抵当権の順位とは？一番抵当・二番抵当の違いと順位変更・譲渡・放棄【取手市】

抵当権の順位とは、同じ不動産に複数の抵当権がついているとき、お金を先に回収できる優先順位のことです。順位は原則として登記した順に決まり、先の人を「一番抵当」、その次を「二番抵当」と呼びます。売却や競売で代金を分けるとき、先の順位の人から順番に回収していきます。

この記事では、取手市で住宅ローンが残った家や、二つ以上の借入で抵当権がついた不動産の売却をお考えの方に向けて、抵当権の順位の決まり方、一番抵当と二番抵当の違い、順位変更・順位譲渡・順位放棄、登録免許税、売却するときの注意点までを順番に解説します。専門用語はできるだけ言い換え、初めての方にも読み進めやすい内容にしています。なお、法律上の個別の判断は、司法書士や弁護士など専門家にご確認ください。

抵当権の順位とは？まず結論をわかりやすく

順位は「お金を回収する順番」

抵当権とは、住宅ローンなどの借入が返せなくなったときに、お金を貸した側が不動産を競売にかけて優先的に回収できる権利です。基本の仕組みは抵当権とは？意味・設定費用・住宅ローンとの関係で解説しています。同じ不動産に抵当権が一つだけなら順位は問題になりませんが、二つ以上ついていると「誰から先に回収するか」を決める必要があり、そのルールが順位です。

順位の決まり方は登記の先後が基本

抵当権は、契約を結んだだけでは第三者に主張できません。登記をして初めて、他の権利者に対しても優先順位を主張できます。そのため、順位は原則として登記を先にした人が上位になります。たとえば、先に登記した銀行が一番抵当、あとから登記した別の金融機関が二番抵当です。

順位は登記簿の「乙区」と「順位番号」で見る

順位は、登記簿の権利部のうち「乙区」に記載されます。乙区には抵当権などの権利が登記した順に並び、それぞれに「順位番号」が付いています。自宅にどんな抵当権があるかは、登記事項証明書とは？取得方法・見方・費用で確認できます。売却を考えるときは、まず乙区に何件の抵当権があるか、債権額（借入の額）はいくらかを見ておくことが出発点です。

一番抵当と二番抵当の違い

配当を受けられる順番が違う

一番抵当は、売却代金や競売の代金を最初に受け取れる立場です。二番抵当は、一番抵当が回収したあとに残った分から回収します。つまり、不動産の売却額が大きければ二番抵当も全額を回収できますが、売却額が小さければ二番抵当は回収不足になることがあります。

具体例で見る配当のイメージ（説明用の仮の数字）

たとえば、売却代金が3,000万円、一番抵当の債権額が2,000万円、二番抵当の債権額が1,500万円だったとします。この場合、一番抵当権者は2,000万円を全額回収し、二番抵当権者は残りの1,000万円を受け取るにとどまり、500万円は回収できません。これは仕組みを説明するための仮の数字で、実際の配当は手続きの費用や税金、他の債権者の有無によって変わります。

どんなときに二番抵当がつくのか

二番抵当がつく典型的な場面は、住宅ローンのあとで、リフォームローンや事業資金、教育資金などの借入をして、同じ自宅を担保に入れたときです。また、親族間の借入や、保証会社の求償権のために設定される場合もあります。一番抵当の借入が減っていて、不動産に担保余力がある場合に設定されることが多く。

三番抵当以降や同順位の場合

抵当権は三番、四番と何件でもつけられます。回収の優先順位は順位番号の順に下がり、上位の抵当権者が全額回収したあとに、次の順位へ配当が回ります。また、同時に同じ順位で登記された抵当権は「同順位」として扱われ、債権額の割合に応じて按分する考え方になります。個別のケースは登記事項証明書を見ないと判断できません。

抵当権の順位が変わる3つのケース

ケース1：一番抵当が消えると順位が繰り上がる

一番抵当の借入を完済して抵当権が消えると、二番抵当は一つ繰り上がって一番抵当になります。これを「順位上昇の原則」と呼ぶことがあります。ただし、一番抵当が消えるのは、完済後に抹消の登記をしたときです。手続きの流れは抵当権の抹消手続きとは？必要書類・費用・自分でできる方法をご覧ください。

ケース2：順位変更（順位を入れ替える）

順位変更とは、たとえば一番抵当と二番抵当の順位を入れ替えるなど、複数の抵当権の順位を合意で変える手続きです。関係する抵当権者の合意に加え、順位が下がる抵当権に利害関係を持つ人がいる場合は、その承諾も必要になります。順位変更は、登記をして初めて効力が生じるのが特徴です。

ケース3：順位譲渡・順位放棄（抵当権の処分）

順位譲渡と順位放棄は、抵当権者が自分の優先的な立場を、特定の後順位の抵当権者に譲る手続きです。順位譲渡は優先して回収する立場そのものを譲ること、順位放棄は特定の後順位者と同じ立場になって配当を債権額の割合で分け合うことです。こうした処分は、登記では「付記登記」として記録されます。付記登記の考え方は付記登記とは？主登記との違い・登記簿の見方・費用で解説しています。

順位変更・順位譲渡・順位放棄の違いを整理

項目	順位変更	順位譲渡	順位放棄
内容	複数の抵当権の順位を入れ替える	優先して回収する立場を特定の後順位者へ譲る	特定の後順位者と同じ立場になり配当を分け合う
登記の位置づけ	変更の登記が効力の発生要件	付記登記（第三者への対抗要件）	付記登記（第三者への対抗要件）
よくある場面	後から入った貸し手を優先させたい	貸し手同士の交渉で優先関係を調整	貸し手同士で損失を分担したい

個人の住宅ローンでは、まず使うことが少ない

順位変更・順位譲渡・順位放棄は、主に金融機関や事業者同士の取り決めで使われる手続きで、一般のご家庭が住宅ローンで使う場面は多くありません。むしろ、自宅の売却やローンの借り換えのときに、自分の不動産に何番の抵当権があるのかを正しく把握することの方が大切です。

順位変更・処分の登記にかかる費用と登録免許税

登録免許税は不動産1個につき1,000円が目安

抵当権の順位変更や、順位譲渡・順位放棄などの処分の付記登記にかかる登録免許税は、一般に不動産1個につき1,000円とされています。このほか、司法書士に依頼する場合は報酬が別にかかり、事務所によって金額が異なります。税額や要件は制度改正で変わることがあるため、申請前に法務局または司法書士へ確認してください。

必要書類の例

一般的には、登記申請書、関係する抵当権者全員の合意を示す書類、承諾が必要な人の承諾書、登記識別情報、印鑑証明書、委任状などが必要になります。ケースによって追加で求められる書類が変わるため、事前に司法書士へ確認しておくと安心です。

抵当権の順位と不動産売却の関係

売却では、すべての抵当権を抹消するのが基本

不動産を売却するとき、買主は抵当権がない状態での引渡しを求めるのが通常です。そのため、一番抵当・二番抵当などがある場合は、売却代金で借入を完済し、決済と同時にすべての抵当権を抹消するのが基本です。決済の当日、売却代金から金融機関へ返済し、司法書士がその場で抹消の手続きを進める流れになります。

売却代金で全部返せるかを先に確認する

二番抵当がある場合は、一番抵当と二番抵当を合わせた残債より売却額が高いかどうかが分かれ目です。売却額から仲介手数料や抹消費用などの諸費用を引いた手取りで、全部の借入を完済できるかを、先に査定で確認しておきましょう。

代金が足りないときの選択肢

売却額が残債に届かない場合は、自己資金で不足分を補う、金融機関と相談して返済条件を調整する、任意売却を検討する、といった選択肢があります。任意売却は金融機関の同意が必要で、無理なく進めるために早めの相談が大切です。放置すると競売になり、買い手がつく価格が下がりやすくなるため、返済が厳しいと感じた時点で動くのがおすすめです。

住宅ローン完済済みでも抵当権が残っていることがある

住宅ローンを完済しても、抵当権の抹消登記を忘れていると、登記簿には抵当権が残ったままになります。売却のときに慌てないよう、完済後は早めに抹消手続きを済ませておくと安心です。古い抵当権が残っている場合も、登記事項証明書を取得して一度確認しておきましょう。

取手市で抵当権がある家を売るときのポイント

取手駅・戸頭エリアの戸建て・土地の査定で、まず残債を把握する

取手駅周辺や戸頭エリアなど、取手市内の不動産を売却する場合も、考え方は同じです。まず、借入の残高（残債）を金融機関の返済予定表で確認し、登記事項証明書で抵当権の件数を確認します。そのうえで、不動産会社の査定額と照らし合わせると、売却後に手元にいくら残るか、あるいはいくら不足するかが見えてきます。

仲介か買取かで手取りと期間が変わる

売却の方法には、市場で買主を探す仲介と、不動産会社が直接買い取る買取があります。仲介は高く売れる可能性がある一方で、売れるまでに時間がかかります。買取は価格が仲介より低くなりやすいものの、売却の時期と金額が早く決まり、抵当権の抹消を含めた決済を計画しやすいのが特徴です。残債の状況に合わせて選びましょう。

ハウスドゥ 取手戸頭店ができること

ハウスドゥは、古田敦也さんをイメージキャラクターに起用した全国ブランドで、取手戸頭店は取手市・戸頭エリアの不動産売却・買取のご相談をお受けしています。抵当権の抹消そのものは司法書士の仕事ですが、売却額と残債の整理、仲介か買取かの判断、決済までの段取りは、不動産会社がご一緒できる部分です。

抵当権の順位を理解するための基本用語｜債務者・弁済・実行・民法

債務者と抵当権者、「弁済」とは

借入をして返済する人を債務者、お金を貸した側で抵当権を持つ人を抵当権者といいます。債務者が借入を返すことを「弁済」といい、弁済が終われば抵当権の役目は終わります。順位の話は、この債務者が返せなくなったときに、複数の抵当権者のうち誰から先に回収できるかを決めるものです。

抵当権の実行と民法の考え方

債務者が返済できなくなると、抵当権者は裁判所を通じて不動産を競売にかける「抵当権の実行」ができます。競売の代金は、民法や民事執行法のルールにしたがい、順位の先の抵当権者から順に配当されます。順位の基本的な考え方は民法に定められていますが、個別の適用範囲は事案によって異なるため、専門家への確認が重要です。

順位の概要を一覧で押さえる

順位	呼び方	配当を受ける順番
1番	一番抵当	最初に受ける
2番	二番抵当	一番抵当が回収したあとの残りから受ける
3番以降	三番抵当など	上位がすべて回収したあとの残りから受ける

配当額の計算は、売却代金から手続きの費用などを引いたうえで、上の順位から順に債権額を満たしていく形で行います。自分の不動産がどの位置にあるのかを理解しておくことが、売却の見通しを立てる第一歩です。

抵当権の順位でよくある質問（FAQ）

Q. 抵当権の順位とは何ですか？

A. 同じ不動産に複数の抵当権がついているとき、お金を回収する優先順位のことです。原則として登記した順に、一番抵当、二番抵当と決まり、競売や売却代金の配当では、先の順位の抵当権者から先に回収します。登記簿の乙区にある「順位番号」で確認できます。

Q. 抵当権の順位はどうやって決まりますか？

A. 原則は登記の前後で決まります。同じ不動産で先に登記した抵当権が一番、その次が二番です。同じ日に登記された場合は、受付番号など申請の方法によって扱いが変わるため、登記事項証明書で順位番号を確認してください。

Q. 一番抵当と二番抵当では何が違いますか？

A. 一番抵当は、売却代金や競売の配当を最初に受けられる立場で、二番抵当は一番抵当が回収したあとの残りから回収する立場です。不動産の価値が借入より低い場合、二番抵当は全額を回収できない可能性があります。

Q. 抵当権の順位変更とは何ですか？

A. 複数の抵当権の順位を入れ替える手続きです。関係する抵当権者などの合意が必要で、変更の登記をしてはじめて効力が生じます。順位が変わる抵当権に利害関係を持つ人がいる場合は、その人の承諾も必要になります。

Q. 抵当権の順位譲渡と順位放棄の違いは何ですか？

A. 順位譲渡は、先順位の抵当権者が、後順位の特定の抵当権者へ優先して回収する立場を譲ることです。順位放棄は、特定の後順位者と同じ順位の立場になり、配当を債権額の割合で分け合うことです。どちらも付記登記で第三者に対抗できます。

Q. 一番抵当を完済すると二番抵当はどうなりますか？

A. 一番抵当権が消えると、二番抵当は一つ繰り上がって一番抵当になります。これを順位上昇の原則と呼ぶことがあります。ただし、不動産の売却では、通常はすべての抵当権を抹消することが前提になります。

Q. 二番抵当がついた家は売却できますか？

A. 売却すること自体は可能ですが、買主は抵当権がない状態での引渡しを求めるのが通常のため、売却代金で一番抵当と二番抵当の両方を完済して抹消するのが基本です。代金が足りない場合は、金融機関への相談や任意売却などの検討が必要です。

Q. 抵当権の順位変更の登録免許税はいくらですか？

A. 一般に、順位変更の登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円とされています。このほか司法書士に依頼する場合は報酬がかかります。金額や要件は変わることがあるため、申請前に法務局または司法書士へ確認してください。

Q. 抵当権の順位は登記簿のどこで確認できますか？

A. 登記事項証明書の権利部（乙区）で確認できます。乙区には抵当権などの権利が登記した順に並び、それぞれに順位番号が付いています。順位譲渡や順位放棄がある場合は、付記登記として記載されます。

Q. 取手市で抵当権がついた家の売却を相談できますか？

A. ハウスドゥ 取手戸頭店では、住宅ローンが残っている家の売却や、複数の抵当権がある不動産のご相談をお受けしています。抹消の手続き自体は司法書士が行いますが、売却代金で完済できるかどうかの整理からご一緒します。

Q. 抵当権の順位は民法でどう決められていますか？

A. 民法では、同じ不動産に複数の抵当権があるとき、その順位は登記の前後によると定められています。競売などの配当は、この順位にしたがって先の抵当権者から行われます。個別のケースの判断は、司法書士や弁護士などの専門家に確認してください。

まとめ｜抵当権の順位は「登記の順」で決まり、売却では全部の抹消が前提です

抵当権の順位は、同じ不動産にある複数の抵当権の回収の優先順位で、原則として登記の先後で決まります。一番抵当が消えると二番抵当が繰り上がり、順位変更・順位譲渡・順位放棄といった手続きで順位や配当の優先関係を調整することもあります。ただし、不動産を売却するときは、すべての抵当権を抹消して引き渡すのが基本です。取手市で抵当権がついた家の売却でお悩みなら、ハウスドゥ 取手戸頭店へお気軽にご相談ください。

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