「不動産買取なら仲介手数料はかからない」——検索するとどのサイトにもそう書いてあります。それ自体は正しいのですが、「手数料が0円だから買取のほうが得」とは限りません。
この記事では、取手市・我孫子市・龍ケ崎市・利根町を担当するハウスドゥ 取手戸頭（株式会社JOB HOPE／茨城県知事（2）第7366号）が、買取で本当にかかる費用、手数料が発生してしまう例外、そして仲介と買取を「手取り額」で比べる方法まで、包み隠さず整理します。
結論：不動産買取に仲介手数料はかかりません（ただし例外あり）
なぜ買取では仲介手数料が発生しないのか
理由はシンプルで、仲介（媒介）という仕事が発生していないからです。
仲介手数料は、不動産会社が売主と買主の間に立って買主を探し、契約をまとめた報酬です。宅地建物取引業法では、この報酬について国土交通大臣が定める上限額を超えて受け取ってはならないと定められています。
ところが買取では、不動産会社が自分自身が買主になって直接購入します。売主と買主が直接向き合う取引ですから、間に立つ人がいません。報酬の対象となる媒介行為が存在しないので、仲介手数料も発生しない——というのが法的な理由です。
それでも仲介手数料が発生する3つのケース
ここは多くの記事が触れていない部分です。「買取」と呼ばれていても、次の場合には手数料がかかります。
- 買取業者との間に別の不動産会社が入っている場合……A社に相談し、A社が「買い取ってくれるB社を紹介します」という形にした場合、A社は媒介をしていますので仲介手数料が発生し得ます。
- 買取保証を使い、先に仲介で売れた場合……一定期間は仲介で売り出し、売れなければ買い取るという仕組みです。期間内に買主が見つかれば、それは仲介ですから手数料がかかります。
- 一括査定サイト経由で話が進んだ場合……サイトによっては、提携する仲介会社が窓口になります。「買取のつもりだったのに媒介契約だった」という行き違いが起きやすいところです。
見分け方は一つだけです。「契約書のうえで、買主は誰になりますか？」と聞いてください。答えが「当社です」なら仲介手数料はかかりません。「買主を探します」なら仲介です。
それでも買取でかかる費用と税金
印紙税
売買契約書に貼る印紙代です。契約金額に応じて決まり、一定期間は軽減措置の適用があります。
抵当権抹消登記の費用
住宅ローンが残っている場合、完済して抵当権を消す手続きが必要です。登録免許税は不動産1個につき1,000円で、司法書士に依頼する場合は別途報酬がかかります。土地と建物で2個と数えます。
相続登記・住所変更登記
名義が亡くなった親御さんのままでは売却できません。相続登記は2024年4月から義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が求められています。住所変更登記も2026年4月から義務化されます。
住宅ローンの一括返済手数料
金融機関によって数千円〜数万円かかることがあります。金額と手続き期間は、事前に金融機関へご確認ください。
譲渡所得税・住民税
売却して利益（譲渡所得）が出た場合にかかります。所有期間が5年を超える長期譲渡なら20.315％（所得税15％＋復興特別所得税＋住民税5％）、5年以下の短期譲渡は39.63％です。
なお、取得費が分からないと売却価格の5％を取得費とみなす（概算取得費）ことになり、税額が大きく増えることがあります。購入当時の売買契約書は必ず探してください。
買取なら不要になる費用
- 仲介手数料
- ハウスクリーニング・リフォーム費用（そのままで結構です）
- 残置物・家財の撤去費用（残したまま引き渡せる場合があります）
- 売れるまでの固定資産税・管理費・光熱費
- 広告に出すことによる周囲への周知
仲介手数料はいくら？ 速算式で確認する
売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は次の式で計算します。
売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
| 売買価格 | 仲介手数料の上限（税込・計算例） |
|---|---|
| 500万円 | 23万1,000円 |
| 800万円 | 33万円 |
| 1,200万円 | 46万2,000円 |
| 1,800万円 | 66万円 |
| 2,500万円 | 89万1,000円 |
これは上限であって定価ではありません。また、令和6年7月からは低廉な空家等（税抜800万円以下）について、売主・買主双方から合計で最大33万円（税込）まで受け取れる特例が設けられています。取手市・利根町・河内町の古い戸建てなど、価格が低い物件では「価格の3％」より高くなることがある点にご注意ください。
【本題】手数料ゼロでも得とは限らない理由
撤去・改修の費用は買取価格に織り込まれる
買取をした会社は、そのあと自社で残置物を片づけ、修繕し、再び売り出します。その費用と利益は、当然ながら買取価格から差し引かれています。「手数料無料」と「価格が安い」は表と裏です。どちらか片方だけを見ても判断できません。
だから比べるのは「手取り額」
次の3つを並べて、はじめて比較になります。
- いくらで売れるか（成約価格・買取価格）
- いくら出ていくか（手数料・撤去費・解体費・登記費用・税金）
- いつまでかかるか（その間の固定資産税・管理・交通費・精神的な負担）
計算例で見る（仮の数字です）
取手市内の築40年の戸建てを、市場価格1,200万円と想定した場合の考え方の例です。実際の金額は物件ごとに異なりますので、あくまで比べ方の見本としてご覧ください。
| 項目 | 仲介で売る | 買取で売る |
|---|---|---|
| 売れる金額 | 1,200万円 | 1,020万円 |
| 仲介手数料 | -46万2,000円 | 0円 |
| 残置物の撤去 | -30万円 | 0円 |
| 半年分の固定資産税・管理 | -6万円 | 0円 |
| 手取りの目安 | 約1,117万円 | 約1,020万円 |
この例では仲介のほうが約97万円多く残ります。買取が常に有利だとは申しません。当店が仲介をおすすめする場面も普通にあります。
ただし条件が変わると結果も変わります。売り出してから1年半かかり、途中で200万円値下げして1,000万円で成約した場合、仲介手数料は約39万6,000円、保有費は18か月分で18万円ほど。手取りは約917万円となり、買取の1,020万円を下回ります。
つまり「早く確実に決まるかどうか」が分岐点です。取手市でも、駅から遠い・接道が狭い・再建築不可・残置物が多いといった条件の物件は、買主探しに時間がかかる傾向があります。
買取が向いているケース・向いていないケース
買取が向いている方
- 相続した空き家で、遠方に住んでいて管理に通えない
- 期限が決まっている（相続税の納付、離婚の財産分与、住み替えの資金）
- 家財が残っていて、片づける時間も体力もない
- 近隣や職場に知られずに売りたい
- 建物に不具合があり、引き渡し後の責任を負いたくない
仲介のほうがよい方
- 急いでおらず、1円でも高く売りたい
- 駅に近い、築浅など、買主が見つかりやすい条件がそろっている
- 住みながらの売却で、内見の対応ができる
買取には知っておくべき法律上の注意点があります
正直にお伝えしておきます。宅地建物取引業法には、クーリング・オフ（第37条の2）をはじめとする8種制限という規定があります。しかしこれは「不動産会社が売主となり、個人が買主となる」場合に、買主を守るための制度です。
買取はその逆で、売主が個人、買主が不動産会社です。したがって買取にクーリング・オフは適用されません。「後から取り消せる」という前提で契約されると、後悔につながります。
唯一の防御は、印を押す前に、金額の根拠と契約条件を書面で確認することです。当店では査定額の根拠を必ず書面でご説明します。宅地建物取引業法 第34条の2 第2項は、価額について意見を述べるときはその根拠を明らかにしなければならないと定めています。親切心ではなく法律上の義務です。
相見積もりのつもりが1社だった、を防ぐ
買取価格を比べるために複数社へ声をかけるのは、とてもよい進め方です。ただし一つだけ確認していただきたいことがあります。
サービス名やサイト名が違っても、運営会社が同じであることがあります。3社に見積もりを取ったつもりが、実は同じ会社の3ブランドだった——これでは相見積もりになりません。
確認は簡単で、各サイトの「会社概要」または「運営会社」のページを開き、商号（会社名）と免許番号を見比べるだけです。免許番号が同じなら同一の会社です。
当店の免許番号は茨城県知事（2）第7366号（株式会社JOB HOPE）です。国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで、どなたでも照会いただけます。
取手市周辺で買取をご検討の方へ
当店は取手市戸頭に店舗を構え、取手市（取手・藤代・戸頭・ゆめみ野・稲戸井・新取手）、龍ケ崎市、利根町、河内町、そして千葉県我孫子市を担当しています。
常磐線・関東鉄道常総線の沿線は、駅からの距離で価格が大きく変わるエリアです。相場は次の公的な情報源でどなたでも確認できますので、査定を比べる前にご覧になることをおすすめします。
- 不動産情報ライブラリ（国土交通省）
- 地価公示・都道府県地価調査
- レインズ・マーケット・インフォメーション
- 店舗名：ハウスドゥ 取手戸頭
- 運営会社：株式会社JOB HOPE
- 免許番号：茨城県知事（2）第7366号
- 所在地：〒302-0034 茨城県取手市戸頭1-16-10
- 電話：0120-565-072（フリーダイヤル・査定とご相談は無料です）
ハウスドゥは古田敦也氏をイメージキャラクターに起用している全国ブランドです。全国のネットワークと、取手の地元で積み上げてきた実務の両方でお手伝いします。
よくあるご質問
Q. 不動産買取に仲介手数料はかかりますか？
不動産会社が直接買主になる買取では、媒介行為がないため仲介手数料はかかりません。ただし間に別の会社が入る場合や、買取保証で先に仲介で成約した場合は発生します。契約書上の買主が誰かをご確認ください。
Q. 買取なら費用はまったくかからないのですか？
いいえ。印紙税、抵当権抹消や相続登記の費用、利益が出た場合の譲渡所得税などはかかります。かからなくなるのは仲介手数料・リフォーム費用・残置物の撤去費用・売れるまでの保有費用です。
Q. 仲介手数料はいくらですか？
売買価格400万円超の場合、上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。1,200万円なら46万2,000円が上限になります。なお税抜800万円以下の低廉な空家等には、双方合計で最大33万円（税込）までの特例があります。
Q. 買取と仲介、どちらが得ですか？
手取り額で比べてください。売れる金額から、手数料・撤去費・登記費用・税金・売れるまでの保有費を差し引いた金額です。早く確実に決まる必要がある場合は買取、時間をかけられる場合は仲介が有利になりやすい傾向があります。
Q. 買取価格は市場価格の何割くらいですか？
物件の状態・立地・再販のしやすさで変わるため、一律の割合はお示しできません。当店では、その物件で何にいくらかかると見込んだのかを含めて金額の根拠をご説明します。
Q. 買取の契約はクーリング・オフできますか？
できません。宅地建物取引業法のクーリング・オフは、不動産会社が売主で個人が買主の場合に買主を保護する制度です。買取は売主が個人・買主が会社のため適用されません。契約前に条件を書面で確認してください。
Q. 家財が残ったままでも買い取ってもらえますか？
状況によりますが、残置物を残したままお引き渡しいただける場合があります。片づける前に一度ご相談ください。
まとめ
不動産買取に仲介手数料はかかりません。ただしそれは買取価格に費用が織り込まれていることの裏返しでもあります。判断の物差しは手数料の有無ではなく、手取り額と、決まるまでの時間です。
当店では、仲介で売った場合と買取の場合の両方を並べてお示しし、根拠を書面でご説明します。査定・ご相談は無料です。取手市・龍ケ崎市・利根町・河内町・我孫子市で不動産の売却をお考えの方は、ハウスドゥ 取手戸頭（0120-565-072）へお気軽にご相談ください。
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