不動産売却後の確定申告その方法と6種類の必要書類

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産を売却して譲渡所得（売却益）が生じた場合は確定申告が必要です（土地・建物の売却益は雑所得ではなく、分離課税の譲渡所得です）。確定申告は年に1回行い申告期間は、毎年2月中旬から3月中旬と定められています。ここでは確定申告における必要性の判断基準や、確定申告に必要な手続き方法を説明します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
不動産売却後の確定申告と決まり

確定申告は毎年1月1日から12月31日までの間に発生した雑所得や、それに課せられる所得税などの納税額を計算し所轄税務署に申告する手続きを指します。源泉徴収により既に納税した金額との過不足が精算され、残りの所得税が徴収される、或いは払い過ぎた分が還付される場合もあります。一般的に会社員である場合給与所得の年末調整における手続きは、会社が行うため自ら確定申告を行う必要はありません。しかし会社員であっても不動産を売却し、譲渡所得を得た場合確定申告を行う必要があります。売却益は儲けを意味し、税制上では譲渡所得と呼称されます。取得費やその他諸経費などを売却代金から差し引き、収支が増えた状況の譲渡所得が発生した際にはそれに準じた所得税を納める必要があります。また不動産を売却した年の1月1日を基準として、所有期間が5年超えであるかを見極めて譲渡所得の税率は変化します。長期譲渡所得は5年超えの時点で分類され所得税は15パーセントであり、5年を超えない場合は短期譲渡所得となり所得税は30パーセントです。長期譲渡所得や短期譲渡所得など、いずれの確定申告も譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までに行います。不動産を売却後確定申告が不要となる場合は、譲渡所得が発生しなかった場合に限られます。取得費と諸経費などを不動産の売却代金から差し引き、損益ゼロ或いは損失になった際には確定申告を行う必要がありません。なお当該諸経費には売却に要した仲介手数料、測量費と立退料や建物の取り壊し費用なども含まれます。しかし不動産売却により損失が発生した状況でも、持ち家を売却した場合は確定申告がおすすめです。その理由は譲渡損失の確定申告を行うことにより、所得税額を損益通算において抑えられるためです。ちなみに損益通算は損失分を、所得金額から差し引き所得金額を少なくする手続きです。 節税効果に繋がる訳は所得金額が少なくなることにより、所得税額も同様に少なくなるためです。　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
不動産売却後の確定申告方法

不動産の売却後に行う確定申告の方法は、個人で行う方法及び税理士に相談する方法の2種類があります。個人で行う所得税の確定申告は、国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」において可能です。e-Taxの利用は申告書の送信までの流れを、インターネット上で完結することが可能です。またe-Taxの利用以外にもインターネット上で、申告書の作成後印刷し郵送することも可能です。他にも確定申告は国税局と税務署や、市区町村の庁舎などに設けられた臨時会場に出向くことで可能です。最近の確定申告は8割以上が非来場により、申告を済ませているといわれています。しかし臨時会場では税理士による無料相談が、受けられることもあり不安である場合は来場がおすすめです。なお臨時会場により譲渡所得を、相談の対象外と決めている会場もあります。さらに不動産の売却後に行う確定申告には、会計事務所及び税理士事務所で直接税理士に依頼する方法があります。税理士による申告書の作成、並びに提出を依頼できる点が特長です。税理士に依頼する方法のメリットは確定申告を正確及び迅速に行える点と、専門的な税制における仕組みの教示をされる点や節税ができる点などです。ちなみに税理士への依頼は有料であり、確定申告のコストを抑えたい場合は国税局開設の電話相談センターなどの利用もおすすめです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6種類の必要書類

不動産売却後の確定申告に必要な書類には確定申告書があり、確定申告書は、令和4年（2022年）分から様式が一本化されています（旧・申告書A／Bの区分は廃止されました）。用紙は国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」や税務署で入手できます。不動産売却後の確定申告に、必要な書類の中には分離課税用の申告書があります。同申告書は不動産売却により得た譲渡所得を、給与所得及び事業所得に仕分けし申告する書類です。ちなみに不動産売却による譲渡所得は分離課税の対象になり、分離課税の申告書も国税庁ホームページ上の「確定申告書等作成コーナー」や税務署などで入手できます。譲渡所得の内訳書は不動産売却による、譲渡所得金額を計算するために用いる書類です。同内訳書は売却した不動産の、所在地と面積や売却金額などの情報を記入します。同内訳書の案内に沿って譲渡所得金額を計算し、分離課税用の申告書に計算結果を記載します。同内訳書についても、分離課税用の申告書同様に国税庁ホームページと税務署などで入手できます。購入時・売却時の不動産売買契約書はコピーして提出します。同契約書のコピーは、売却価額と取得年月日や取得価額などの確認作業に使用されます。登記事項証明書は持ち家を売却し譲渡所得及び譲渡損失の申告を行う場合、特例を適用されるために必要になる場合があります。同証明書は法務局証明サービスセンターで交付請求が可能であり、法務省のオンラインシステムで手続きを行い請求することも可能です。そして仲介手数料などの領収書は不動産を購入した際と、売却した際に支払った仲介手数料など領収書のコピーを指します。仲介手数料以外にも測量費と立退料や、取り壊し費用などその他の領収証も含まれます。　　

特例を使う場合に必要な追加書類

譲渡所得が3,000万円特別控除（マイホームを売ったときの特例）や、相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除、取得費加算の特例などを使って結果的に税額がゼロになる場合でも、特例の適用を受けるためには確定申告が必須です。特例ごとに、上記の6種類の必要書類に加えて追加の添付書類が求められます。

• マイホームを売ったときの3,000万円特別控除：譲渡資産の登記事項証明書、住民票の写し（売却した家に住んでいたことがわかるもの）など
• 相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除：被相続人居住用家屋等確認書（市区町村役場で交付）、耐震基準適合証明書または解体工事の請負契約書の写しなど
• 取得費加算の特例：相続税申告書の写し、相続税の申告書に添付した書類の写しなど

どの書類が必要になるかは特例の種類や個々の状況によって異なるため、事前に税務署や税理士に確認することをおすすめします。特例そのものの適用要件や控除額の詳しい計算は、下記の記事で解説しています。

売却益にかかる税金は、結局どのくらいの割合ですか？

所有期間が5年を超える長期譲渡所得なら、所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて20.315％、5年以下の短期譲渡所得なら39.63％が目安です。ここから取得費・譲渡費用・特別控除を差し引いた後の金額に掛かります。

3,000万円特別控除で税金がゼロになる場合も、確定申告は必要ですか？

必要です。特例は確定申告をすることで適用されるため、納税額がゼロになる場合でも申告しなければ特例を受けられません。

共有名義の不動産を売った場合、申告は誰がしますか？

共有者それぞれが、持ち分に応じた譲渡所得を計算して自分で確定申告を行います。

相続空き家3000万円控除｜取手市の手続きと期限　マイホームを売ったときの3,000万円控除

不動産売却の確定申告は、必要書類を揃えて譲渡所得や課税対象額を正しく算出することが大切です。住宅ローンの残債との関係、自分で申告する場合の手続きなど、内容が複雑に感じる方向けに専門知識を持つ税理士へ相談するサービスもあります。

確定申告をしないとどうなる？

譲渡所得が発生したにもかかわらず確定申告をしなかった場合、期限内に申告した場合と比べて重いペナルティが科される可能性があります。特例を使えば税額がゼロになるケースでも、特例の適用には申告そのものが条件になっているため、「税金がかからないから申告しなくてよい」という判断は誤りです。

• 無申告加算税：期限後に申告した場合や税務署の調査を受けて期限後申告となった場合に、本来の税額に応じて課される（自主的に期限後申告をした場合は軽減される場合がある）
• 延滞税：法定納期限の翌日から納付する日までの日数に応じて課される利息に相当する税

加算税・延滞税の具体的な税率や計算方法は年度により変わることがあるため、最新の情報は国税庁ホームページまたは税務署でご確認ください。

不動産売却の譲渡所得にかかる税率の目安（所得税・復興特別所得税・住民税）

確定申告で計算する譲渡所得には、所得税のほかに復興特別所得税と住民税がかかります。税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えるかどうかで分かれます。冒頭で触れた「15％」「30％」は所得税分のみの数字で、実際の負担は下表のとおり復興特別所得税（所得税額の2.1％）と住民税を加えた率になります。

区分	所有期間（売却した年の1月1日時点）	所得税	復興特別所得税	住民税	合計の目安
長期譲渡所得	5年超	15％	0.315％	5％	20.315％
短期譲渡所得	5年以下	30％	0.63％	9％	39.63％

所有期間が10年を超えるマイホームの売却では、軽減税率の特例を使える場合があります。詳しくは10年超所有軽減税率の特例と3,000万円特別控除の併用で解説しています。なお、税率や特例の内容は改正されることがあるため、申告の際は国税庁の最新の案内もあわせてご確認ください。

譲渡所得の計算の流れ｜売却益（課税対象額）を求める

確定申告書に記入する課税譲渡所得は、次の順番で求めます。

• ①譲渡価額：売買契約書に記載された売却代金（固定資産税等の精算金を受け取った場合は、その扱いも確認します）
• ②取得費：購入時の代金・購入時の仲介手数料・登記費用などから、建物の減価償却相当額を差し引いた額。購入時の資料が見つからない場合は、売却代金の5％を取得費とみなす「概算取得費」を使う方法もあります
• ③譲渡費用：売却のための仲介手数料、印紙税、測量費、建物の取り壊し費用、立退料など
• ④特別控除：マイホームの3,000万円特別控除など、要件を満たす場合のみ
• ⑤課税譲渡所得＝①−（②＋③）−④。これに上の税率を掛けて税額を求めます

取得費が不明な場合に概算取得費を使うと、実際の取得費より小さくなって税額が大きくなることがあります。売買契約書や領収書は売却前に探しておくことをおすすめします。

確定申告の方法と提出先｜e-Tax・郵送・窓口

申告書は、申告時点のお住まいを管轄する税務署に提出します。方法は主に3つです。

• e-Tax（電子申告）：国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で作成し、そのまま送信できます。マイナンバーカードなどの準備が必要です
• 郵送：作成した申告書と添付書類を管轄の税務署へ送ります
• 税務署の窓口：申告期間中は混雑することがあるため、事前に日程や予約方法を確認しておくと安心です

不動産の譲渡所得は他の所得と分けて計算する「分離課税」のため、申告書は確定申告書Bと第三表（分離課税用）を使い、あわせて「譲渡所得の内訳書」を添付します。作成コーナーでは画面の案内に沿って入力すれば、これらの書類が作られます。

所得税・住民税の納付時期と方法

• 所得税（復興特別所得税を含む）：申告期限と同じ3月中旬ごろまでが納期限です。金融機関やコンビニでの納付、e-Taxでの電子納税、口座からの振替納税などが利用できます
• 住民税：確定申告の内容が市区町村に伝わり、翌年度の住民税として納付書が届きます。申告した年の夏ごろに通知される流れが一般的です

売却代金は引渡し後に入金されますが、納税資金を使ってしまわないよう、売却益の2割〜4割程度（上表の税率）を目安に手元に残しておくと安心です。実際の税額は取得費や特例によって大きく変わります。

不動産売却の確定申告で見落としやすい注意点

3,000万円特別控除で税額がゼロでも、申告は必要

マイホームの3,000万円特別控除などの特例は、確定申告をすることで適用されます。控除の結果、納める税金がゼロになる場合でも、申告しなければ特例は使えません。特例の使い分けは3,000万円特別控除と取得費加算の特例の使い分けや買換え特例との比較も参考にしてください。

共有名義の不動産は、持ち分ごとに申告する

夫婦などで共有している不動産を売却した場合は、各共有者が持ち分に応じた譲渡所得を計算し、それぞれが確定申告を行います。

譲渡した時期は「引渡し日」が基本

譲渡所得を申告する年は、原則として物件を引き渡した日の属する年です。契約を結んだ日を基準にする方法も選べるため、年をまたぐ売却は、どちらを使うか税務署や税理士に確認しておきましょう。

相続した不動産を売った場合

相続した空き家の売却では、要件を満たせば3,000万円特別控除を使える場合があります。手続きと必要書類は相続空き家3000万円控除の手続き・期限・必要書類で、税金全体の見通しは取手市の不動産売却 税金はいくら？で解説しています。

取手市で売却後の確定申告に備えるなら

税額や特例の適否は、物件の取得時期・用途・名義などで変わります。売却前の段階で「概算でいくら残るか」を確認しておくと、売り出し価格や売却時期の判断がしやすくなります。取手市での売却のご相談は、ハウスドゥ取手戸頭店へお問い合わせください（電話0120-565-072）。個別の税額計算や申告書の作成は、税務署または税理士にご相談ください。

よくある質問

確定申告は必ず税理士に頼まないといけませんか？

必須ではありません。国税庁の確定申告書等作成コーナーを使えば個人でも作成・提出できます。ただし特例の適用要件が複雑な場合や書類に不安がある場合は、税理士に相談すると安心です。

売却で損失が出た場合も申告したほうがいいですか？

マイホームを売って譲渡損失が出た場合は、確定申告をすることで損益通算・繰越控除の特例を使え、給与所得など他の所得と相殺して税負担を軽減できる場合があります。

確定申告の期間はいつですか？

不動産を売却した年の翌年の2月16日から3月15日までが原則の申告期間です（年により多少前後することがあるため、国税庁の告知をご確認ください）。

必要書類はいつまでに準備すればいいですか？

登記事項証明書や売買契約書のコピーなどは申告期間の直前に慌てないよう、決済が終わった時点から少しずつ揃えておくとスムーズです。

特例を使う場合、確定申告のやり方は変わりますか？

基本的な提出先・期間は同じですが、分離課税用の申告書や譲渡所得の内訳書に加えて、特例ごとに定められた添付書類（被相続人居住用家屋等確認書など）が追加で必要になります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　まとめ　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産売却後の確定申告は利益が出た際に限らず、損失が出た際にも損益通算による節税のために申告が必要です。そのため持ち家などの不動産を売却した場合は、翌年に忘れずに確定申告を行う必要があります。また不動産を売却した翌年に行う確定申告には、必要書類として6種類の書類提出を求められます。

ハウスドゥ！取手戸頭店（株式会社JOB HOPE　茨城県知事（2）第7366号）では、税理士等の専門家をご紹介することも可能です。不動産売却に関するご質問を３６５日年中無休で受け付けております。お気軽にお問い合わせください。

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確定申告の準備を進めやすくするため、必要書類は早めに揃えておくことがポイントです。マイナンバーカードのほか、売却価格が分かる契約書や譲渡した財産の取得時の書類など、一定の条件を満たす資料が求められます。参考として、譲渡所得は主に売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いて計算し、2025年分の申告からは住民税の納付方法も選択できるため、収入や課税額を事前に確認しておくと安心です。