保存登記とは？所有権保存登記の流れ・登録免許税・必要書類と費用【取手市】

保存登記（ほぞんとうき）とは、まだ登記簿の権利部に所有者が載っていない建物について、所有者として最初にする登記のことです。正式名称は「所有権保存登記」といい、新築した建物や、これまで一度も名義の登記をしてこなかった建物で行います。この登記を済ませて初めて、住宅ローンの抵当権設定や、売却時の所有権移転登記ができるようになります。

この記事では、取手市で新築の登記、建物の売却、未登記の建物の整理をお考えの方に向けて、保存登記の意味、表題登記との違い、手続きの流れ、登録免許税と費用、必要書類、自分で申請できるかどうかまでを順番に解説します。専門用語はできるだけ言い換え、初めての方にも読み進めやすい内容にしています。

保存登記とは？意味をわかりやすく解説

「所有権保存登記」は最初の名義登記

建物の登記簿（登記記録）は、大きく「表題部」と「権利部」に分かれています。表題部には建物の所在・種類・構造・床面積といった物理的な情報が載り、権利部の甲区には所有者、乙区には抵当権などが載ります。保存登記は、権利部の甲区にはじめて所有者の名前を載せる登記です。登記簿そのものの見方は、登記事項証明書とは？取得方法・見方・費用で詳しく解説しています。

保存登記が必要になる主な場面

保存登記が出てくるのは、主に次の場面です。新築の注文住宅や建売住宅を建てたとき、これまで登記をしていなかった建物（未登記建物）を整理するとき、相続した未登記建物を相続人名義にするとき、そして分譲マンションを新築で購入するときです。いずれも、「その建物の最初の所有者を登記簿に載せる」という点が共通しています。

保存登記と移転登記の違い

保存登記は、権利部に何も載っていない状態から最初の名義を作る登記です。一方、所有権移転登記は、すでに名義人がいる建物について、売買や相続で名義を別の人へ移す登記です。中古住宅の売却で行うのは移転登記で、費用の考え方は所有権移転登記費用はいくら？誰が払う？に整理しています。

保存登記と表題登記の違い

先に表題登記、あとで保存登記

新築建物の登記は、「表題登記」と「保存登記」の2段階で進みます。まず表題登記で建物の物理的な情報を登記簿に載せ、そのあとに保存登記で所有者を載せます。表題登記は、保存登記の前提となる登記です。

項目	表題登記（表示登記）	保存登記
登記する内容	建物の所在・構造・床面積など	建物の所有者（最初の名義）
登記簿の場所	表題部	権利部（甲区）
申請の義務	あり（完成から1か月以内）	なし（ただし事実上必要）
依頼先	土地家屋調査士	司法書士
登録免許税	かからない	かかる

表題登記には申請義務、保存登記にはない

表題登記は、建物が完成してから1か月以内に申請する義務があり、怠ると過料の対象になる場合があります。これに対して保存登記には申請の義務はありません。しかし、保存登記をしないと住宅ローンの抵当権をつけられず、売却のときに名義を移すこともできないため、実際には多くの方が表題登記と同時期に保存登記まで済ませます。

表題登記と保存登記は同時に進めるのが一般的

住宅ローンを利用する新築では、表題登記、保存登記、抵当権設定登記を、融資の実行日に合わせて連続して申請する流れが一般的です。金融機関が司法書士を指定する場合も多く、ご自身で日程や書類を細かく管理する必要はほとんどありません。抵当権の基本は抵当権とは？意味・設定費用・住宅ローンとの関係をご覧ください。

保存登記の手続きと流れ

新築建物の登記は、次のような順番で進みます。

ステップ1：建物が完成する

建物が完成し、人が住める状態になった時点から、表題登記の申請期限（1か月以内）が始まります。建築会社や工務店から、完了検査済証などの書類を受け取っておきます。

ステップ2：土地家屋調査士が表題登記を申請する

土地家屋調査士が建物の現地を測り、建物図面や各階平面図を作成して、法務局に表題登記を申請します。ここで、登記簿の表題部に建物の情報と、「表題部所有者」として最初の所有者が記録されます。

ステップ3：司法書士が保存登記を申請する

表題登記が完了したあと、司法書士が保存登記の申請書を作成し、法務局へ申請します。この段階で、権利部（甲区）に所有者の氏名と住所が載ります。持分が複数人に分かれる場合は、持分の割合も記載します。

ステップ4：住宅ローンがあれば抵当権設定登記を同時に申請する

住宅ローンを借りる場合は、保存登記と抵当権設定登記を連続して（連件で）申請します。保存登記が先に完了していることが、抵当権設定登記の前提だからです。

ステップ5：登記完了後、書類を受け取って確認する

登記が完了すると、登記識別情報通知（いわゆる新しい権利証にあたる書類）が発行されます。紛失すると再発行できないため、大切に保管してください。詳しくは登記識別情報通知とは？権利証との違い・紛失時の対処で解説しています。完了後は、登記事項証明書で氏名・住所・持分が正しく載っているかを確認しましょう。

登記が完了するまでの期間の目安

申請から完了までの日数は、法務局の混雑状況や申請内容で変わりますが、1週間から2週間前後が目安です。住宅ローンの融資実行日が決まっている場合は、余裕を持った日程で司法書士と調整することが大切です。

保存登記の費用と登録免許税

主な費用は「登録免許税」と「司法書士報酬」

保存登記にかかる費用は、国に納める登録免許税と、司法書士に依頼した場合の報酬が中心です。住宅ローンを借りる場合は、これに抵当権設定登記の費用が加わります。表題登記は土地家屋調査士への報酬が別途必要ですが、登録免許税はかかりません。

登録免許税の計算方法と税率

保存登記の登録免許税は、不動産の課税価格に税率をかけて計算します。課税価格は、原則として固定資産税評価額です。新築直後で評価額がまだ決まっていない場合は、法務局が定める基準により「認定価額」が使われます。税率は、原則が0.4%、条件を満たす住宅用家屋では軽減税率の0.15%です。

住宅用家屋の軽減措置（0.15%）を受ける条件

軽減措置を受けるには、おおむね次のような条件を満たす必要があります。個人の方が自分で住むための家であること、床面積が50㎡以上であること、新築または取得から1年以内に登記すること、そして市区町村が発行する住宅用家屋証明書を添付することです。適用期限や細かい要件は税制改正で変わる場合があるため、申請前に最新の内容を確認してください。証明書の取り方は住宅用家屋証明書とは？登録免許税が安くなる条件・取得方法・費用で解説しています。

司法書士報酬の目安と見積りの取り方

司法書士の報酬は、事務所ごとに自由に決められており、一律ではありません。保存登記だけの場合は数万円程度から、抵当権設定登記なども含めたセットで依頼する場合はもう少し高くなるのが一般的です。複数の事務所で見積りを取るか、金融機関指定の司法書士の見積りを内訳まで確認すると安心です。

保存登記に必要な書類

一般的な必要書類の一覧

書類	ポイント
登記申請書	所有者の氏名・住所、不動産の表示、課税価格、登録免許税額などを記載
住民票	所有者となる人のもの。法人は会社法人等番号などが必要
住宅用家屋証明書	軽減税率（0.15%）を受ける場合に添付
委任状	司法書士など代理人に依頼する場合に必要

書類の集め方と注意点

住民票は市区町村の窓口で取得でき、住宅用家屋証明書は建物所在地の市区町村で申請します。表題登記を済ませていれば、建築確認関係の書類を法務局へ追加で出さなくてよい場合が多いですが、事案によって求められる書類が変わるため、事前に司法書士か法務局に確認すると確実です。申請書の書き方は不動産登記申請書の記載例も参考になります。

保存登記は自分でできる？司法書士に頼む？

自分で申請する場合の流れとメリット

保存登記は、ご自身で法務局に申請することもできます。登記申請書を作成し、住民票などを添えて提出するだけなので、司法書士報酬を節約できるのがメリットです。法務局の窓口や登記相談で、書き方を案内してもらえる場合もあります。

自分で申請するときの注意点

住宅ローンを借りる場合は、金融機関が司法書士による登記を条件にしていることがほとんどです。また、保存登記と抵当権設定登記を同じ日に連続して申請する必要があるため、日程調整と書類の不備に注意が必要です。時間に余裕がなく不安な場合は、司法書士への依頼のほうが安心です。

司法書士に頼むメリット

司法書士に依頼すると、書類の作成、法務局とのやり取り、融資実行日に合わせた日程調整までを任せられます。ミスによる補正（やり直し）のリスクも小さくなります。費用との兼ね合いで、ケースに合わせて選びましょう。

保存登記をしないとどうなる？未登記建物のリスク

売却や住宅ローンで困る

保存登記がない建物は、権利部に所有者が載っていないため、買主へ名義を移す所有権移転登記ができません。また、買主が住宅ローンを組むときに必要な抵当権の設定も難しくなります。売却を考えている場合は、先に登記を整えるのが原則です。

固定資産税は登記がなくてもかかる

登記をしていなくても、建物が存在すれば固定資産税の課税対象になります。「登記していないから税金はかからない」ということはありません。未登記建物の扱いや売却時の注意点は、未登記建物は売却できる？固定資産税と売却時の3つの障害で解説しています。

相続した未登記建物の名義を整理する

亡くなった方の名義で表題部に所有者が載っている建物は、相続人が保存登記をして名義を整えられます。相続した建物の登記は、期間が長く放置されるほど書類が集めにくくなるため、早めの整理が大切です。また、すでに取り壊した建物が登記簿に残っている場合は、建物滅失登記とは？未登記のまま放置された家屋に要注意も確認してください。

区分建物（マンション）の保存登記の特徴

新築分譲マンションでは、分譲会社（売主）が表題登記を済ませたあと、買主が購入する際に、買主名義で直接、所有権保存登記をするのが一般的です。区分建物には、表題部所有者から所有権を取得した人が、自分名義で直接保存登記できる特例があるためです。この場合、住宅ローンの抵当権設定登記も同時に行います。

保存登記の効力｜不動産登記法と第三者への主張

不動産登記法にもとづく登記制度では、建物の所有者であることを第三者（たとえば、その建物を差し押さえようとする債権者や、同じ建物を取得したと主張する別の人）に主張するための基本が登記です。保存登記を済ませておくと、その建物の所有者が誰であるかを登記簿で証明でき、売却や担保設定を進めやすくなります。登記は「持っていることを世の中に示す仕組み」と考えると理解しやすくなります。

土地の登記との違い

保存登記が必要になるのは、主に建物です。土地は、通常すでに登記簿に所有者が載っているため、土地を購入したときは保存登記ではなく所有権移転登記を行います。新築の際に土地と建物を同時に取得する場合は、土地は移転登記、建物は保存登記と、登記の種類が分かれる点に注意しましょう。

申請前の準備チェックリストとよくある問題への対応

申請の概要と事前に確認したい項目

保存登記の申請の概要は、必要書類を準備して、管轄の法務局へ申請するだけですが、事前の確認漏れで補正になることが少なくありません。次の項目を、依頼する専門家や金融機関の担当者と確認しておくと安心です。

確認項目	見るポイント
表題登記	完了しているか。登記事項証明書で表題部所有者を必ず確認する
氏名・住所	住民票の記載と、表題部所有者の記載が一致しているか
持分	夫婦などで共有する場合の持分割合と、ローンの負担割合
軽減措置	住宅用家屋証明書の取得と、床面積などの要件の確認
日程	融資実行日と、抵当権設定登記を同時に申請する段取り

よくある問題と対応方法

よくあるのは、住民票の住所が、表題部所有者として登記された住所と異なっているケースです。この場合は、先に住所を変更する登記が必要になることがあります。住所変更の考え方は住所変更登記とは？義務化・必要書類・費用で解説しています。また、軽減措置の要件を満たしているかどうかの判断が難しいときや、書類の準備に不安があるときは、一人で悩まず、司法書士などの専門家へ相談してください。そのほか、申請書に記載する課税価格を誤ると、納める税額が変わるため、登記事項証明書や評価証明書で数字を確認してから提出しましょう。

取手市で保存登記・登記の整理を考えるなら

取手市の戸頭エリアや取手駅周辺では、新築や建て替え、相続した古い建物の整理など、登記が関わる相談が少なくありません。保存登記の申請そのものは司法書士の仕事ですが、「登記を整えてから売るべきか」「現状のまま買取で売るべきか」といった判断には、不動産会社の見立てが役立ちます。手続きの管轄の法務局は、取手市の場合は水戸地方法務局の管轄となりますが、申請先の窓口は事前に法務局の案内で確認してください。ハウスドゥ 取手戸頭店では、売却を前提にした登記の考え方や進め方のご相談をお受けしています。関連する登記の話題として、分筆とは？意味・登記の流れ・費用や、付記登記とは？主登記との違い・登記簿の見方もあわせてご覧ください。

保存登記に関するよくある質問（FAQ）

Q. 保存登記とは何ですか？

A. まだ登記簿の権利部に名前が載っていない新築建物などについて、所有者として最初にする登記です。正式には「所有権保存登記」といい、これを済ませることで、その後の売却（所有権移転登記）や住宅ローンの抵当権設定登記ができるようになります。

Q. 保存登記と表題登記は何が違いますか？

A. 表題登記は、建物の所在・構造・床面積など「建物の物理的な情報」を登記簿に載せる登記で、完成から1か月以内の申請が義務です。保存登記は、その建物の所有者を登記簿の権利部（甲区）に最初に載せる登記で、申請の義務はありません。順番は、表題登記が先、保存登記が後です。

Q. 保存登記の登録免許税はいくらですか？

A. 原則は、不動産の課税価格（固定資産税評価額など）の0.4%です。個人が自分で住むための住宅用家屋で、床面積50㎡以上などの要件を満たし、住宅用家屋証明書を添付すると、0.15%に軽減されます。たとえば課税価格1,500万円なら、0.4%で6万円、0.15%で2万2,500円が目安です。

Q. 保存登記は自分でできますか？

A. 可能です。登記申請書を作成し、住民票などを添えて法務局へ申請します。ただし、住宅ローンを組む場合は、保存登記と抵当権設定登記を同時に申請するのが一般的で、金融機関の指定する司法書士が代行するケースが多くなります。

Q. 保存登記をしないとどうなりますか？

A. 保存登記には申請義務がなく、しなくても罰則はありません。ただし、登記簿の権利部に所有者が載らないため、住宅ローンの抵当権を設定できず、買主へ名義を移す所有権移転登記もできません。そのため、売却や担保にする予定があるなら、保存登記が事実上必要になります。

Q. 保存登記の費用の内訳は何ですか？

A. 主な内訳は、登録免許税（国に納める税金）と、司法書士に依頼する場合の報酬です。住宅ローンを組む場合は、抵当権設定登記の費用も別にかかります。報酬額は事務所によって異なるため、見積りで確認しましょう。

Q. 保存登記に必要な書類は何ですか？

A. 一般的には、登記申請書、所有者となる人の住民票、住宅用家屋証明書（軽減を受ける場合）、代理人に依頼する場合の委任状です。法人の場合は住民票の代わりに会社法人等番号などが必要になります。事案によって追加書類が求められることがあるため、事前に法務局か司法書士へ確認してください。

Q. 保存登記にはどのくらいの期間がかかりますか？

A. 申請後、法務局での審査を経て登記が完了します。法務局の混雑状況によりますが、1週間から2週間前後が目安です。住宅ローンの融資実行日に合わせる場合は、日程に余裕を持って司法書士と調整しましょう。

Q. 未登記の中古の建物でも売却できますか？

A. 売却すること自体は可能ですが、買主の住宅ローン審査や名義変更の手続きに支障が出やすくなります。多くの場合は、売却前に表題登記・保存登記を済ませるか、状況に応じて買主側で整理する方法を取ります。まずは建物の登記状況を確認することが大切です。

Q. 保存登記は土地にも必要ですか？

A. 保存登記が必要になるのは主に建物です。土地は通常すでに登記簿に所有者が載っているため、購入したときは所有権移転登記を行います。新築で土地と建物を同時に取得する場合は、土地は移転登記、建物は保存登記と登記の種類が分かれます。

Q. 取手市で保存登記や未登記建物の売却を相談できますか？

A. 登記の申請そのものは司法書士や土地家屋調査士の仕事ですが、売却の進め方や、登記を整えたうえで売るか現状のまま買取で売るかといった判断は不動産会社が相談できます。ハウスドゥ 取手戸頭店では、そうしたご相談をお受けしています。

まとめ｜保存登記は「売る・借りる」前に整えておく最初の名義登記です

保存登記とは、新築建物などについて、所有者として最初にする「所有権保存登記」のことです。表題登記が建物の物理的な情報を載せる登記であるのに対し、保存登記は所有者を載せる登記で、住宅ローンの抵当権設定や売却のための名義変更の前提になります。費用は、課税価格の0.4%（住宅用家屋の軽減で0.15%）の登録免許税と、司法書士報酬が中心です。取手市で登記や建物の売却でお悩みなら、ハウスドゥ 取手戸頭店へお気軽にご相談ください。

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