書類（土地家屋調査士）
- 所有権保存登記の手続き・費用（司法書士）
- 相続で未登記建物が見つかったときの注意点
- 増築部分だけ未登記のケース｜表題部変更登記
- 取手市・我孫子市・龍ケ崎市・利根町・河内町の管轄法務局
- 県南5市町の未登記建物の傾向とエリア別相場（目安）
- 未登記建物の査定の種類
- 仲介と買取、未登記建物ならどちらが向いているか
- 売却の流れ（未登記建物の場合）
- 未登記建物になる典型パターン（図解）
- 費用と税金
- 理由別に見る未登記建物｜相続・空き家放置・訳あり
- ハウスドゥ！取手戸頭店の強み
- よくある質問（FAQ）
- まとめ
- あわせて読みたい記事
未登記建物とは｜表題登記・保存登記・権利部登記の違い
「登記」とひとくちに言っても、建物の登記には役割の異なる複数の手続きがあります。未登記建物がどの段階で止まっているのかを把握することが、対処法を選ぶ第一歩です。
表題登記｜建物の物理的な状況を法務局の登記簿に記録する
表題登記は、建物の所在・種類・構造・床面積といった物理的な情報を登記簿の表題部に記録する手続きです。土地家屋調査士が現地を調査・測量して申請します。不動産登記法第47条第1項は「新築した建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1か月以内に、表題登記を申請しなければならない」と定めており、これは任意ではなく法律上の義務です。
所有権保存登記｜最初の所有者を登記簿の権利部に記録する
表題登記が完了した建物について、「誰が所有者か」を権利部（甲区）に記録するのが所有権保存登記です。司法書士が申請を担います。この保存登記がないと、抵当権を設定できず、住宅ローンの担保にできません。
未登記建物が生まれる3つの典型パターン
当店でご相談を受ける未登記建物は、おおむね次の3パターンのいずれかです。
- ①新築時に表題登記をしていない：昭和・平成初期に建てられた建物で、当時の慣行や手続きの手間から登記されないまま現在に至っているケース
- ②相続で名義変更しないまま放置：亡くなった親や祖父母の代からすでに未登記で、相続を機に発覚するケース
- ③増築部分だけ未登記：建物本体は登記済みでも、後から増築した部分の変更登記（表題部変更登記）をしていないケース
あなたの家は未登記？調べ方3ステップ
ステップ1｜登記簿（全部事項証明書）を取得して確認する
法務局（登記所）またはオンラインの「登記情報提供サービス」で、地番・家屋番号を指定して建物の全部事項証明書を請求します。取得できない、または「該当なし」となる場合は未登記の可能性が高いといえます。
ステップ2｜固定資産税の課税明細書・名寄帳で照合する
後述のとおり、未登記でも固定資産税はかかります。毎年送付される課税明細書に建物が記載されているのに登記簿に建物が出てこない場合、未登記建物である可能性が高いサインです。
ステップ3｜法務局の窓口で家屋番号を照会する
地番から家屋番号が分からない場合は、法務局の窓口（後述の管轄参照）で「地番から家屋番号を調べたい」と伝えれば、公図・地番検索で照会してもらえます。
未登記でも固定資産税はかかる｜家屋補充課税台帳のしくみ
地方税法343条｜納税義務者は「所有者」であって登記の有無は関係ない
地方税法第343条は、固定資産税の納税義務者を「固定資産の所有者」と定めています。ここでいう所有者とは、登記簿に登記されている者だけでなく、土地補充課税台帳・家屋補充課税台帳に所有者として登録されている者も含まれます。つまり、法務局に登記が無くても、市区町村役場が独自に把握して課税する仕組みが用意されているということです。
家屋補充課税台帳とは
市区町村は、登記簿に記載のない家屋についても、固定資産税を課税するために独自の台帳（家屋補充課税台帳）を備えています。新築や増築があると、市区町村の税務担当者が家屋調査（現地確認）を行い、この台帳に登録することで課税が始まります。「登記していないから税金もかからないはず」という誤解は禁物です。
未登記建物の固定資産税は追徴されるのか
これまで未申告・未把握だった家屋が調査で判明した場合、地方税法の規定に基づき、時効（原則5年、悪質な場合は最大7年程度とされる）の範囲で遡って課税される可能性があります。正確な取り扱いは物件ごとの経緯によって異なるため、詳細は各市区町村の資産税課に確認することをおすすめします。
未登記のまま放置する3つのリスク
リスク①10万円以下の過料（不動産登記法47条・164条）
表題登記の申請義務（1か月以内）を怠ると、不動産登記法第164条により10万円以下の過料に処される可能性があります。実際に過料が科された事例は多くは聞かれませんが、法律上の義務であることに変わりはありません。
リスク②第三者に先に登記される・所有権を主張しにくい
未登記のままだと、万が一第三者が先に自分の名義で登記してしまった場合、所有権を対外的に主張することが難しくなるおそれがあります。登記には「対抗力」という、権利関係を第三者に主張できる効力があるためです。
リスク③相続が発生するとさらに複雑になる
未登記のまま相続が発生すると、相続人がさらに増え、遺産分割協議の当事者が膨らんでいきます。「そのうち登記しよう」と先送りするほど、後の手続きが重くなるのが未登記建物の特徴です。
未登記建物は売却できる？結論と3つの障害
結論として、未登記建物も売買契約自体は法律上可能です。ただし、実務上は次の3つの障害が立ちはだかります。
障害①買主が住宅ローンを組めない（抵当権を設定できない）
金融機関の住宅ローンは、原則として購入する不動産に抵当権を設定することが条件です。未登記のままでは抵当権を設定する登記ができないため、住宅ローンを利用する一般の買主には売却できません。買主の選択肢が現金決済できる方か、不動産買取業者にほぼ限られてしまいます。
障害②所有権の証明が困難で契約書に特約が必要
登記簿という公的な証明がないため、「本当にこの建物の所有者は売主なのか」を固定資産税の納税証明書や建築時の書類などで補強する必要があります。契約書にも、未登記である旨と登記に関する責任分担を明記する特約が不可欠です。
障害③重要事項説明・契約不適合責任のリスク
仲介で売却する場合、宅地建物取引業者は重要事項説明で未登記の事実と想定されるリスクを買主に説明する義務があります。説明が不十分なまま引き渡すと、契約不適合責任（民法562条以下）を問われるおそれがあるため、専門家を交えた慎重な手続きが必要です。
未登記建物を売却する3つの方法
方法1｜登記してから売る（もっとも一般的で買主も安心）
表題登記→所有権保存登記の順に整えてから売却する方法です。買主の選択肢が住宅ローン利用者にも広がるため、価格面でも有利になりやすい方法といえます。時間（おおむね1〜2か月程度が目安）と費用がかかる点がデメリットです。
方法2｜未登記のまま特約付きで売る
現金決済できる買主や、未登記のリスクを理解したうえで購入する買主（不動産買取業者など）に、契約書で特約を明記して売却する方法です。登記の手間と時間を省けますが、買主が限定されるため、価格は下がりやすい傾向があります。
方法3｜解体して土地として売る
建物自体に価値が乏しい老朽家屋の場合は、未登記のまま解体し、更地（土地のみ）として売却する方法もあります。ただし建物を解体しても、家屋補充課税台帳・登記簿の双方で「滅失」の手続き（建物滅失登記・家屋滅失届）を行わないと、固定資産税の課税が続いてしまう点に注意が必要です。
表題登記の手続き・費用・必要書類（土地家屋調査士）
表題登記は土地家屋調査士が担当します。目安として以下の流れ・費用感で進みます（登記費用の登録免許税は表題登記そのものには課されません）。
| 項目 | 内容の目安 |
|---|---|
| 必要書類 | 建築確認済証・検査済証（ある場合）、所有権を証する書面（工事請負契約書、代金領収書等）、案内図、所有者の住民票 |
| 手続き | 現地調査・測量→建物図面/各階平面図の作成→法務局へ表題登記を申請 |
| 費用目安 | 土地家屋調査士報酬：8万円〜15万円程度（建物の規模・書類の有無で変動） |
| 期間目安 | 書類が揃っている場合で2〜4週間程度 |
古い建物で建築確認済証を紛失している場合は、固定資産税の課税明細書や近隣への聞き取り等で代替調査が必要になることがあります。この場合は費用・期間とも増加する傾向があるため、早めに土地家屋調査士へ相談することをおすすめします。
所有権保存登記の手続き・費用（司法書士）
表題登記の完了後、所有権保存登記を司法書士に依頼します。登録免許税は建物の固定資産税評価額の0.4％が原則ですが、一定要件を満たす住宅用家屋（新築後の期間・床面積等の条件）は軽減税率が適用される場合があります。適用可否は司法書士・法務局に個別確認が必要です。司法書士報酬の目安は3万円〜6万円程度です。
相続で未登記建物が見つかったときの注意点
相続登記義務化（2024年4月1日施行）の対象になるのか
2024年4月1日に施行された相続登記の申請義務化（改正不動産登記法76条の2）は、既に所有権の登記がされている不動産について、相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする義務を課すものです。表題登記すらされていない未登記建物は、この「相続登記」の対象そのものではありません。
ただし表題登記の1か月ルールは相続にも及ぶ
見落とされがちなポイントですが、不動産登記法47条の「所有権取得の日から1か月以内に表題登記」という義務は、新築時だけでなく相続で未登記建物の所有権を取得した場合にも適用されます。相続登記義務化の対象外だからと安心して放置すると、表題登記のほうの期限（1か月）を過ぎてしまう点に注意してください。
増築部分だけ未登記のケース｜表題部変更登記
建物本体は登記済みでも、増築した部分だけが登記簿に反映されていないケースでは、「建物表題部変更登記」で床面積・種類の変更を申請します。売却時には、登記簿上の床面積と実際の床面積（固定資産税の課税床面積）が一致しているかを必ず確認し、不一致があれば契約前に整理しておくことをおすすめします。既存不適格や違反建築の可能性がある場合は、再建築不可・接道義務の記事もあわせてご確認ください。
取手市・我孫子市・龍ケ崎市・利根町・河内町の管轄法務局
未登記建物の表題登記や、その後の相続登記・住所変更登記は、お住まいの市町村ごとに管轄する法務局（登記所）が異なります。県南エリアは利根川を挟んで管轄が3つに分かれる点が実務上のポイントです。
| 管轄 | 対象市町村 |
|---|---|
| 水戸地方法務局 取手出張所 | 取手市・牛久市・守谷市・つくばみらい市・常総市 |
| 水戸地方法務局 龍ケ崎支局 | 龍ケ崎市・稲敷市・河内町・北相馬郡利根町 |
| 千葉地方法務局（本局） | 我孫子市（茨城県外のため管轄が変わります） |
「取手の実家と我孫子の実家、両方が未登記だった」というケースでは、申請窓口が2つの法務局に分かれる点にご注意ください。
県南5市町の未登記建物の傾向とエリア別相場（目安）
未登記建物は、代々の住宅地・農地が多いエリアほど発生しやすい傾向があります。以下は各市町の公示地価等の一次情報（既存記事で確認済みの数値）を目安として再掲します。個別の成約価格は物件ごとに異なります。
取手市｜公示地価2026 住宅地46,454円/㎡・前年比+3.6%
取手駅周辺、戸頭・稲戸井・新取手（常総線沿線）、藤代・ゆめみ野で成約期間や価格帯が異なります。旧市街地や旧来からの集落地区では未登記建物のご相談が比較的多い傾向です。
我孫子市｜公示地価2026 住宅地97,616円/㎡・前年比+4.21%（千葉県）
千葉県のため登記の管轄が千葉地方法務局に変わります。JR常磐線（我孫子・天王台）とJR成田線我孫子支線（東我孫子・湖北・新木・布佐）で評価軸が異なる点は既存記事でも解説済みです。
龍ケ崎市｜公示地価2026 住宅地29,078円/㎡・前年比+2.77%
ニュータウン開発エリアは登記が比較的整っていますが、旧来の集落地区では未登記建物が残っているケースがあります。
利根町｜解体補助金なし・住み続ける前提の制度設計
利根町は建物解体そのものへの補助金がなく、リフォーム助成・子育て世帯向け奨励金など「住み続ける」前提の制度が中心です（当店の既存記事で一次確認済み）。未登記のまま長期間住み続けているケースでは、将来の売却を見据えて早めの登記整理をおすすめします。
河内町｜倍率地域を含む・抵当権抹消の要確認
河内町は路線価が付されない倍率地域を含みます。未登記建物の売却を検討する際は、土地・建物双方の権利関係（抵当権の有無等）をあわせて確認することをおすすめします。
未登記建物の査定の種類
未登記建物であっても査定自体は可能です。宅地建物取引業法第34条の2第2項により、不動産会社は査定額の根拠を示す義務を負っています。未登記の場合は次の2種類の査定を組み合わせて確認することをおすすめします。
- 机上査定：登記の有無にかかわらず、周辺の取引事例・公的な土地の価格情報から概算を出す方法。まず全体感をつかみたい方向け。
- 訪問査定：現地で建物の状態・増築の有無・境界の状況を直接確認する方法。未登記建物では特に、現況と課税明細書の床面積の整合性を現地で確認することが重要です。
仲介と買取、未登記建物ならどちらが向いているか
住宅ローンを利用する一般の買主に仲介で売る場合は、原則として登記を整えてから売り出すほうが、買主の間口が広がり価格面でも有利になりやすい傾向があります。一方、「時間をかけたくない」「登記費用を先に出す余裕がない」という場合は、未登記のまま現況で買取に応じる不動産買取業者に相談する方法もあります。買取なら仲介手数料は発生しませんが、登記に関する調整費用が買取価格に織り込まれることが一般的です。比べるべきは「手数料の有無」ではなく、最終的な手取り額です。
売却の流れ（未登記建物の場合）
- 登記簿・固定資産税課税明細書で未登記の状況を確認する
- 不動産会社へ査定を依頼し、登記あり・登記なしそれぞれの想定価格を確認する
- 土地家屋調査士・司法書士へ登記整理の見積もりを取る（登記してから売る場合）
- 売却方法（登記して仲介／未登記のまま買取／解体して土地売却）を決める
- 売買契約（未登記のまま売る場合は特約を明記）
- 決済・引き渡し（登記する場合は決済までに登記完了、または決済と同時進行で調整）
未登記建物になる典型パターン（図解）
費用と税金
仲介手数料の速算式
仲介手数料（上限）は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」の速算式が目安です（400万円超の場合）。例えば2,000万円なら72.6万円（税込）が上限の目安です。買取の場合はこの仲介手数料が発生しません。
印紙税
売買契約書に貼付する印紙税は契約金額に応じて軽減措置が適用される場合があります（2027年3月31日までの契約について軽減税率が適用される見込み。詳細は国税庁の最新情報をご確認ください）。
登記費用（表題登記＋所有権保存登記）
未登記建物特有の費用として、前述の表題登記（土地家屋調査士報酬8万〜15万円程度）＋所有権保存登記（登録免許税0.4%＋司法書士報酬3万〜6万円程度）が、通常の売却費用に加えて発生します。
譲渡所得税（20.315%）
売却益（譲渡所得）が出た場合、所有期間が5年超なら20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、5年以下なら39.63%の税率で課税されます。
3,000万円特別控除（居住用財産）
マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。適用には一定の要件があるため、税務署・税理士への確認をおすすめします。
取得費加算の特例
相続財産を一定期間内に売却した場合、相続税額の一部を取得費に加算できる特例です。相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに売却することが要件のひとつです。
相続空き家の3,000万円特別控除
被相続人が居住していた家屋を相続し、一定要件を満たして売却した場合に適用される特例です。2024年1月以降の譲渡からは、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しをした場合でも適用可能になりました。未登記建物であっても、要件を満たせば対象となり得ますが、事前に登記関係を整理しておくと手続きがスムーズです。
理由別に見る未登記建物｜相続・空き家放置・訳あり
相続で気づいたら未登記だった
実家を相続した際に登記簿を確認して初めて未登記と分かるケースが最も多いパターンです。相続登記義務化の対象ではなくても、表題登記の1か月ルールが適用されるため、早めに土地家屋調査士へご相談ください。
空き家を長期間放置していた
空き家として長年放置された建物は、増築の記録が曖昧だったり、建築確認済証を紛失していたりすることが多く、表題登記の調査に時間がかかる傾向があります。固定資産税は家屋補充課税台帳で課税され続けているため、「登記していないから税金もかかっていないはず」という思い込みには注意が必要です。
訳あり物件として売りたい場合
未登記に加えて、再建築不可・残置物がそのまま・共有名義といった事情が重なる「訳あり物件」も少なくありません。当店では現況のまま買取のご相談も承っています。
ハウスドゥ！取手戸頭店の強み
ハウスドゥ！取手戸頭店は、株式会社JOB HOPEが運営する地域密着の不動産会社です（茨城県知事（2）第7366号）。未登記建物のような専門的な調整が必要な物件も、土地家屋調査士・司法書士など地元の専門家と連携しながら、査定から売却・自社買取まで一貫してご相談いただけます。査定額には宅地建物取引業法第34条の2第2項に基づく根拠明示義務があり、当店では既存住宅価格査定マニュアルに基づく査定書をお渡ししています。テレビCMでもおなじみの古田敦也さんがブランドアンバサダーを務めるハウスドゥのネットワークを活かし、取手市・我孫子市・龍ケ崎市・利根町・河内町エリアで幅広い売却実績（自社ホームページの事例をご参照ください）を積んでいます。
よくある質問（FAQ）
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未登記建物とは何ですか？
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法務局の登記簿に、建物の物理的情報を記録する「表題登記」や、所有者を記録する「所有権保存登記」がされていない建物のことです。新築時の登記漏れ、相続での放置、増築部分だけ未登記などのパターンがあります。
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未登記建物の固定資産税は誰が払いますか？
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登記の有無にかかわらず、地方税法第343条により所有者が納税義務者です。登記簿に記載がない家屋は、市区町村が独自に備える「家屋補充課税台帳」に基づいて課税されます。
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未登記建物を放置するとどうなりますか？
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不動産登記法第47条・第164条により、所有権取得から1か月以内に表題登記をしない場合、10万円以下の過料に処される可能性があります。また第三者に先に登記されると所有権を主張しにくくなるリスク、相続が発生すると手続きがさらに複雑になるリスクがあります。
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未登記建物は売却できますか？
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法律上は売買契約自体が可能です。ただし買主が住宅ローンを組めない、所有権の証明が難しいといった障害があるため、登記を整えてから売却するか、未登記のまま買取に応じる業者へ相談する方法が一般的です。
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未登記建物の登記費用はいくらですか？
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表題登記は土地家屋調査士報酬の目安が8万〜15万円程度（登録免許税はかかりません）、所有権保存登記は登録免許税（評価額の0.4%が原則）と司法書士報酬の目安3万〜6万円程度が別途かかります。建物の規模や必要書類の有無で変動するため、個別の見積もりをおすすめします。
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相続した家が未登記だった場合、相続登記の義務化の対象になりますか？
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2024年4月施行の相続登記義務化は、既に所有権登記がされている不動産が対象です。表題登記すらされていない未登記建物は対象外ですが、不動産登記法47条の「所有権取得から1か月以内に表題登記」という別の義務が相続の場合にも適用される点にご注意ください。
まとめ
未登記建物は、売買契約自体は可能でも、住宅ローンが使えない・所有権の証明が難しいといった実務上の障害があります。固定資産税は登記の有無にかかわらず課税される一方、放置すると10万円以下の過料や相続時の複雑化といったリスクも積み重なります。まずは登記簿と固定資産税の課税明細書を照合し、未登記かどうかを確認することから始めてください。取手市・我孫子市・龍ケ崎市・利根町・河内町での未登記建物の売却は、土地家屋調査士・司法書士と連携できるハウスドゥ！取手戸頭店までお気軽にご相談ください。
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