再建築不可・接道義務の土地は売れる？取手市の出口4つ

「土地に道路が接していないと言われた」「間口が2m未満で建て替えができないと知った」——このような再建築不可・接道義務違反の土地は、一般的な仲介では買い手が見つかりにくく、査定額も伸び悩みがちです。しかし、出口が無いわけではありません。ハウスドゥ 取手戸頭店は取手市・我孫子市・龍ケ崎市・利根町・河内町の県南エリアで、再建築不可の土地・訳あり物件の売却相談に対応しています。本記事では建築基準法の一次情報にもとづき、売却の出口・費用と税金・地域ごとの相談窓口をまとめました。

再建築不可・接道義務とは｜建築基準法43条をわかりやすく

建築基準法第43条は「建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という接道義務を定めています。この基準を満たさない土地は、既存の建物を解体すると新たに建物を建てられなくなるため「再建築不可物件」と呼ばれます。

接道義務の基本ルール（幅員4m・間口2m）

道路の定義は建築基準法第42条、接道義務は第43条に規定されています。敷地が接する道路の幅員が4m未満だったり、敷地の間口（道路に接する長さ）が2m未満だったり、そもそも公道・認定道路にまったく接していなかったりすると、接道義務を満たさないと判断されます。

なぜ再建築不可になるのか｜3つの主な原因

• そもそも道路に接していない（敷地の奥にある「旗竿地」で通路部分が2m未満など）
• 接している道が建築基準法上の「道路」ではない（幅員4m未満の私道・通路など）
• 市街化調整区域内にあり、原則として新築・建て替えが制限される

「2項道路」とセットバックの関係

建築基準法が施行された時点で既に建物が建ち並んでいた幅員4m未満の道のうち、特定行政庁が指定したものは「42条2項道路」とみなされます。この場合、道路の中心線から2m後退（セットバック）した線を敷地境界とみなすことで、接道義務を満たせる可能性があります。

再建築不可・接道義務違反の土地を放置するリスク

特定空家に指定されると固定資産税が最大6倍に

再建築不可物件は買い手が付きにくく空き家化しやすい傾向があります。管理不全のまま放置し「特定空家等」に指定されると、住宅用地の固定資産税の軽減特例が解除され、税額が実質的に最大6倍程度になり得ます（軽減対象から外れた場合の一般的な仕組みで、実際の増額幅は評価額により異なります）。

老朽化による倒壊・損害賠償のリスク

建て替えができないため、老朽化した建物はリフォームで延命するしかありません。屋根材の飛散や外壁の落下、倒壊などで近隣に被害が及べば、所有者が損害賠償責任を問われる可能性があります。

相続で気づかないまま次の代へ引き継がれる

「親の代から住んでいたので気づかなかったが、相続して調べたら再建築不可だった」というケースは珍しくありません。売却や活用を検討する段階で初めて接道義務違反が判明することが多く、早めの現況確認が重要です。

再建築不可の土地を売却する4つの出口

再建築不可の土地は「再建築可能にしてから売る」方法と「現況のまま売る」方法に大きく分かれます。

①隣地買取・隣地との共同売却

隣接する土地の一部を買い足して間口を2m以上確保したり、隣地所有者に買い取ってもらったりする方法です。隣地と一体化すれば資産価値が大きく上がるケースもありますが、交渉がまとまるかどうかは相手次第という難点があります。

②セットバックで接道義務を満たす

接している道が「42条2項道路」に該当する場合、道路中心線から2m後退して敷地を提供することで接道義務を満たせることがあります。後退した部分は建築の対象面積に算入できず、実質的に使える敷地が狭くなる点に注意が必要です。

③43条2項1号認定・2項2号許可（旧43条但し書き）

2018年（平成30年）9月25日施行の法改正により、従来「43条但し書き」と呼ばれていた制度は43条2項1号の認定（幅員4m以上の道に2m以上接し、あらかじめ定められた基準に適合すれば建築審査会の同意なしで建築可）と、43条2項2号の許可（従来どおり建築審査会の同意が必要）に整理されました。接道義務を満たさない土地でも、周囲の空地の状況や避難・安全上の基準を満たせば再建築の道が開ける制度です。判断は特定行政庁ごとに行われるため、事前相談が欠かせません。

④現況のまま買取業者へ売却する

再建築可能にする交渉や手続きには時間がかかります。「今の状態のまま早く手放したい」という場合は、再建築不可物件を扱う買取業者へ売却する方法があります。当社のような買取もできる不動産会社であれば、契約不適合責任を負わない形での現況売却や、隣地交渉の代行を含めて相談できます。

仲介と買取、どちらを選ぶべきか

仲介のメリット・デメリット

仲介は市場価格に近い価格での売却が期待できる一方、再建築不可物件は住宅ローンが使えない買主が多いため、買い手が見つかるまで時間がかかりやすいというデメリットがあります。売主には契約不適合責任（引き渡し後に契約内容と異なる不具合が見つかった場合の責任）も発生します。

買取のメリット・デメリット

買取は不動産会社が直接買い主になるため、価格は仲介の相場より下がりやすい一方、短期間で現金化でき、契約不適合責任を免責にできる取り決めが一般的です。再建築不可物件のように「そのままでは売れにくい」不動産では、買取のスピードとリスク回避が有効な選択肢になります。

契約不適合責任のリスクを避けるなら買取が有利

再建築不可物件は、境界・越境・地中埋設物などのトラブルが後から発覚しやすい傾向があります。個人間の仲介売買では引き渡し後に責任を問われる可能性がありますが、買取であれば免責特約を結べるケースが多く、売却後のトラブルを避けたい方に向いています。

査定の種類｜机上査定と訪問査定

査定には、現地に伺わず周辺の取引事例や公示地価などから概算を出す机上査定と、担当者が現地で接道状況・境界・建物の状態を確認する訪問査定があります。再建築不可の可能性がある土地は、接道幅や道路種別の確認が価格に直結するため、まずは机上査定で目安を把握し、訪問査定で正式な金額を確認する流れをおすすめしています。

売却の流れ｜相談から引き渡しまで6ステップ

1. 無料相談・机上査定の依頼
2. 訪問査定（接道状況・道路種別・境界の確認）
3. 売却方法の検討（仲介／買取／セットバック・43条認定の可能性を含めて提案）
4. 媒介契約の締結、または買取金額の合意
5. 売買契約の締結
6. 決済・引き渡し

費用と税金の基礎知識

仲介手数料の速算式と印紙税

仲介手数料は宅建業法の上限内で、売買価格400万円超の部分について「売買価格×3%＋6万円＋消費税」という速算式で計算するのが一般的です。売買契約書には印紙税がかかり、記載金額に応じた税額（軽減措置適用時、1,000万円超5,000万円以下で1万円など）を契約当事者が負担します。

登記費用の目安

抵当権が残っている場合は抹消登記が必要で、登録免許税は不動産1個につき1,000円が目安です。司法書士に依頼する場合は別途報酬がかかります。所有権移転登記は通常買主側の負担ですが、売主側で相続登記や住所変更登記が未了の場合は、売却前に済ませておく必要があります。

譲渡所得税20.315%と3,000万円控除

土地・建物を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得として税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）、5年以下なら短期譲渡所得として39.63%が課税されます。マイホーム（居住用財産）を売却する場合は、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。

取得費加算の特例・空き家の3,000万円控除

相続した不動産を、相続税の申告期限から3年10か月以内に売却した場合は、納めた相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」が使える場合があります。また、相続した空き家（被相続人居住用財産）を売却する場合は、耐震基準に適合させるか建物を取り壊すことなどを条件に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例もあります（2024年以降は買主が翌年2月15日までに取り壊した場合も適用対象になるなど要件が緩和されています）。適用可否は個別の状況により異なるため、税理士や税務署への確認をおすすめします。

こんな理由で売却を検討する方へ

相続した実家が再建築不可だった

相続後に測量士や不動産会社の調査で初めて接道義務違反が判明するケースは多く見られます。まずは建物を解体せず現況のまま査定を依頼し、再建築の可否を確認したうえで売却方針を決めることをおすすめします。誤って先に解体してしまうと、更地としての価値がかえって下がる場合があります。

空き家を放置していたら「訳あり」化していた

空き家として放置している間に老朽化が進み、再建築不可であることに加えて「訳あり物件」としての性質も帯びてくるケースがあります。当社は事故物件・訳あり物件のご相談にも対応しており、告知義務の考え方も含めてご説明できます。

取手市・我孫子市・龍ケ崎市・利根町・河内町｜地域別の窓口と特徴

再建築不可・接道義務の相談窓口（特定行政庁）は市町村によって異なります。県南エリアの5市町の窓口と、当社が把握している相場の目安をまとめました。数値は各市町の公表資料・当社既往調査にもとづく目安で、実際の価格は物件ごとの個別査定が必要です。

市町村	建築確認・43条許可の窓口	住宅地の目安（公示地価ベース）
取手市	取手市役所 建築指導課（特定行政庁）	㎡約46,454円・2026年公示地価で前年比+3.6%
我孫子市（千葉県）	我孫子市（特定行政庁）／柏土木事務所	㎡約97,616円・坪約32.3万円（+4.21%）
龍ケ崎市	茨城県 県南県民センター建築指導課	住宅地平均 坪約9.3万円
利根町	茨城県 県南県民センター建築指導課	中古戸建て相場は300万〜1,500万円台が目安
河内町	茨城県 県南県民センター建築指導課	住宅地平均 坪約3.2万円（㎡約9,700円・2025年公示地価）

取手市（取手駅・戸頭・藤代・ゆめみ野）

取手市は当社の本拠地です。取手駅周辺の旧市街地には幅員の狭い道に接する古い住宅地も多く、戸頭・藤代・ゆめみ野などニュータウン化されたエリアとは接道状況が大きく異なります。取手市は自ら特定行政庁を持つため、43条認定・許可の相談も市役所建築指導課で完結します。

我孫子市（我孫子駅・天王台・布佐）

我孫子市も特定行政庁ですが、43条2項の接道特例に関する相談は柏土木事務所が窓口になる場合があります。手賀沼周辺や成田線沿線には旧来の住宅地が多く、再建築不可物件のご相談も少なくありません。

龍ケ崎市・利根町・河内町

龍ケ崎市・利根町・河内町は、いずれも茨城県が特定行政庁となる「県南県民センター建築指導課」がまとめて所管しています。町域が広く農地と宅地が混在するエリアもあるため、接道状況の確認には測量図や道路種別の照会が必要になるケースが多く見られます。

ハウスドゥ 取手戸頭店の強み

ハウスドゥ 取手戸頭店は取手市に店舗を構え、我孫子市・龍ケ崎市・利根町・河内町まで対応する地域密着の不動産会社です。ハウスドゥブランドのイメージキャラクターは元プロ野球選手の古田敦也さんが務めており、全国ネットワークを活かした集客力と、地域特有の接道事情・行政窓口に精通した地元対応力の両方をご提供できます。再建築不可・訳あり物件についても、仲介と買取の両方の選択肢からご提案します。

よくある質問（FAQ）

Q1. 再建築不可の土地はそもそも売れますか？

A. 売却は可能です。隣地との交渉、セットバック、43条認定・許可による再建築可能化、または現況のままの買取という4つの出口があります。相場は接道状況や立地により異なります。

Q2. 接道義務を満たしていない土地かどうかはどこで確認できますか？

A. 各市町村の建築指導課（特定行政庁）や、龍ケ崎市・利根町・河内町の場合は茨城県県南県民センター建築指導課で、道路種別（42条道路・2項道路か等）を確認できます。当社でも調査のお手伝いが可能です。

Q3. セットバックすれば必ず再建築できますか？

A. 接する道が「42条2項道路」に指定されている場合はセットバックで接道義務を満たせる可能性がありますが、道路の指定状況によっては対象外のこともあります。事前に窓口での確認が必要です。

Q4. 43条2項1号認定と2項2号許可はどう違いますか？

A. どちらも2018年の法改正で整理された制度で、1号認定は一定の基準に適合すれば建築審査会の同意なしで進められる一方、2号許可は従来どおり建築審査会の同意が必要です。適用の可否は特定行政庁の個別判断になります。

Q5. 再建築不可のまま売ると仲介手数料は同じですか？

A. 仲介で成約した場合の手数料の考え方は通常の物件と同じ速算式です。ただし再建築不可物件は買主が限られるため、仲介より買取のほうが早期売却につながるケースが多くあります。

Q6. 取手市以外（我孫子市・龍ケ崎市・利根町・河内町）でも相談できますか？

A. はい。ハウスドゥ 取手戸頭店は取手市を本拠地としつつ、我孫子市・龍ケ崎市・利根町・河内町の県南エリア全域からのご相談に対応しています。

まとめ

再建築不可・接道義務違反の土地は「売れない」のではなく、出口の選び方次第で売却できます。隣地買取・セットバック・43条認定/許可・現況買取という4つの選択肢を比較し、費用と税金も踏まえたうえで判断することが大切です。取手市・我孫子市・龍ケ崎市・利根町・河内町での再建築不可・訳あり土地の売却は、ハウスドゥ 取手戸頭店のトップページからお気軽にご相談ください。

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