抵当権の抹消手続きとは？必要書類・費用・自分でできる方法を解説【取手市】

「住宅ローンを完済したのに、なぜ手続きが必要なの？」——結論から言うと、抵当権抹消登記は自動では消えず、自分で法務局に申請する必要があります。幸い、書類さえ揃えば専門知識がなくても自分でできる手続きですが、放置すると将来の売却や相続で必ずつまずきます。この記事では、抵当権の抹消手続き（抵当権抹消手続き）の必要書類・費用・自分でできる5ステップと、司法書士に依頼すべきケースまで、取手市で不動産売却を専門にするハウスドゥ取手戸頭店がわかりやすく解説します。

抵当権の抹消登記とは？なぜローン完済後も残ったままなのか

住宅ローンを完済すると「もう抵当権は関係ない」と思いがちですが、法務局の登記簿上の記載は自動的には消えません。抵当権を消すには、所有者自身が「抵当権抹消登記」という別の手続きを行う必要があります。

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンなどの借入時に、金融機関が土地・建物を担保として登記簿に設定する権利です。返済が滞った場合、金融機関はこの抵当権にもとづいて不動産を競売にかけ、貸したお金を回収できます。

完済しても登記が自動的に消えない理由

登記簿の記載を変更・抹消できるのは、原則として当事者からの申請があった場合に限られます。金融機関が完済を確認しても、法務局へ抹消の申請をするのは所有者自身の役割です。金融機関から「抵当権解除証書」などの書類一式が届いたら、それは会社側から「あとはご自身で登記の抹消手続きをしてください」というサインだと考えてください。

抵当権を抹消しないとどうなる？放置する4つのリスク

登記の抹消には法律上の期限はありませんが、放置すると次のようなリスクが生じます。

不動産の売却がほぼ不可能になる

抵当権が残ったままでは、買主に「まだローンが残っている家」という印象を与えてしまい、実務上は決済までに抹消登記を済ませることがほぼ必須になります。売却を考え始めたタイミングで抹消登記も同時に進めるのが効率的です。

新たな融資の担保にできない

抵当権が残っている不動産は、リフォームローンなど新たな借り入れの担保として使いにくくなります。

相続が発生すると家族の負担が増える

抹消登記をしないまま相続が発生すると、相続人が「本当に完済されているのか」「解除証書はどこにあるのか」を一から調べ直す必要があり、手続きが煩雑になります。

金融機関からの書類を紛失するリスクが高まる

完済時に届く登記識別情報や解除証書は再発行が難しい書類です。時間が経つほど紛失・散逸のリスクが高まるため、完済後は早めに手続きすることが推奨されます。

抵当権抹消登記が必要になる3つのタイミング

住宅ローンを完済したとき

もっとも多いケースです。完済後、金融機関から書類一式が郵送されてきたら、そのタイミングで手続きを進めましょう。

不動産を売却するとき

売却の決済日までに抹消登記を完了させる必要があります。売却の相談と同時に、抹消登記の準備状況も確認しておくとスムーズです。

住宅ローンを借り換えるとき

借り換えでは、旧ローンの抵当権を抹消したうえで新ローンの抵当権を設定し直します。この場合は司法書士が一連の手続きを代行するのが一般的です。

抵当権抹消登記の必要書類一覧

必要書類は「金融機関から受け取るもの」と「自分で用意するもの」の2種類に分かれます。

金融機関から受け取る書類

• 登記識別情報（または登記済証・抵当権設定契約書）
• 登記原因証明情報（解除証書・弁済証書など）
• 会社法人等番号（金融機関の資格証明情報）
• 代理権限証明情報（委任状）

自分で用意する書類

• 登記申請書（法務局ホームページから様式をダウンロードして作成）
• 登記事項証明書（申請前の確認用。登記事項証明書の取得方法はこちらで解説しています）

住所・氏名が登記と違う場合に追加で必要な書類

結婚や引っ越しなどで、登記簿上の住所・氏名と現在の情報が一致しない場合は、抵当権抹消登記の前に住所・氏名変更登記が必要です。この点は法務局も案内で強調している注意点で、まず登記名義人の記録と現状が一致しているかを確認してから手続きを進めます。

書類の代理受け取り・代理申請はできる？

本人が窓口へ行けない場合は、家族などを代理人とする委任状（代理権限証明情報）を用意すれば、代理での申請も可能です。ただし委任状には抹消する不動産・登記の目的を正しく記載する必要があるため、不安な場合は司法書士に代理を依頼するのが確実です。

抵当権抹消登記の費用はいくら？

登録免許税（不動産1個につき1,000円）

登録免許税は不動産1個につき1,000円です。一戸建てなら土地・建物で2件分の2,000円、マンションは建物1件＋敷地権の件数分がかかります。

自分で申請する場合の総費用の目安

登録免許税2,000円に加え、申請前後の登記事項証明書取得費用（1通600円前後×2回程度）を合わせても、合計4,000〜5,000円程度に収まるのが自分で申請する場合の目安です。

司法書士に依頼した場合の費用相場

司法書士報酬の相場は地域や依頼内容によって幅がありますが、一般的な戸建て1件であれば2万円台〜5万円台程度が目安とされています。実費（登録免許税等）を合わせた総額は2万4千円〜5万4千円程度になるケースが多いようです。書類の収集や平日の法務局対応が難しい場合は、依頼を検討する価値があります。

費用の内訳を表で比較

項目	自分で申請	司法書士に依頼
登録免許税（不動産2個分）	2,000円	2,000円
登記事項証明書取得費	約2,000〜2,400円	実費として含まれる場合が多い
司法書士報酬	0円	2万〜5万円程度
合計目安	約4,000〜5,000円	約2.4万〜5.4万円

自分で申請すれば費用を大きく抑えられますが、平日に法務局へ行く時間や書類作成の手間がかかります。時間を優先するか費用を優先するか、ご自身の状況に合わせて選ぶとよいでしょう。

抵当権抹消登記を自分で行う手順【5ステップ】

住宅ローン完済後の抵当権抹消手続きは、次の5ステップで進みます。「自分でやってみたい」という相談も増えていますが、流れを知っておけば迷わず進められます。

ステップ1：金融機関から書類を受け取る

住宅ローン完済後、通常1〜2週間程度で金融機関から書類一式が郵送されます。届いたら中身を確認し、大切に保管しましょう。

ステップ2：登記申請書を作成する

法務局のホームページで様式と記載例が公開されています。登記の目的・原因・権利者義務者などの項目を、金融機関から届いた書類を見ながら記入します。A4用紙・片面印刷で作成し、複数枚になる場合は契印を押します。

ステップ3：管轄の法務局を確認する

不動産の所在地を管轄する法務局（支局・出張所）を確認します。管轄外の法務局に提出すると受理されないため、事前確認が重要です。

ステップ4：申請する（窓口・郵送・オンライン）

申請方法は「法務局窓口へ持参」「書留郵便で郵送（封筒に『不動産登記申請書在中』と明記）」「登記・供託オンライン申請システムを利用したオンライン申請」の3通りから選べます。収入印紙は登記申請書と別の台紙に貼り付けて提出します。

ステップ5：登記完了証を受け取り内容を確認する

申請から完了までの期間はおおむね1〜2週間程度が目安です。完了後に交付される登記完了証（および必要な場合は登記識別情報通知）は再発行できない重要書類のため、届いたらすぐに記載内容を確認し、大切に保管してください。受け取り方の詳細は登記完了証・登記識別情報の受け取り方でも解説しています。

司法書士に依頼したほうがよいケース

次のようなケースでは、無理に自分で行おうとせず司法書士への依頼を検討しましょう。

• 登記簿上の住所・氏名が現在と異なり、変更登記も必要な場合
• 抵当権者である金融機関がすでに合併・統合しており資格証明の確認が複雑な場合
• 相続が発生していて、抹消登記の前に相続登記が必要な場合
• 平日の日中に法務局へ行く時間が取れない場合

抵当権抹消登記はいつまでに行うべき？

抵当権抹消登記には法律上の提出期限はありません。ただし、書類の紛失リスクや、将来の売却・相続をスムーズに進めるという観点からは、住宅ローン完済後、書類一式が届いたタイミングでできるだけ早く手続きを済ませておくことが望ましいとされています。

抵当権抹消登記と不動産売却の関係

抵当権が残ったままでは売却できない？

法律上は抵当権付きの不動産でも売買契約自体は可能ですが、実務上は決済（引き渡し）までに抵当権を抹消するのが通常の流れです。買主側の住宅ローン審査でも、売主の抵当権抹消を前提に手続きが進みます。

売却と抹消登記を同時に進める流れ

売却時は、決済当日に「残債の完済」「抵当権抹消書類の受け渡し」「所有権移転登記」をまとめて進めるのが一般的です。抹消登記だけを先に自分で済ませてしまうと、その後の残債完済のタイミングとずれてしまうこともあるため、売却を検討している場合は、抹消登記を進める前に不動産会社へ一度相談することをおすすめします。取手市の不動産売却の流れ全体は取手市 不動産売却の流れ｜失敗しない7ステップでも解説しています。

取手市で抵当権抹消登記の手続きをする場合

管轄法務局（水戸地方法務局 取手出張所）

取手市の不動産は、水戸地方法務局取手出張所（取手市宮和田1784番地1）が管轄しています。取手出張所は取手市・牛久市・守谷市・つくばみらい市の不動産登記を取り扱っており、抵当権抹消登記もこの管轄法務局への申請が基本になります。

必要書類の準備に迷ったら

法務局への提出書類全般については法務局に提出する書類【取手市版】で、不動産売却時に必要な書類の全体像は取手市の不動産売却｜必要書類7選と3ステップでまとめて確認できます。抹消登記の書類が見当たらない、住所変更登記が必要かわからないなど、少しでも不安がある場合は、無理に自己判断せずハウスドゥ取手戸頭店までお気軽にご相談ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 抵当権抹消登記はいつまでにやればいいですか？

法律上の期限はありませんが、書類の紛失リスクを避けるため、完済後なるべく早めに手続きすることをおすすめします。

Q2. 抵当権抹消登記は自分でできますか？

はい、必要書類が揃っていれば自分で申請できます。ただし住所・氏名の変更登記や相続が絡む場合は司法書士への相談が安心です。

Q3. 抵当権抹消登記の必要書類は何ですか？

金融機関から届く登記識別情報・解除証書（弁済証書）・資格証明情報・委任状に加え、自分で作成する登記申請書が必要です。

Q4. 抵当権抹消登記にかかる費用はいくらですか？

登録免許税は不動産1個につき1,000円（一戸建てなら土地・建物で2,000円）です。自分で申請する場合の総額は4,000〜5,000円程度、司法書士に依頼する場合は実費を含め2万4千円〜5万4千円程度が目安です。

Q5. 抵当権抹消登記をしないとどうなりますか？

売却がほぼできなくなるほか、新規融資の担保に使いにくくなる、相続時に家族の負担が増える、書類を紛失しやすくなるといったリスクがあります。

Q6. 抵当権抹消登記はオンラインで申請できますか？

可能です。法務局窓口への持参、郵送に加えて、登記・供託オンライン申請システムを使ったオンライン申請にも対応しています。

Q7. 抵当権抹消登記を司法書士に依頼せず銀行に任せることはできますか？

金融機関は完済の証明書類を発行するところまでで、法務局への抹消登記の申請自体は所有者自身（または委任を受けた司法書士）が行う必要があります。

Q8. 家族に代理で手続きしてもらうことはできますか？

可能です。委任状（代理権限証明情報）を用意すれば、家族などを代理人として申請できます。記載内容に不安がある場合は司法書士への代理依頼も検討しましょう。

まとめ

抵当権抹消登記は、住宅ローン完済後に自動では行われない、所有者自身の手続きです。必要書類さえ揃えば自分で申請でき、費用も登録免許税など数千円程度に収まります。一方で、売却や相続を控えている場合は、タイミングを誤ると手続きが複雑になることもあるため注意が必要です。取手市・牛久市・守谷市・つくばみらい市で不動産の売却をご検討中の方は、抵当権抹消の準備状況も含め、ハウスドゥ取手戸頭店までお気軽にご相談ください。