取手市の農地売却｜許可・転用・生産緑地の手順と費用【2026】

「相続した畑をどうすればいいか分からない」「耕作をやめた田んぼを手放したい」——取手市で農地や生産緑地を売るときは、宅地と違い、「誰に売るか」「何のために使われるか」で必要な手続きが変わります。この記事では、取手市・国税庁・国土交通省の公開情報（2026年11月1日確認）にもとづいて、許可と届出の違い、売主の費用と手取りの考え方、生産緑地の注意点、相談先の使い分けを整理します。宅地の売却手順は取手市の土地売却の流れを8ステップで解説、売れにくい土地の考え方は売れない土地を手放したい！処分方法7選と注意点もあわせてご覧ください。

先に押さえたい5つのポイント

• 農地を農地のまま売るなら農地法第3条の許可、転用して売るなら第5条（市街化区域は農業委員会への届出が基本）と、出口によって手続きが変わります。
• 不動産会社が直接買い取る場合でも、許可や届出が不要になるわけではありません。費用と手間を誰が負うかは契約条件で決まるため、事前に書面で確認しましょう。
• 取手市が公開している3条許可の基準資料には、買主の居住地を取手市内に限る記載はありません。買主候補が決まったら、農業委員会事務局に事前相談するのが確実です。
• 低廉な空家等の仲介手数料の特例（上限33万円・税込）は、売主か買主の一方から受け取れる上限です。双方合計の上限ではありません。
• 生産緑地の買取り申出は、申出から3か月で所有権が移転しなければ行為制限が解除される仕組みです。市が必ず買い取る制度ではありません。

取手市の農地売却が難しいと言われる理由｜農地法の許可

農地は、所有者の意思だけでは自由に売買できません。農地法が、誰が取得できるか、どんな用途に使えるかを管理しているためです。許可を得ずに結んだ売買契約は、そのままでは効力が生じないと説明されることが一般的で、無断転用には罰則もあります。売る前に「どの出口で売るのか」を決めることが、最初の分かれ道です。

出口ごとの許可・届出の違い（早見表）

売り方	根拠	手続きの種類	主な窓口	買主の考え方
農地のまま売る	農地法第3条	農業委員会の許可	取手市農業委員会事務局	農業を営む個人・法人など、許可基準を満たす買主
買主が転用して使う（権利移転を伴う転用）	農地法第5条	市街化区域は農業委員会への届出、区域外は許可（許可権者は都道府県知事等）	取手市農業委員会事務局ほか	転用後の用途が決まっている買主（農業者である必要はない）
所有者が先に転用してから売る	農地法第4条	市街化区域は届出、区域外は許可	取手市農業委員会事務局ほか	転用後の土地（地目変更後）を買う買主
公的な仕組みを使う	農地中間管理事業	県の特例として「農地売買等事業」等が承認されている	公益社団法人茨城県農林振興公社	利用できる条件は公社に確認

※届出と許可の区分は一般的な整理です。農業振興地域の農用地区域にある農地は、転用の前に別の手続き（農振除外）が必要になるのが一般的で、市街化調整区域は建築の制限もあります。市街化区域にあるから無条件に売れる、という意味ではありません。個別の土地は窓口で確認してください。

現況がすでに農地でない場合・新規就農者に引き継ぐ場合

登記簿上は田・畑でも、現地が長年の放置などで農地としての状態ではなくなっている場合、現況に応じて地目を見直す手続き（非農地証明など）が使えることがあります。ただし判断の基準や流れは地域により異なるため、農業委員会事務局と法務局へ事前に相談してください。また、農地のまま引き継ぐ場合は、地元の農家に限らず、新規就農を考える個人が買主になる可能性もあります。その場合も許可の要件は買主ごとに審査されるため、事務局に確認しておくと安心です。

3条許可の4つの要件（取手市の基準資料）

取手市が公開している「農地法第3条の主な許可基準」では、次の4つを満たす必要があるとされています。

• 全部効率利用要件：今回の申請農地を含め、所有・借りている農地すべてを効率的に耕作すること。
• 農地所有適格法人要件：法人が取得する場合は、農地所有適格法人の要件を満たすこと。
• 農作業常時従事要件：申請者または世帯員等が農作業に常時従事すること。
• 地域との調和要件：申請農地の周辺の農地利用に影響を与えないこと。

同資料には、買主の居住地に関する条件や、下限面積の数値は載っていません。実際に許可が出るかは買主の営農状況によって判断されるため、買主候補が決まった段階で、契約前に農業委員会事務局へ相談しておくと安心です。農地を貸し借りする場合と所有権を取得する場合では見られる点が異なるため、「貸借の話」と「売買の話」を混同しないようにしましょう。

3条許可の手続きの流れと期間

順番	内容	ポイント
1	農業委員会事務局へ相談（来所または電話）	申請書の記載例・添付書類兼チェックリストは、事務局または市のホームページで入手できるとされています
2	申請書を記入し、必要書類を集める	申請内容により必要書類が異なるため、事務局に確認します
3	提出前に再確認	記入漏れや書類不足があると審議ができず、許可に時間がかかる、または不許可になることがあります
4	申請書を提出（事務局へ来所）	受付後に「申請書受付のお知らせ」を受け取ります
5	審査・農業委員会総会で決定	総会で許可・不許可が決まります
6	許可書の交付（事務局へ来所、認印持参）	標準処理期間は、申請書の締切日から許可書の交付まで30日と定められています

標準処理期間は「締切日から」の数え方です。締切日までに書類を整える期間は別にかかります。売買契約は、「許可が得られなかった場合は契約の効力が生じない（または解除できる）」旨の条件を付ける方法が一般的ですので、契約書の書き方は不動産会社や専門家に相談してください。

許可なしの契約・無断転用のリスク

許可を受けずに農地を農地以外の用途に使うと、農地法違反として原状回復の命令や罰則の対象になることがあります。「少しだけ駐車場にして売る」「資材置場として貸してから売る」といったことも、事前に窓口へ確認してから進めてください。

農地のまま売る？転用して売る？｜比較表

比べる点	農地のまま売る（3条）	転用して売る（5条など）
買主の範囲	許可基準を満たす買主に限られる	転用後の用途が決まっている買主（農業者に限らない）
必要な手続き	農業委員会の許可	市街化区域は届出、区域外は許可。農振除外が必要な場合もある
時間	申請から許可書の交付まで標準処理期間30日（締切日から）。買主を探す期間は別	区域や個別の事情により大きく異なる。窓口で見通しを確認
売主側の主な追加負担	申請書類の準備、契約条件の調整	申請書類・測量・地目変更登記など、転用に伴う費用と手間（誰が負担するかは契約で決める）
向いているケース	近隣の農家や農業法人に引き継ぎたい	宅地・駐車場など農地以外の用途で需要が見込める土地

どちらが高く売れるかは、土地の場所・区域・形状によって変わるため、一概には言えません。「転用すれば必ず高く売れる」と考えるのではなく、転用に必要な手続きと費用を差し引いた手取りで比べることが大切です。

売主の費用と手取りの考え方

かかる費用の一覧

項目	内容	備考
仲介手数料	不動産会社に仲介を依頼した場合	上限は国土交通省の告示に定められています。下の速算式を参照
低廉な空家等の特例	売買価格800万円以下の宅地・建物	上限は30万円×1.1＝33万円（税込）。売主か買主の一方から受け取れる上限（令和6年7月1日以降）。農地が対象になるかは、物件の扱いで異なるため事前に確認
許可・届出の申請	行政書士等に依頼する場合は別途費用	依頼先により異なります。見積りで確認してください
測量・境界の確認	境界が未確定の場合	土地家屋調査士に依頼。費用は土地により異なります
登記関係	相続登記、抵当権抹消、地目変更登記など	登記事項証明書は窓口請求で約600円。誰が負担するかは登記の種類と契約で異なります
譲渡所得税・住民税	利益（譲渡所得）が出た場合	下の「譲渡所得税と特別控除」を参照

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える部分について「価格×3％＋6万円＋消費税」の速算式で計算できます。国土交通省の計算例では、物件価格1,000万円（税別）の場合の上限は39.6万円（税込）とされています。

手取りの計算の型（金額は計算例）

手取りは「売却代金 − 仲介手数料 − 許可・届出・測量・登記などの費用 − 譲渡所得税・住民税 − 抵当権が残っている場合の返済額」で考えます。たとえば仮に500万円で売却した場合、仲介手数料の上限は「500万円×3％＋6万円＝21万円＋消費税」で、税込23.1万円です。この金額は計算の型を示す仮の例で、実際の取手市の相場ではありません。許可・測量・登記などの費用は土地ごとに異なるため、見積りを取ってから手取りを確かめてください。

譲渡所得税と特別控除（要点）

• 長期か短期か：譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えれば長期、5年以下なら短期です（国税庁タックスアンサーNo.3202）。相続や贈与で取得した場合は、原則として亡くなった方・贈与した方の取得日から数えます。
• 税率：長期は20.315％（所得税・復興特別所得税15.315％、住民税5％）、短期は39.63％（所得税・復興特別所得税30.63％、住民税9％）が一般的な目安です。
• 取得費が分からないとき：実際の取得費が譲渡価額の5％未満などの場合は、譲渡価額の5％を概算取得費にできます（No.3202）。
• 農地保有の合理化等の800万円特別控除：国税庁No.3223の特別控除の一覧に載っています。適用には細かな要件があるため、売却前に税務署または税理士へ確認してください。特別控除は合計5,000万円が限度で、一覧の順に適用されます。
• 相続税の取得費加算：相続した財産を、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡した場合などに使える特例です（No.3267）。相続税が課税されていることなどの要件があります。

税金の細目は、所得の状況や特例の併用で結論が変わります。当記事は一般的な整理であり、個別の税額は税務署や税理士にご確認ください。

生産緑地・特定生産緑地を売る前に確認すること

生産緑地は、市街化区域内の農地で、農地として管理することを条件に固定資産税などが軽減される制度です。取手市の都市計画課のページ（2026年2月10日更新）では、平成4年・5年に指定された生産緑地のうち、所有者等の同意が示されたものについて特定生産緑地の指定を行っていると案内されています。

状況	買取り申出・売却の考え方	注意点
生産緑地（告示から30年経過前）	買取り申出は、①農業の主たる従事者の死亡、②主たる従事者が心身の故障で農業に従事できなくなった場合などに限られる	相続をきっかけに調べて、生産緑地だったと分かるケースもあります
特定生産緑地に指定した	指定の効力が発生するのは告示から30年経過後です。指定後の扱いは市の案内で確認	指定は、告示から30年経過するまでに行う必要があり、30年経過後は指定を受けられません
特定生産緑地に指定しなかった	告示から30年経過後は、いつでも買取り申出ができる	固定資産税は5年間で段階的に宅地並み課税へ。30年経過後に生じた相続は、相続税の納税猶予を受けられません

買取り申出から3か月の意味

買取り申出をした日から3か月以内に所有権の移転が行われなかった場合は、生産緑地法第14条により、地区内の行為制限が解除されると、取手市のページに記載されています。市が必ず買い取るわけではなく、制限が解除されても、宅地などとして使うには農地転用等の手続きが別に必要です。

取手市の窓口

生産緑地かどうか、特定生産緑地の指定の有無や指定一覧は、取手市都市計画課（電話0297-74-2141・代表）で確認できます。指定面積や告示日の最新の数字は、市の公式ページで公表されているものをご確認ください。窓口の受付時間も変わることがあるため、来庁前に市の公式サイトで確認しておくと安心です。

売却前のチェック表｜用意する資料と確認先

確認すること	見る資料・窓口	分かること
所有者・地目・抵当権	登記事項証明書（法務局）	名義が亡くなった方のままではないか、抵当権が残っていないか
相続登記が済んでいるか	登記事項証明書／司法書士	未登記なら、売却前に相続登記が必要になる場合があります
市街化区域か調整区域か	取手市都市計画課（都市計画図）	転用の手続きの重さが変わります
農業振興地域の農用地区域か	市の農業担当窓口	該当する場合は、転用の前に別の手続きが必要になることがあります
生産緑地・特定生産緑地か	取手市都市計画課	買取り申出の可否、売却の時期の見通し
耕作している人はいるか	現地の状況・契約書の有無	貸している場合は、貸借の整理が必要になることがあります
境界・面積	公図・測量図／土地家屋調査士	隣地との境界、実測面積
買主候補（農業者か、転用予定か）	買主への聞き取り	3条か5条か、手続きの種類が決まります

誰に何を相談する？｜窓口の役割分担

相談先	主な役割	相談の例
取手市農業委員会事務局（藤代700・電話0297-74-2141・代表）	農地法の許可・届出の窓口	3条許可の申請書、添付書類チェックリスト、締切日の確認
取手市都市計画課	都市計画・生産緑地の窓口	区域区分、生産緑地・特定生産緑地の確認
法務局・司法書士	登記	相続登記、抵当権抹消、所有権移転登記
土地家屋調査士	測量・地目変更登記	境界の確認、転用後の地目変更登記
行政書士	許可・届出書類の作成	農地法の申請書類の作成代行
税務署・税理士	税金	譲渡所得、特別控除、取得費加算
不動産会社（当店）	査定・買主探し・契約条件の整理	売却ルートの比較、手取りの試算、窓口へ確認する質問の整理

農地法の許可は農業委員会、生産緑地は都市計画課が窓口です。不動産会社が許可そのものを出すことはできません。当店は、窓口に確認すべき点を整理し、売却ルートと手取りの比較をお手伝いします。

仲介と直接買取｜農地ではどう違う？

• 仲介：買主を探して売買契約を結ぶ方法です。農地のままなら3条の許可基準を満たす買主が必要になるため、買主が見つかるまでの期間は読みにくいことがあります。
• 直接買取：不動産会社が買主になる方法です。農地のまま取得する場合も、転用して使う場合も、買主側に農地法の許可・届出が必要になるのは同じです。許可や届出が下りることを契約の条件にするのが一般的で、申請費用や手間を誰が負担するかは契約条件によります。「買取なら売主の手続きは不要」とは言えないため、条件を書面で確認してください。
• 公的な仕組み：茨城県のページでは、公益社団法人茨城県農林振興公社（農地中間管理機構）の事業として「農地売買等事業」などが承認されています。利用できるかは、公社へお問い合わせください。

ハウスドゥ 取手戸頭店に相談するとき

農地・生産緑地の売却は、土地ごとの制約を早い段階で確認することが大切です。当店（運営：株式会社JOB HOPE・茨城県知事（2）第7366号）では、取手市の土地売却のご相談を受け付けています。農地の取扱いの可否は、物件の地目・区域・権利関係によって変わるため、まず登記情報と区域の確認から整理し、農業委員会や都市計画課へ確認すべき点をお伝えします。仲介と買取のどちらが向いているかも、手取りの試算とあわせてご相談いただけます。

まとめ

取手市で農地・生産緑地を売るときは、出口（農地のまま／転用）→区域→生産緑地かどうか→費用と税金の順に確認すると、迷いにくくなります。許可・届出は農業委員会、生産緑地は都市計画課、税金は税務署・税理士が窓口です。まずは登記情報と区域を確認し、窓口への相談と不動産会社への査定依頼を並行して進めてください。

よくある質問

Q1. 農地は売却できないというのは本当ですか？

売却はできますが、宅地のように自由には売買できません。農地のまま売る場合は農地法第3条の許可、転用して売る場合は第5条などの許可または届出が必要です。許可・届出の手続きがある分、時間がかかるため「難しい」と言われています。

Q2. 取手市に住んでいない人に農地を売ることはできますか？

取手市が公開している3条許可の基準資料には、買主の居住地を取手市内に限る記載はありません。許可の判断は、全部効率利用、農作業の常時従事、地域との調和などの要件で行われます。買主候補が決まったら、契約前に取手市農業委員会事務局へ事前に相談してください。

Q3. 不動産会社の直接買取なら、許可や届出は不要ですか？

不要にはなりません。農地のまま取得するなら3条、転用して使うなら5条などの許可・届出が必要です。許可や届出が下りることを契約の条件にするのが一般的で、申請費用と手間を誰が負担するかは契約条件によるため、書面でご確認ください。

Q4. 自分の土地が生産緑地かどうかは、どこで確認できますか？

取手市都市計画課（電話0297-74-2141・代表）に問い合わせるか、市の公式サイトで公開されている特定生産緑地の資料で確認できます。登記簿の地目だけでは判断できません。

Q5. 農地を売ったときの800万円の特別控除とは何ですか？

国税庁タックスアンサーNo.3223の特別控除の一覧にある「農地保有の合理化等のために土地を売った場合の800万円の特別控除」を指します。適用には細かい要件があるため、売却前に税務署または税理士へ確認してください。

Q6. 生産緑地の買取り申出をすれば、必ず市が買い取ってくれますか？

必ず買い取られるわけではありません。申出から3か月以内に所有権の移転が行われなかった場合は、生産緑地法第14条により行為制限が解除されます。制限が解除されても、宅地などとして使うには農地転用等の手続きが別に必要です。

Q7. 低廉な空家等の仲介手数料の特例（33万円）は、農地でも使えますか？

国土交通省の案内では、売買価格800万円以下の宅地・建物が対象で、上限は30万円×1.1＝33万円（税込）、売主か買主の一方から受け取れる上限とされています。農地が対象になるかは物件の扱いによって異なるため、依頼前に不動産会社へ確認してください。双方合計の上限ではありません。

Q8. 相続した農地を売りたいとき、まず何をすればいいですか？

まず相続登記（名義変更）が済んでいるか確認します。未登記なら売却前に相続登記が必要です。あわせて、区域区分（市街化区域か調整区域か）、生産緑地かどうか、農業振興地域かどうかを窓口で確認し、農業委員会と不動産会社の両方に相談すると、売却ルートを選びやすくなります。

出典と確認日

以下の公開情報を2026年11月1日に確認しました。制度や窓口の情報は更新されることがあるため、手続きの前に各窓口の最新情報をご確認ください。

• 取手市農業委員会：農地法第3条の主な許可基準（PDF）
• 取手市農業委員会：農地法第3条許可の事務の流れ（PDF）
• 取手市都市計画課：特定生産緑地（2026年2月10日更新）
• 国土交通省：不動産取引に関するお知らせ（低廉な空家等の特例）
• 国税庁：No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
• 国税庁：No.3223 譲渡所得の特別控除の種類
• 国税庁：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
• 茨城県：農地中間管理機構の事業の特例

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