任意売却とは？住宅ローンが払えないときの流れ・費用・競売との違い【取手市】

無理なく返せると思っていた住宅ローンでも、途中で返済が困難になることは珍しくありません。どれだけ頑張ってもこれ以上住宅ローンの返済ができないという状況に陥った時に、検討しておいて損がないのが任意売却です。任意売却とは何か、どんなメリットがあるかなどを簡単に見ていきましょう。

任意売却って一体何？

任意売却とは、住宅ローンが残っている状態で物件を売却できる手段のことです。

住宅ローンの返済が困難になった際に、回避しておきたいことが司法の手によって物件を売却する競売です。競売での売却額は金融機関への返済に充てられることになりますが、相場よりもかなり安く売却されることが多いため、多額の借金が残ることは少なくありません。そして、競売にかけられると折角購入した家も失うことになります。

そんな状況を少しでも和らげたい、落ち着いて生活の立て直しをしたいという場合は、競売にかけられる前に自分の手で家を売却する任意売却を選んでおくことが有効です。任意売却であれば、競売よりも高く住宅を売却できる可能性があるため、最終的に残る借金を少なく抑えられる可能性があります。

競売と同じように家は失うことになりますが、借金が減れば、その分今後の生活が楽になります。そのため、住宅ローンの返済が困難になった時には、そのまま競売にかけられるのを待つよりも、任意売却を検討しておくことがおすすめです。

任意売却をする上で必要なこと

任意売却をする上で必要となるのは、債権者の同意と売却ができるだけの期間です。

住宅ローンを組む際には、購入したばかりのマイホームが担保となり、抵当権が金融機関により設定されます。完済により抵当権が外れれば、自由に売買できるようになるマイホームですが、住宅ローン返済中は勝手に売却することはできません。そのため、任意売却をする場合は債権者の同意を取る必要があります。さらに、ただ任意売却の許可を貰うだけでなく、売却額に関する相談も必要です。
債権者からの同意を貰うことができなければ、どれだけ希望をしても任意売却はできません。この場合、頑張って住宅ローンの返済を続けるか、諦めて競売を待つ形となります。

そんな任意売却は、競売の開札日の2日前までに申請を行う必要があります。ただ、申請を行えば競売を免れる訳ではありません。競売にかけられるリミットは変わらないため、任意売却は住宅ローンの返済が困難になった時点など、早めに行動を起こすことが大切です。早い段階で任意売却に踏み切れば、売却のための不動産会社探しなどの準備にも力を入れることができるだけでなく、条件が良い買主を探す余裕も生まれることになります。
ギリギリの状態で任意売却を選ぶと、債権者の同意を受けにくくなるだけでなく、買い手がなかなか現れない状態が続けば、精神的負担も日に日に大きくなっていきます。それだけに、住宅ローンの返済が困難になった時は、早めに任意売却に関する手続きを始めておくことがおすすめです。
手続きを始めるタイミングは、返済を滞納して2～3ヶ月経過した頃です。滞納をしていない間は、任意売却を始めることはできません。

任意売却のメリットとデメリット

任意売却のメリットは、納得のいく価格で住宅を売却できる可能性があることです。
競売の場合、売却価格に対し自分自身の希望を反映させることはできません。どれだけこだわりを詰め込んだ家であっても、とても安く売却されてしまうことも多いものです。それに対し、任意売却の場合は残っている借金を一括返済できるような金額で売れることも珍しくありません。

さらに、競売とは違い購入者を選ぶことも可能です。愛着のあるマイホームを手放すのであれば、大切にしてくれそうな人に購入して貰いたいと考える人も多いでしょう。そんな場合も、任意売却の活用がおすすめです。

そしてもう一つ大きなメリットが、プライバシーを守れることです。競売にかけられると、物件の情報が新聞や官庁のサイトに掲載されます。近隣の人が公売情報を見れば、競売にかけられる程困っていると知られてしまうことになります。こうした状況を避けたい場合も、任意売却の活用が有効です。

任意売却のデメリットは、不動産会社に頼まずに自分で手続きしようとすると負担が大きくなることです。
債権者の同意を受けるなど、専門的な知識が必要なうえ、通常の物件売却よりも手間暇がかかる上に、売却に関する期限も限られた状態となります。買い手が見つからない場合は、競売にかけられることになるため、精神的負担で悩まされる人は少なくありません。
さらに、競売にかけられる場合と同じように、住宅ローンの返済を滞納すれば信用状情報に傷がつきます。信用情報が回復するまでは、新たな借入などが難しくなります。

困ったら任意売却を

住宅ローンの返済が困難になるというのは、珍しいことではありません。今後の収入などを考え、どうしても返していけないと感じたら、早めに任意売却の手続きを始めておくことがおすすめです。手間はかかることになりますが、競売よりも高く売ることができれば、その分今後の生活が楽になります。

ハウスドゥ！取手戸頭店（株式会社JOB HOPE　茨城県知事（2）第7366号）では、任意売却のご相談をお受けしております。お仕事中でお忙しい方に代わって、債権回収代行会社との交渉もおこなっております。お気軽にお問い合わせください。

任意売却は、住宅ローンの残債が売却代金だけでは完済できない場合の手続きで、費用や税金の扱いも通常の売却と異なる点があります。裁判所を通す競売と違い、引っ越し時期や支払い方法など契約条件を柔軟に相談できるケースが多いのも特徴です。

任意売却とは？競売との違いを取手市の事例目線でやさしく解説

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなったときに、金融機関や保証会社などの債権者の同意を得て、担保(抵当権)が付いたままの家を市場で売却する方法です。売却代金は債権者への返済に充てられ、売却と同時に抵当権が外れます。取手市でも、収入の減少や転勤、離婚、病気などをきっかけに「このままではローンが払えない」とご相談いただくことがあります。

これに対して競売は、返済が滞った後に債権者が裁判所へ申し立て、裁判所の手続きで物件が入札にかけられる方法です。物件の情報は裁判所の不動産競売物件情報サイト(BIT)などで公開され、売却価格も自分では決められません。下の早見表で、二つの違いをひと目で確認してください。

任意売却と競売、価格やプライバシーはどう違う？

一般に、競売は市場価格より低い金額で落札される傾向があります。任意売却は通常の売り出しに近い形で買主を探せるため、市場価格に近い金額で売れる可能性があります。売却額が増えれば、その分だけ住宅ローンの残債(残りの借金)が減ります。また、競売では物件情報が公開されますが、任意売却はご近所に事情を知られにくい形で進められる点も大きな違いです。

任意売却が向いている人・向かない人

任意売却は、ローンの滞納が始まっていて、売却しても借入が残る(オーバーローン)状態の方に向いています。反対に、売却代金で住宅ローンを完済できる場合は、任意売却ではなく通常の仲介や買取で売却できます。まずは「いくらで売れそうか」と「ローン残高はいくらか」を並べて確認することが第一歩です。

任意売却ができる期間はいつまで？滞納から競売までの流れ

住宅ローンを滞納すると、まず金融機関から督促が届きます。滞納が数か月続くと、分割で返す権利(期限の利益)を失い、保証会社が金融機関に代わって返済(代位弁済)をします。その後は保証会社が債権者となり、一括返済を求められ、返済できなければ競売の申立てに進むのが一般的な流れです。

任意売却は、一般に競売の開札期日(入札の結果が決まる日)の前までに債権者の同意と買主が見つかれば進められます。ただし、競売が進むほど選べる時間が短くなります。「そろそろ危ないかも」と感じた段階、できれば滞納が始まる前や滞納直後に相談するほど、売却活動に使える時間が増え、選択肢も広がります。

任意売却の流れ｜取手市で相談から引き渡しまで7ステップ

任意売却の大まかな流れは次のとおりです。期間は債権者や物件によって変わるため、あくまで目安として参考にしてください。

1. 無料相談：ローンの借入先、滞納状況、残高、家族構成などをうかがいます。
2. 査定・調査：物件の価格を調べ、ローン残高と比べて売却後にいくら残るかを確認します。
3. 債権者への申入れ：金融機関や保証会社に任意売却を申し入れ、同意に向けて話し合います。
4. 販売活動：媒介契約を結び、買主を探します。内覧の調整なども進めます。
5. 売買契約：購入の申込みが入ったら、債権者が価格と配分に同意した上で、売買契約を結びます。
6. 決済・引渡し：買主から代金を受け取り、債権者に配分して抵当権を抹消し、物件を引き渡します。
7. 残債の返済：売却後に残った借金について、債権者と無理のない返済方法を相談します。

各ステップの確認や債権者との話し合いは、専門知識が必要な場面が多くあります。お仕事や家事でお忙しい方に代わり、ハウスドゥ！取手戸頭では債権者とのやり取りもお手伝いしています。

任意売却の費用はいくら？仲介手数料・引越し費用・税金

仲介手数料や登記の費用は誰が払う？

任意売却でも、不動産会社に支払う仲介手数料は、通常の売却と同じく上限が決まっています。売買価格が400万円を超える場合の上限は、価格の3%＋6万円に消費税を加えた金額です。また、抵当権を抹消する登記の費用なども発生します。

任意売却では、こうした費用を売却代金の中から配分する形で進めるのが一般的です。そのため、手元の現金がなくても手続きを進められる場合が多くなっています。ただし、どの費用を認めるかは債権者の判断です。事前に確認しておきましょう。

引越し費用や税金はどうなる？

引越し費用については、債権者の判断で売却代金の一部から認められる場合があります。ただし、必ず認められるわけではありません。税金については、売却益が出なければ譲渡所得税はかからないことが多い一方、住宅ローンの残高が売却額を上回る場合には、一定の要件を満たすと譲渡損失の特例が使えるケースもあります。要件は細かく決まっているため、税務署や税理士にご確認ください。

任意売却のメリット・デメリットを整理｜知っておきたい注意点

これまでの内容をまとめると、メリットは「競売より高く売れる可能性がある」「プライバシーを守りやすい」「引越し時期や条件を相談しやすい」「残債を分割で返す交渉ができる」ことです。デメリットは、債権者の同意が必須であること、買主が見つからなければ競売に進むこと、売却後も住宅ローンの残債が残ること、信用情報に滞納の記録が残る(一般に5年程度とされます)ことです。

特に注意したいのは、以下の点です。

• 手続きは「売れたら終わり」ではなく、売却後の返済計画までが一続きになります。
• 確認不足のまま話を進めると、債権者の同意が得られず売却が止まるおそれがあります。
• 活動期間が限られるため、早めの行動ほど有利です。

債務者(ご契約者)が事前に確認しておきたいこと

住宅ローンの債務者(借りている方)は、まず契約書や返済予定表で、借入先・保証会社・残高・滞納している額を確認しましょう。連帯債務者や連帯保証人がいる場合は、その方にも影響が及びます。ご家族と状況を共有し、売却後の住まいや生活費について話し合っておくことが大切です。

売却活動は、内覧の受け入れや書類の準備など、債務者の協力が欠かせません。売買契約までの間に、債権者への連絡や必要書類の準備を並行して行い、同様の手続きを重ねて漏れが出ないようにします。公的な相談窓口や弁護士・司法書士などの専門家を利用して、債務整理の方法と比べながら検討する方もいます。その後の生活再建まで見据えて、お金の見通しを立てておきましょう。

悪質業者に注意｜任意売却を依頼する不動産会社の選び方

任意売却を名乗る業者の中には、相談者の不安につけ込んで高額な費用を請求するケースが報告されています。会社を選ぶときは、次の点を確認してください。

• 宅地建物取引業の免許番号(例：茨城県知事免許)を明示しているか。
• 宅地建物取引業協会などの協会に所属し、日頃から地域で営業活動を行っているか。
• 相談料や着手金などを、売却前に請求されないか。
• メリットだけでなく、デメリットや売却後の残債についても説明してくれるか。

ハウスドゥ！取手戸頭(株式会社JOB HOPE 茨城県知事(2)第7366号)は、取手市の戸頭に拠点を置く地域密着の不動産会社です。ハウスドゥは古田敦也さんがイメージキャラクターを務める全国ブランドで、売却のご相談を受ける際は、メリットとデメリットの両方をお伝えします。

よくある質問(FAQ)｜任意売却について

Q1. 任意売却は何か月滞納したらできますか？

目安として、返済を滞納して2〜3か月が経過した頃から相談を始める方が多いです。ただし、債権者の対応や契約内容によって異なるため、まずはローンの借入先に確認するとともに、早めに専門家へご相談ください。

Q2. 任意売却をするとブラックリストに載りますか？

「ブラックリスト」という名簿があるわけではありませんが、滞納や代位弁済の記録は信用情報機関に登録され、一定期間(一般に5年程度)は新しいローンやクレジットカードの審査が通りにくくなります。

Q3. 売却後に住宅ローンの残りはどうなりますか？

売却代金で返しきれなかった分は、債権者と話し合い、無理のない金額で分割返済していくのが一般的です。月々の金額は収入や家計の状況を踏まえて交渉します。

Q4. 任意売却の費用は先に払う必要がありますか？

仲介手数料などは、売却代金の中から配分して支払うのが一般的で、手元に現金がなくても進められる場合が多いです。ただし、債権者がどの費用を認めるかによって異なります。

Q5. 家族や近所に知られずに進められますか？

競売と違って物件情報が裁判所のサイトに公開されないため、通常の売却に近い形で進められます。ただし、買主を探す過程で内覧が必要になることもあるため、進め方は事前に相談しましょう。

Q6. 任意売却と通常の売却、どちらを選ぶべきですか？

売却代金で住宅ローンを完済できるなら、通常の仲介か買取で売却できます。ローン残高が売却額を上回り、返済が難しい場合に任意売却が候補になります。まずは査定でローン残高との差を確認しましょう。

取手市で任意売却のご相談はハウスドゥ！取手戸頭へ

住宅ローンの返済が難しくなったとき、一人で抱え込むほど選択肢は狭まります。取手市・戸頭・藤代エリアの任意売却や、ローンが残る家の売却は、ハウスドゥ！取手戸頭にご相談ください。お電話(0120-565-072)または下記のフォームから、無料でお問い合わせいただけます。関連する疑問は、転勤でローンが残った家の売却、オーバーローンの住み替え、抵当権とはの各記事もあわせてご覧ください。

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住宅ローンの返済に悩みを抱える方は、滞納後に金融機関がどのような回収手続きを取るかを知っておくと安心です。任意売却は、通常の売却よりも柔軟に進めやすく、専門の業者に相談することで競売より有利な条件を得やすい選択肢と言えます。対象者の状況によって適した進め方は異なるため、ここでは実際に検討する方に向けて手続きの流れを解説します。