不動産の査定について、仕組みと注意点を解説

不動産査定を正しく知ることが売却成功の第一歩

不動産査定には「訪問査定」「机上査定（簡易査定）」「AI査定」の3種類があり、それぞれ精度も所要時間も異なります。
価格設定を誤れば、高すぎて買い手がつかず、安すぎれば損をする――査定はその判断材料そのものです。
ここでは取手市での売却を前提に、査定の仕組みと注意点を具体的に解説します。

不動産の査定とは

　あなたが不動産会社に不動産の売却を依頼する時、不動産会社はあなたと契約を結んで仲介業務を行います。
　その前の段階で行われるのが、不動産の査定です。

　営業活動の一環として行われるもののため、この時の査定は通常無料です。
　査定は不動産会社が訪問して不動産を実際に確認する訪問査定と、聞き取りやメールなどで行われる机上査定があります。
　査定内容については、不明点は遠慮せずに質問しましょう。質問への対応も、不動産会社選びの参考になるでしょう。
　複数社の査定を比較することで、あなたは自分の不動産大体の評価額と、各不動産会社の対応に関わる情報を得られる事になります。

手軽に比較出来るネット査定

　不動産会社のウェブサイトにアクセスすると、「無料査定」のボタンが付いている事がありますが、これも査定の１つです。
　こちらは、ＰＣやスマホから手軽に複数社の査定額が分かる利点があります。ＡＩによる自動査定を掲げるサイトもあり、条件入力だけでスピーディーに概算の査定額が分かります。

相続などで不動産の価値をはっきりさせたい場合は、有料査定

　不動産会社では、有料の査定も取り扱います。不動産鑑定士によって行われる不動産鑑定です。ここで作成される鑑定評価書は、財産としての価値を明らかにして、相続時などの根拠になります。
　不動産鑑定費用は、不動産の規模や種類にもよりますが２０～３０万円程度が目安です。
　ただ、企業などが大規模な不動産を扱う場合は別として、個人の不動産売却の際には、不動産鑑定は無駄になる可能性があります。
　鑑定の値段が正確でも、買手が付かなければ、結局値下げをするしかありません。そして不動産売却後は、鑑定評価書の使い道はなくなるのです。

不動産会社の無料査定は、どうやって査定額を決めるのか？

　依頼された不動産が売れなければ不動産会社にとっては、仲介手数料も入らないただ働きです。
　不動産会社が無料査定で出す査定額は、平たく言えば「この値段なら契約期間内の３ヶ月で売れそう」という意味です。

　不動産会社は、あなたの不動産の情報を確認すると、似た条件の不動産を比較対象とし、価格を算定します。
　算定には、一般的に公益財団法人不動産流通推進センターが定めた「価格査定マニュアル」が利用されています。
　査定の評価ポイントとしては、土地の形、周辺環境、築年数、間取り、眺望や景観、日当たりなど。戸建てであれば外壁の状態、マンションなら共有スペースなどが挙げられます。
　これらについて、比較対象の物件を基準に、同じ条件のものなら同じ価格帯になり、違う部分があればそれに応じた補正がされ、査定額が決まっていきます。

　ところが査定額は、不動産会社によって異なる場合があります。
　これは比較対象の不動産の選び方の違いが１つ。比較対象が各社とも同じ不動産でなければ、基準も変わって来るのは無理もない事です。
　そしてもう１つは、不動産会社の営業などの意図が加わる場合です。売り手としては高値が付けば、その不動産会社で売りたくなるものです。

無料査定を利用する際の注意点

会社の数だけ営業をかけられる事を理解しておく

　複数の不動産会社による無料査定は、査定額の傾向を見るのに役立ちます。けれど、無料査定はあくまで営業活動として行っているサービスです。その後の利用が始まらない、当然営業をかけられる事は理解すべきです。
　複数社の査定といっても、多くても３社程度までにしておきましょう。それだけ情報があれば価格は設定出来る筈です。
　営業をかけられる事が煩わしいと考える場合は、事前準備である程度回避出来ます。ネットの査定の利用や、知人などから不動産会社を紹介してもらう等の工夫で、複数の不動産会社をまわる必要はなくなるでしょう。

売却価格を決定するのは自分

　自分で売りたい価格が確定しているのに、希望通りの査定が出るまで複数社で査定を繰り返す、というのは無意味な作業です。
　査定価格は参考の数字であって、不動産会社が売れる事を確約するものでも、差額を補填してくれるものでもありません。
　気に入らなければ堂々と自分の考える価格を付けて貰えば良いのです。

査定額は高ければ良いというものではない

　査定額が高いと嬉しい気分になりますが、高くすれば当然それだけ売れにくくなります。実際に売れなければ、査定も絵に描いた餅です。
　複数の査定で極端に高い査定があった場合、その理由もきちんと根拠を確認しましょう。理由が曖昧な不動産会社は、能力を疑うべきです。

欠陥をごまかさない・見逃さない

　査定額や売却額を下げたくないからといって、不動産の欠陥を隠してはいけません。知らなかったと言い張っても無駄です。
　買主が欠陥に気付いた時、「契約不適合責任」（旧瑕疵担保責任）に問われ、修理費の請求や売却価格の減額、欠陥により生じた損害賠償の請求、場合によっては契約解除にもなります。
　これを避けるため、欠陥の情報も正しく伝え、疑わしい部分はきちんとチェックして明らかにしましょう。

AI査定・一括査定サイトを使うときの注意点

近年、複数社にまとめて査定依頼できる「一括査定サイト」や、AIが自動で概算価格を出す「AI査定」が増えています。手軽に相場感をつかめる一方で、次の点に注意が必要です。

• 一括査定サイトに登録すると、複数の不動産会社から一斉に営業電話がかかってくることがある
• AI査定は過去の成約データをもとにした機械的な計算のため、取手市のような地域特有の事情（駅からの距離、戸頭・寺原など地区ごとの人気度、再建築不可や訳あり物件かどうか）を反映しきれない場合がある
• 複数の査定額に大きな差が出た場合、なぜその金額になったのか根拠を確認することが重要

取手市のような地方都市では、全国一律のAI査定よりも、地元の取引事例に詳しい不動産会社への訪問査定のほうが、実勢価格に近い金額が出やすい傾向があります。特に相続物件や訳あり物件（再建築不可・境界未確定・事故物件など）は、AI査定では正確な価格が出にくいため、専門知識のある会社への相談が有効です。

取手市の不動産売却相場（目安）

国土交通省地価公示のデータをもとにした集計によると、取手市の住宅地公示地価は市内エリアによって差があり、取手駅周辺の利便性が高いエリアほど坪単価が高く、郊外の戸頭・寺原方面では比較的落ち着いた価格帯になる傾向があります。正確な金額はエリア・築年数・土地形状によって大きく変わるため、査定を依頼して個別に確認することをおすすめします（数値は目安・自社調べ）。

査定額の根拠明示義務について

宅地建物取引業法第34条の2第2項により、不動産会社は媒介契約を締結する際、査定価格について依頼者に根拠を明示する義務があります。口頭でも法律上は問題ありませんが、後々のトラブルを避けるためには、書面やメールなど記録に残る形で根拠を確認しておくと安心です。「なぜこの金額なのか」を説明できない査定は、根拠が薄い可能性があるため注意しましょう。

売却でかかる費用と税金（目安）

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格×3%+6万円+消費税」で計算できます（宅地建物取引業法による上限額）。また、不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間5年超で税率20.315%、5年以下で39.63%が課税されます。相続した空き家を売却する場合は、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例もあります（適用要件があるため、税理士・税務署への確認をおすすめします）。

茨城県取手市で査定を依頼する流れと準備しておくもの

茨城県取手市で不動産の査定を依頼するときは、おおまかに「依頼→机上査定→訪問査定→結果のご説明」という順で進みます。お客様がご用意いただく情報は多くありません。まずは所在地と物件の種類をお伝えいただくだけでも、概算のご案内は可能です。

査定の依頼時にお伝えいただきたい情報

• 物件の所在地（取手市内の町名・丁目まで）と、一戸建て・土地・マンションなどの種類
• 土地・建物の面積、築年数、間取りのわかる範囲の情報
• 売却を考えている理由や希望の時期（相続・住み替え・空き家の整理など）
• 住宅ローンが残っているかどうか

あると査定がスムーズになる書類

次の書類は、お手元にあれば訪問査定の際にお見せください。なくても査定は可能ですので、その場合は査定担当者にご相談ください。

• 登記簿謄本（登記事項証明書）や権利証（登記識別情報）
• 固定資産税の納税通知書
• 購入時のパンフレット・間取り図・売買契約書
• 測量図・境界確認書（土地・一戸建ての場合）
• 建築確認済証・検査済証、リフォームの記録など

机上査定と訪問査定の違い｜どちらを選ぶ？

査定には大きく分けて机上査定と訪問査定があります。取手市のように地区ごとに街並みや人気の傾向が異なる地域では、目的に応じて使い分けるのが現実的です。

項目	机上査定	訪問査定
確認する内容	所在地・面積・築年数などの情報と、周辺の取引事例など	現地・室内の状態、日当たり、境界、設備の劣化なども確認
所要時間の目安	数日程度でご連絡できることが多い	現地確認に加え、結果のご説明まで日数がかかる場合がある
向いているケース	まず相場の目安を知りたい方	売却を具体的に考えている方、相続・訳あり物件の方
精度	概算（目安）	個別の状態を反映しやすい

「まずは机上査定で目安を知り、売却を前向きに考え始めたら訪問査定で詳しく確認する」という二段階の進め方も一般的です。査定のあと、売却を急がずに検討を続けていただくことも問題ありません。

査定額・売り出し価格・成約価格はそれぞれ別のもの

査定の話でよく混同されるのが、査定額・売り出し価格（募集価格）・成約価格の3つです。それぞれ意味が異なるため、違いを知っておくと査定結果を冷静に受け止められます。

• 査定額：不動産会社が、取引事例や物件の状態などから「この価格帯で売れる見込みがある」と見積もった金額。あくまで目安です。
• 売り出し価格（募集価格）：実際に広告に載せる価格。査定額をふまえ、売主様がご判断して決めます。
• 成約価格：買主様との交渉を経て、実際に売買契約を結んだ価格。売り出し価格と同じとは限りません。

なお、公示地価や路線価も査定額とは別の指標です。「公示地価＝売れる価格」ではないため、混ぜて考えないようご注意ください。仲介と買取では価格の考え方も異なります。詳しくは不動産買取のメリットとデメリットや取手市の不動産売却価格の相場もあわせてご覧ください。

一戸建て・土地・マンション別｜査定額に影響しやすいポイント

査定額は、物件の種類によって見られるポイントが変わります。代表的なものをまとめました（個々の物件で異なります）。

一戸建ての場合

土地の広さや形、道路との接し方（接道）に加え、築年数、屋根・外壁・水回りの状態、リフォームの履歴が確認されます。建物が古い場合は、建物の評価が低くなり、土地の価値が中心になることもあります。

土地の場合

面積・形状・接道状況・高低差・境界の確定状況がポイントです。境界が未確定だと、測量が必要になって売却までの期間や費用に影響することがあります。

マンションの場合

専有面積・階数・向き・築年数に加え、管理費や修繕積立金の状況、同じマンション内で最近売れた事例の件数が参考になります。取引事例の件数が少ない物件は、査定額にも幅が出やすくなります。

相続した空き家や、境界・権利関係に課題のある物件でも査定は可能です。査定額の根拠は、遠慮なく質問してください。税金面は取手市の不動産売却にかかる税金、一括査定サイトとの付き合い方は一括査定サイトのメリットとデメリットで整理しています。

取手市で査定を依頼する際によくある質問

Q1. 査定は無料ですか？

A. 一般的な不動産会社の査定（机上査定・訪問査定とも）は無料で受けられます。当店の査定も無料です。

Q2. 査定額と実際の売却価格は同じですか？

A. 査定額はあくまで目安であり、実際の売却価格は買主との交渉や市場の状況によって変動します。特に仲介の場合、査定額より高く売れることも、低くなることもあります。

Q3. 複数の会社に査定を依頼してもいいですか？

A. 問題ありません。複数の会社の査定額を比較することで、相場感をつかみやすくなります。ただし、査定額の高さだけでなく、根拠の説明が明確かどうかも重要な判断材料です。

Q4. 訳あり物件でも査定してもらえますか？

A. 再建築不可、境界未確定、事故物件などの訳あり物件も査定可能です。当店は買取専門店として、一般の仲介では扱いにくい物件のご相談も承っています。

Q5. 査定を依頼したら必ず売却しないといけませんか？

A. 査定はあくまで価格を知るためのものです。査定後に売却するかどうかはご自身で判断いただけます。まずは相場を知りたいという段階でもお気軽にご相談ください。

Q6. 取手市の不動産の売却相場はいくらくらいですか？

A. エリアや築年数、物件の状態によって大きく異なります（目安・自社調べ）。正確な価格は無料査定でご確認ください。

Q7. 査定に必要な書類はありますか？

A. なくても査定は可能です。登記簿謄本（登記事項証明書）、固定資産税の納税通知書、間取り図、測量図などがあると、より正確にご案内しやすくなります。

Q8. 机上査定と訪問査定はどちらを選べばよいですか？

A. まず相場の目安を知りたい場合は机上査定、売却を具体的に考えている場合や相続・訳あり物件の場合は、現地を確認する訪問査定がおすすめです。机上査定のあとに訪問査定へ進む方も多くいらっしゃいます。

Q9. 査定額に納得できないときはどうすればよいですか？

A. 査定額の根拠（取引事例や物件の評価ポイント）をご説明いたしますので、遠慮なくご質問ください。ご納得いただけない場合に、無理に売却をお勧めすることはありません。

まとめ

不動産査定は、売却成功を左右する最初の一歩。
査定結果次第では、売却時期そのものを見直す判断もあり得る。
根拠のある査定を受け、正しく判断すること。それが良い売却結果につながる。

ハウスドゥ！取手戸頭店（株式会社JOB HOPE　茨城県知事（2）第7366号）は、地域密着型の安心の地元業者として、無理な営業活動や押し売りをすることはありません。安心してご相談いただけますで、お気軽にお問い合わせください。

売却時にかかる消費税の仕組みや、マンション売却の流れもあわせてご確認ください。

不動産の査定額を算出する方法には、主に「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つがあります。取引事例比較法は近隣で成約した類似物件の事例をもとに価格を算出する方法で、戸建てやマンションの査定でよく用いられます。原価法は建物を再度建築した場合の費用から劣化分を差し引いて算出する方法、収益還元法は賃貸に出した場合に得られる将来の収益をもとに価格を算出する方法です。査定を依頼する際は、担当者にどの方法を用いているか確認し、算出根拠を明確に説明してもらうことが、納得のいく売却につながるメリットとなります。

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査定を検討する際は、住宅の築年数や面積だけでなく、リフォームの有無や周辺での販売実績も踏まえて価格が算出されます。現地を見ないまま行う机上査定は目安として便利ですが、実際に購入希望者が現れて売り出しを行うケースでは、訪問査定で得た情報の方が精度が高いことが多いです。信頼できる会社を選ぶことが、納得のいく売却への第一歩になります。