「河内町の実家が空き家のままになっている。解体したいが、200万円近い見積りが出て手が止まっている」——ハウスドゥ 取手戸頭店には、河内町・利根町・龍ケ崎市・稲敷市といった利根川沿いのエリアから、こうしたご相談が日々届きます。
結論からお伝えします。河内町には「河内町空き家等解体費補助金」があり、補助対象経費の2分の1・上限50万円が交付されます。茨城県内には解体補助金を用意していない市町村も多いなかで、河内町は制度を持っている自治体です。
ただし、この制度には実務でつまずく人が非常に多い条件が5つあります。とくに「除却後に更地となること」と「所有権以外の権利が設定されていないこと」の2つは、要綱の文章としては短いのに、実際の相続した空き家では過半数が引っかかる可能性がある条件です。知らずに解体業者へ発注してしまうと、50万円は1円も出ません。
この記事では、河内町公式サイトの一次情報にもとづいて制度を正確にお伝えしたうえで、「そもそも解体するのが正解なのか」という、不動産会社にしか判断できない部分まで踏み込んで解説します。
河内町空き家等解体費補助金の概要｜2分の1・上限50万円
河内町の制度は、老朽化した空き家の解体・除却を進め、放置による環境や景観の悪化を防ぐことを目的としています。まず金額から確認しましょう。
- 補助額：補助対象経費の合計額に2分の1を乗じた額（1,000円以下切り捨て）
- 上限：50万円
- 予算の範囲内での助成
たとえば解体費が180万円かかった場合、その2分の1は90万円ですが、上限が50万円ですので交付されるのは50万円です。逆に解体費が80万円なら、2分の1の40万円が交付されます。つまり解体費が100万円を超えると、上限の50万円に張り付く設計です。
「予算の範囲内」という一文も重要です。年度の予算枠に達すると受付が止まります。年度の後半になるほど不利ですので、解体を決めているなら早めに動くのが確実です。
お問い合わせ先は河内町役場 生活環境課（〒300-1392 茨城県稲敷郡河内町源清田1183／電話 0297-84-2111）です。
【最重要】申請前に必ず確認する5つの条件
ここが本題です。要綱には「対象となる空き家等」と「対象とならない事業」が定められており、1つでも欠けると交付されません。順に見ていきます。
条件1：除却後に、敷地内に建築物が残らないこと（更地になること）
要綱には「補助対象空き家等の除却後に当該空き家の敷地内に建築物が存在しないこと（除却後に更地となること）」と明記されています。
これが最も多い落とし穴です。河内町のような農村部の敷地では、母屋のほかに物置・納屋・作業小屋・車庫・離れ・古い便所などが建っていることがごく普通です。「母屋だけ壊して、物置は物入れとして残しておこう」——この判断をした瞬間に、補助金の対象外になります。
解体業者の見積りは、依頼された建物だけを対象に作られます。業者は補助金の要綱を読んでいるとは限りませんから、「母屋のみ」の見積りがそのまま出てくることがあります。敷地内の建物を一つ残らず洗い出し、すべてを解体する見積りにしてもらってください。
なお、ブロック塀や門柱、庭石などの工作物は「建築物」とは区別されますが、判断に迷う構造物があれば、必ず事前に生活環境課へご確認ください。
条件2：所有権以外の権利が設定されていないこと
要綱の「所有権以外の権利が設定されていないこと」とは、実務上ほぼ抵当権・根抵当権が登記簿に残っていないことを意味します。
ここも見落としが非常に多い条件です。相続した実家では、次のようなことが頻繁に起こります。
- 亡くなった親が数十年前に住宅ローンを組み、完済しているのに抵当権の抹消登記をしていない
- 農協や地元の信用金庫の根抵当権が、事業をやめた後もそのまま残っている
- 地上権や賃借権が古い登記として残っている
完済していても、抹消登記をしなければ登記簿からは消えません。ご自身では「もう払い終わっているから関係ない」と思っていても、登記簿上は権利が設定されたままです。
対策は簡単です。まず登記事項証明書を取得してください。法務局の窓口のほか、オンラインでも請求できます。1通600円程度です。ここに「乙区」の記載があれば、所有権以外の権利が付いています。完済済みであれば、金融機関から抹消書類を再発行してもらい、司法書士に抹消登記を依頼すれば解消できます。解体の見積りを取る前に、この確認を済ませてください。
条件3：一部解体ではないこと
「対象とならない事業」に「補助対象空き家等の一部を解体する工事」と明記されています。傷んだ増築部分だけを撤去する、傾いた離れだけを壊す、といった工事は対象外です。条件1と表裏一体の規定と考えてください。
条件4：建て替えを目的とした工事でないこと
「建て替えを目的とした工事」も対象外です。つまり「古い実家を壊して、自分の新居を建てる」という使い方はできません。この制度は、あくまで放置空き家を減らすためのものだからです。
逆に言えば、「解体して更地にし、売却する」という目的であれば対象になります。ここは河内町の制度設計として、売却を考えている方に向いている点です。
条件5：交付決定前に着工していないこと
「補助金の交付を決定する前に着手した工事」は対象外です。順番は必ず次のとおりです。
- 生活環境課へ相談
- 解体業者から見積りを取得（敷地内すべての建物を含める）
- 交付申請書を提出
- 交付決定通知を受け取る
- 着工
- 工事完了・実績報告書を提出
- 補助金の受領
「解体業者の日程が空いているから先に始めてしまおう」は絶対にやめてください。着工した時点で、その工事は永久に対象外になります。また「当該年度内に事業が完了しない工事」も対象外ですので、年度末ぎりぎりの発注も避けてください。
そのほかの要件
- 個人が所有する町内に存する住宅であること（賃貸を目的として建てられたものは除く＝アパートや貸家は対象外）
- 公共事業による移転等の補償の対象になっていないこと
- 町から補助金の交付を受けて新築・増築・改築・改修等の工事を行った場合、その工事から5年を経過していること
- 他の制度による補助金等の交付を受けようとする工事は対象外（＝他の補助金との併用はできません）
最後の「他制度との併用不可」も実務では効いてきます。河内町にはリフォーム支援の補助金など複数の制度がありますが、同じ工事に複数の補助金を重ねることはできません。どの制度を使うのが最も有利かは、工事の内容と金額によって変わります。
そもそも「解体してから売る」のが正解とは限りません
ここからが、解体業者の比較サイトには書かれていない部分です。補助金が出るからといって、解体が最善とは限りません。河内町のような地域では、むしろ古家付きのまま売ったほうが手取りが多くなるケースが相当あります。
更地にすると固定資産税が上がる
住宅が建っている土地には住宅用地の特例があり、固定資産税の課税標準が200平方メートル以下の部分で6分の1、それを超える部分で3分の1に軽減されています。解体して更地にすると、この特例が外れます。「空き家を壊すと固定資産税が6倍」と言われるのはこの仕組みです。
実際には負担調整措置があるため厳密に6倍になるとは限りませんが、更地のまま売れずに年をまたぐと、その分だけ手取りが減っていきます。河内町のように売却期間が読みにくいエリアでは、この負担は無視できません。
それでも放置は解決になりません
いっぽうで「では放置しておこう」も答えにはなりません。2023年の空家等対策特別措置法の改正により、管理不全空家等・特定空家等として市町村から勧告を受けると、建物が建っていても住宅用地の特例が解除されます。放置にも税負担のリスクがあるということです。
加えて、河内町は公益社団法人 茨城県宅地建物取引業協会と空き家対策の連携協定を締結し、株式会社クラッソーネとも空き家管理の適正化の推進に係る連携協定を結ぶなど、空き家対策を積極的に進めている自治体です。行政の目が届きやすい環境であると考えておいたほうがよいでしょう。
解体しないほうがよい3つのケース
- 再建築ができない土地の場合——建築基準法の接道義務（原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接すること）を満たしていない土地は、建物を壊すと二度と建てられません。河内町の旧道沿いや農地に囲まれた敷地では、この確認が必須です。古家付きなら「今ある建物を使える」という価値が残りますが、更地にすると資材置場程度の価値になってしまうことがあります。解体前に必ず接道と用途地域・市街化区域か調整区域かを確認してください。
- 相続空き家の3,000万円特別控除を使う場合——後述しますが、2024年1月以降の譲渡なら、買主が引渡し後（譲渡の年の翌年2月15日まで）に取り壊しても適用できるようになりました。売主が急いで壊す必要は必ずしもありません。
- リフォーム目的の買主が想定できる場合——建物に手を入れて住みたい、倉庫や作業場として使いたいという買主が現れる可能性があるなら、更地にしてしまうとその需要を自ら消すことになります。
判断の分かれ目は「接道」と「抵当権」です。この2つを先に確認するだけで、進むべき方向がかなりはっきりします。
河内町の不動産の特徴と、相場の調べ方
河内町という土地の性格
河内町は利根川と小貝川に囲まれた、茨城県の南端に位置する町です。町域の大部分が農地で、住宅は集落単位でまとまっています。鉄道駅が町内になく、生活圏としては龍ケ崎市・利根町・稲敷市、そして利根川を渡った千葉県側（成田・我孫子方面）と結びついています。
この性格から、不動産としては次の傾向があります。
- 敷地が広い——200坪、300坪という宅地が普通にあり、都市部の感覚では価格が付きにくい一方、広さを求める買主には魅力になります。
- 個別性が非常に高い——接道、農地との境界、水路、地目、市街化調整区域かどうかで、同じ集落内でも評価が大きく変わります。
- 「相場」という平均値があまり役に立たない——だからこそ、机上の数字ではなく個別の査定が意味を持ちます。
相場を自分で調べる4つの方法
おおよその見当をつけたい場合は、次の4つが公的で信頼できます。いずれも無料です。
- 不動産情報ライブラリ（国土交通省）——実際の成約価格を地域・種別ごとに検索できます。最も実勢に近い数字です。
- 地価公示・都道府県地価調査——標準地の1平方メートルあたりの価格と前年比が分かります。
- 固定資産税評価額 ÷ 0.7——納税通知書の評価額は、おおむね公示地価の70%が目安とされています。
- 相続税路線価 ÷ 0.8——路線価はおおむね公示地価の80%が目安とされています。ただし路線価が付されていない地域（倍率地域）もあり、河内町にはその区域が含まれます。
なお河内町は、町の公式サイトで「河内町版 すまいの終活ナビ」という、土地の査定価格と解体費用相場の目安を無料で試算できる仕組みを案内しています。まず自分で概算をつかむには便利です。そのうえで、実際に売るときの数字は個別査定でご確認ください。
査定には4つの種類がある
- 机上査定（簡易査定）——資料だけで概算を出します。数日で回答できます。
- 訪問査定——現地で建物の傷み、境界、越境、接道まで確認します。河内町のような個別性の高いエリアでは、訪問査定でないと数字が固まりません。
- AI査定——過去データからの機械的な算出です。取引事例の少ない地域では誤差が大きくなります。
- 一括査定サイト——複数社に一度に依頼できますが、その後の営業連絡が集中しがちです。
売却の流れと、そろえておく書類
- 相談・査定——仲介で売った場合の想定価格と、買取の金額の両方をご確認ください。
- 登記事項証明書の確認——名義と、乙区（抵当権など）を必ず見ます。補助金の可否がここで決まります。
- 相続登記——名義が亡くなった方のままでは売却できません。2024年4月1日から相続登記は義務化され、相続を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になります。さらに2026年4月からは住所等の変更登記も義務化されます。
- 解体するかどうかの判断——接道・抵当権・買主層を踏まえて決めます。解体する場合は、ここで町へ相談し、交付決定を受けてから着工します。
- 媒介契約または買取契約
- 売却活動（仲介の場合）
- 売買契約・決済・引渡し
- 翌年の確定申告
そろえておくとよい書類は、登記識別情報通知（権利証）／固定資産税の納税通知書／建築確認済証・検査済証／境界確認書や測量図／相続の場合は戸籍一式です。建築確認済証が見つからない場合は、市町村の窓口で台帳記載事項証明書を取得できます。買主の住宅ローン審査に関わりますので、早めのご準備をおすすめします。
費用と税金｜数字で押さえておくこと
仲介手数料の速算式
売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税」です。500万円なら、500万円×3%＋6万円＝21万円、消費税を加えて23万1,000円が上限です。
なお低廉な空家等（売買価格が一定額以下）の媒介については、報酬の特例が設けられており、通常より高い報酬額が認められています。河内町のように価格帯の低い物件が多い地域では、この特例により不動産会社が採算を取りやすくなり、結果として取り扱ってもらいやすくなるという効果があります。「安い物件は不動産会社が動いてくれない」と諦める必要はありません。
譲渡所得税
- 長期譲渡（売った年の1月1日時点で所有期間5年超）……20.315%
- 短期譲渡（同5年以下）……39.63%
判定日は「売った日」ではなく「売った年の1月1日」です。相続した実家の場合、亡くなった方の所有期間を引き継ぐため、多くは長期譲渡になります。
使える可能性のある特例
- 相続空き家の3,000万円特別控除——昭和56年5月31日以前に建築／区分所有建物でない／相続開始直前に被相続人が一人で居住していた／相続時から譲渡時まで事業・貸付・居住に使っていない／売却代金1億円以下などが要件です。期限は相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（3年ちょうどではありません）。2024年1月1日以降の譲渡からは、買主が翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行った場合でも適用できます。相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除額は2,000万円です。
- 取得費加算の特例——相続税を納めた場合。相続開始から3年10か月以内。相続空き家の3,000万円控除とは選択適用で、併用できません。
税額の最終判断は税理士の領分です。当社では税理士へおつなぎしたうえで、どちらの特例を選ぶほうが有利かを一緒に整理します。
仲介で売るか、買取にするか
- 仲介が向いているケース——建物が使える状態で、時間に余裕がある。広い敷地を求める買主を待てる。手取りを最大にしたい。目安は3〜6か月ですが、河内町ではもう少しかかることもあります。
- 買取が向いているケース——相続人が複数いて早く現金で分けたい。遠方に住んでいて草刈りや管理ができない。残置物が多い。抵当権の抹消や相続登記が未了で、手続きごと任せたい。近隣に知られずに売りたい。
当社は買取にも対応しています。残置物が残った現況でのお引き取りが可能で、仲介手数料もかかりません。ただし買取価格は、仲介で売れる価格より低くなるのが仕組みです。当社では「仲介で売った場合の想定価格」と「買取の金額」を必ず両方お出しし、並べて比べていただいてからお決めいただいています。
ハウスドゥ 取手戸頭店について
当店は全国展開する「ハウスドゥ」のフランチャイズ加盟店として、取手市を拠点に、河内町・利根町・龍ケ崎市・我孫子市など利根川をはさんだ茨城県南〜千葉県北西部の売却・買取を承っています。ハウスドゥは元プロ野球選手の古田敦也さんをイメージキャラクターに起用しており、テレビCMでご存じの方も多いブランドです。
当店の強みは、全国ブランドの信用力と、市町村ごとに違う制度・実務に精通した地域密着の両方を持っていることです。今回ご紹介した「更地になること」「所有権以外の権利がないこと」という2つの条件は、要綱を読み込み、かつ登記簿と現地を見る仕事をしていないと、実際の物件に当てはめて判断できません。
河内町の空き家について、解体すべきか、そのまま売るべきか、補助金が使えるのか——迷われている段階でかまいません。登記事項証明書の見方から接道の確認まで、無料でご相談を承ります。ご相談・査定に費用はかかりませんし、その後の売却義務も一切ありません。
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よくある質問（河内町の空き家解体補助金と売却）
Q. 河内町に空き家の解体補助金はありますか？
A. あります。河内町空き家等解体費補助金として、補助対象経費の2分の1（1,000円以下切り捨て）・上限50万円が交付されます。予算の範囲内での助成です。お問い合わせは河内町役場 生活環境課（0297-84-2111）です。
Q. 河内町の解体補助金はいくらもらえますか？
A. 補助対象経費の2分の1で、上限は50万円です。解体費が100万円を超えると上限の50万円に張り付きます。解体費が80万円なら40万円が交付されます。
Q. 母屋だけを解体して物置を残しても補助金は出ますか？
A. 出ません。要綱では「除却後に当該空き家の敷地内に建築物が存在しないこと（除却後に更地となること）」が条件とされています。物置・納屋・車庫・離れなども含め、敷地内の建築物をすべて解体する必要があります。見積りを取る段階で、敷地内の建物をすべて洗い出してください。
Q. 住宅ローンを完済した家ですが、補助金は使えますか？
A. 完済していても、抵当権の抹消登記をしていなければ登記簿に権利が残ったままです。要綱は「所有権以外の権利が設定されていないこと」を条件としているため、そのままでは対象外になります。まず登記事項証明書を取得し、乙区に記載があれば抹消登記を済ませてください。
Q. 建て替えのための解体にも補助金は使えますか？
A. 使えません。「建て替えを目的とした工事」は対象外と定められています。一方で、解体して更地にし売却する目的であれば対象になります。
Q. 解体工事を先に始めてしまいました。あとから申請できますか？
A. できません。「補助金の交付を決定する前に着手した工事」は対象外です。必ず、相談→見積り→申請→交付決定→着工、の順で進めてください。また当該年度内に完了しない工事も対象外です。
Q. 他の補助金と一緒に使えますか？
A. 使えません。「他の制度による補助金等の交付を受けようとする工事」は対象外と定められています。複数の制度が使える場合は、どれが最も有利かを事前に比較してください。
Q. 空き家を解体すると固定資産税は6倍になりますか？
A. 住宅用地の特例（課税標準が200平方メートル以下の部分で6分の1、超える部分で3分の1）が外れるため、税負担は大きく増えます。負担調整措置があるため厳密に6倍とは限りませんが、更地のまま売れずに年をまたぐと手取りが減ります。
Q. 河内町では解体してから売るのと、古家付きのまま売るのはどちらが得ですか？
A. 物件によって異なります。判断の分かれ目は「接道」と「抵当権」です。接道義務を満たしていない土地は解体すると再建築できなくなるため、古家付きのほうが価値を保てることがあります。相続空き家の3,000万円特別控除を使う場合も、2024年以降は買主側の取壊しで適用できるため急いで壊す必要はありません。
Q. 河内町の空き家をそのままの状態で買い取ってもらえますか？
A. 可能です。ハウスドゥ 取手戸頭店では、残置物が残った現況でのお引き取りに対応しています。仲介手数料もかかりません。仲介で売った場合の想定価格と買取価格を両方お出ししますので、比べてからお決めください。
