古い家の売却｜取手市の戸建て 老朽化のサインと3つの選択肢【2026年】

取手市で古い戸建てにお住まいの方、または相続などで古い戸建てを持て余している方から、「このまま売っていいのか」「解体してから売るべきか」「いっそ建て替えるべきか」というご相談を数多くいただきます。この記事では、老朽化した戸建ての売却を検討する際に押さえておきたいチェックポイントと、3つの選択肢の考え方を整理します。

古い戸建てをお持ちの方が抱える3つの悩み

• このまま売りに出して買い手がつくのか不安
• 解体してから売るべきか判断がつかない
• 建て替えて住み続けるか、手放すか迷っている

どの選択肢にもメリット・デメリットがあり、正解は物件の状態やご家族の今後の予定によって変わります。まずは建物の状態を客観的に把握するところから始めましょう。

まずは老朽化のサインをチェック

売却方針を決める前に、次のようなポイントを確認しておくと、不動産会社に相談する際もスムーズです。

• 築年数：木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、これは税務上の目安であり、適切なメンテナンスがされていれば築22年を超えても十分に住める・売れる建物は数多くあります。
• 建築時期と耐震基準：1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」に該当します。ただちに売却できないわけではありませんが、買主への説明や耐震診断の要否について不動産会社に確認しておくと安心です。
• 雨漏り・シロアリ・給排水管の劣化：目に見える不具合は査定額に影響しやすいポイントです。事前に把握しておくことで、査定時の説明もスムーズになります。

選択肢は3つ｜そのまま売る・解体して売る・建て替える

1. そのまま売る（古家付き土地として）

建物にそれほど大きな不具合がない場合や、解体費用をかけたくない場合は、古家付き土地として売り出す方法があります。買主がリフォームして住む、あるいは買主側で解体するケースもあり、売主側で解体費用を負担せずに済むのがメリットです。

2. 解体して更地で売る

建物の傷みが大きい場合や、周辺で更地・古家なしの土地の需要が高いエリアでは、解体してから売却したほうが早期に買い手が見つかりやすいことがあります。一方で解体費用がかかるほか、更地にすると固定資産税の住宅用地特例（土地の税負担を軽くする制度）が外れ、翌年度以降の税額が上がる点には注意が必要です。解体のタイミングは、売却スケジュールとあわせて事前に確認しておきましょう。

3. 建て替えて住み続ける、または賃貸に出す

ご自身やご家族が今後も住み続ける予定がある場合は、建て替えという選択肢もあります。売却を急がないのであれば、賃貸に出して収益化する方法も検討できます。ただし、建て替え・賃貸いずれも初期費用や管理の手間がかかるため、今後のライフプランと照らし合わせて判断することが大切です。

売却時にかかる税金・特例

マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、一定の条件を満たせば「3,000万円特別控除」が使える場合があります。適用条件や期限（住まなくなった日から3年目の年末＝12月31日まで）については、以下の記事で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。

▶ 3,000万円特別控除の基本と特例についてはこちら

なお、相続した空き家を解体・売却する場合は、上記とは要件が異なる「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」が使えるケースもあります。ご自身のケースがどちらに該当するかは、事前に不動産会社や税理士へご確認ください。

取手市で古い戸建てを売却する際の流れ

相場や仲介・買取の違い、費用の全体像については、取手市の不動産売却について総合的にまとめた以下のガイドもあわせてご覧ください。

▶ 取手市で不動産売却するなら？相場・流れ・費用と会社の選び方【2026】

戸建ての相場観をより詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考になります。

▶ 取手市の戸建て査定 2026年の相場は？価格が上がる5つの秘訣

売却の方法や進め方を基本から知りたい方は取手市で家を売る方法と相場｜買取・仲介どちらも対応【2026年最新】もあわせてご覧ください。

古い家を売るときの全体像｜今の状態を整理しよう

「古い家」と一口にいっても、築30年の持ち家もあれば、昔建てられて何年も空き家になっている実家もあります。売り方を決める前に、まず今の家がどんな状態かを整理することが、遠回りに見えて一番の近道です。確認したいのは、築年数・建築時期（旧耐震か新耐震か）・雨漏りやカビの有無・シロアリ被害・給排水管の劣化・境界や登記の状況といった点です。

上の図のとおり、古い家の売り方は大きく「そのまま売る」「解体して更地で売る」「買取で売る」の3つです。どれが得かは家の状態・お急ぎ度・費用をどこまでかけられるかで変わります。以下、順番に詳しく見ていきます。

古い家の売却の流れと期間の目安

古い家の売却は、おおまかに次の5ステップで進みます。仲介で売る場合、売り出しから引渡しまでは数か月かかるのが一般的で、買取なら条件がまとまれば短期間で進められるケースもあります（いずれも物件や時期により異なります）。

ステップ1：家の状態と書類を確認する

権利証（登記識別情報）、固定資産税の納税通知書、建築時の図面や確認済証、リフォームの記録などを探します。昔の家は書類が見つからないことも多いので、見つからないものは不動産会社に正直に伝えておくとスムーズです。

ステップ2：片付けの方針を決める

次の章で詳しく説明しますが、片付けをどこまで済ませてから売るかで、費用も売りやすさも変わります。

ステップ3：査定を取り、仲介と買取を比べる

古い家は、査定する会社によって評価が分かれやすい物件です。1社だけで決めず、仲介の査定価格と買取の提示価格の両方を見比べましょう。

ステップ4：媒介契約・売買契約を結ぶ

古い家では、建物の不具合を売主がどこまで責任を持つか（契約不適合責任）の決め方が大切です。個人が売主の場合、責任を負う期間を短くしたり免責にしたりする特約を結ぶことが一般的ですが、知っていた不具合を伝えないと責任を問われるため、分かっている不具合は必ず正直に伝えます。

ステップ5：引渡し・決済と税金の申告

代金の受け取りと同時に所有権移転登記を行います。売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。

古い家の片付けはどうする？売る前の残置物の考え方

古い家を売るとき、多くの方が最初にぶつかるのが片付けです。長年住んだ持ち家や、親が住んでいた家には、家具・家電・衣類・食器・趣味の品などが大量に残っているものです。

• 売る前に片付ける場合：内覧のときに部屋が広く見え、印象が良くなります。一方で、片付けの費用と手間は売主の負担です。
• 片付けずに売る（残置物ありで売る）場合：売主の手間は減りますが、買主が残置物の処分を負担するため、その分を価格に反映する交渉になることがあります。
• 買取の場合：現況のまま、残置物が残っていても買い取ってもらえるケースがあります。「片付けが負担で動けない」という方には、選択肢になります。

すべてを一度にやろうとすると心が折れてしまいます。まずは貴重品・思い出の品・書類を先に取り分け、大型の家具や家電は後から業者に任せる、というように優先順位をつけて少しずつ進めるのがおすすめです。遺品整理が絡む場合は、ご家族での話し合いも先に済ませておきましょう。

昔の家に多い悩み｜カビ・雨漏り・シロアリは売却にどう影響する？

昔建てられた家は、現在の住宅と比べて断熱や換気の考え方が違うため、湿気が溜まりやすくカビが発生しやすい傾向があります。ほかにも、屋根や外壁の劣化による雨漏り、床下の湿気とシロアリ被害、給排水管の古さなどが代表的な悩みです。

不具合の例	売却への影響の目安	売主の対応
カビ・結露	内覧時の印象が下がる。原因（雨漏りか結露か）で評価が変わる	原因を確認し、分かる範囲で説明する
雨漏り	査定額に影響しやすい。買主が修繕費を見込む	修繕せず現況で売るか、修繕費と価格差を比較
シロアリ・床下の傷み	建物の評価が下がることがある	調査結果があれば共有し、告知する
給排水管の劣化	リフォーム前提での購入になりやすい	使用状況を正直に伝える

大切なのは、不具合を隠さないことです。分かっている雨漏りや傷みを伝えずに売ると、引渡し後にトラブルになるおそれがあります。売却前に建物状況調査（インスペクション）を受けておくと、状態が客観的に分かり、買主の安心にもつながります。費用は建物の規模や調査内容により異なるため、事前に見積りを取って確認してください。

古い家を壊すべき？解体して売る場合の費用と税金の注意点

「古い家は壊してから売ったほうが高く売れるのでは」と考える方は多いのですが、一概にそうとは言えません。建物を壊すと土地として売りやすくなる反面、次のようなデメリットもあります。

• 解体費用が先に必要：構造・延床面積・立地・前面道路の広さ・アスベストの有無などで大きく変わります。数字はあくまで目安で、必ず複数社の見積りで確認してください。
• 固定資産税の負担が増えることがある：建物が建っている土地には、一定面積まで固定資産税を軽減する「住宅用地の特例」があります。更地にするとこの特例が使えなくなり、翌年度以降の税額が上がる場合があります。
• 買主の選択肢を狭めることがある：古い家のリフォームやリノベーションを希望する買主は、家が残っているほうを好む場合もあります。

反対に、倒壊や衛生面の問題が大きく、管理が難しい建物は、放置すると近隣への影響や行政からの指導につながることもあります。解体するかどうかは、見積り・売却価格の見込み・税金の変化を並べて比べたうえで決めましょう。迷った場合は「古家付き土地として売り出し、買主の希望があれば解体する」という進め方もあります。

古い家は仲介と買取どちらがいい？比較表

項目	仲介（市場で買主を探す）	買取（不動産会社が買う）
売却価格	市場価格に近い金額を狙える	仲介より低くなる傾向
売却までの期間	買主が見つかるまで数か月かかることも	条件が合えば短期間で進みやすい
片付け・修繕	内覧に備えて整える場合が多い	現況のまま売れるケースがある
契約不適合責任	特約で調整するが交渉になりやすい	免責で進めやすい
向いているケース	時間に余裕があり、できるだけ高く売りたい	早く手放したい・近所に知られたくない・傷みが大きい

買取の仕組みやメリット・注意点は、不動産買取のメリットと買取で注意すべき点の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

今すぐ売る？待つ？古い家の売り時を考える

「今は売り時なのか、もう少し待ったほうがいいのか」というご相談も多くいただきます。結論からいうと、建物は年数とともに評価が下がりやすく、空き家のまま置いておくと管理の手間や固定資産税などの負担も続くため、売る意思が固まっているなら早めに動くほうが選択肢は多く残ります。一方で、相続の話し合いが終わっていない、住み替え先が決まっていないなど、今は動けない事情がある場合は、無理に急ぐ必要はありません。売り時の考え方は不動産の売り時の記事でも整理しています。

古い家の売却にかかる費用と税金のポイント

• 仲介手数料：売買価格が400万円を超える場合、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限の目安です。400万円以下の低額な物件では、一定の特例により上限が見直されている場合があるため、不動産会社に確認しましょう。
• 印紙税：売買契約書に貼る印紙代です。契約金額に応じて決まり、軽減措置が設けられている期間もあります。
• 登記費用：抵当権が残っている場合は抹消登記が必要です。抵当権とは？抹消の考え方もご参照ください。
• 譲渡所得税・住民税：売却して利益が出た場合にかかります。マイホームを売る場合は「3,000万円特別控除」などの特例が使える場合があります。詳しくは不動産売却の税金の記事で解説しています。

相続した古い家の場合は、「相続した空き家の3,000万円特別控除」など別の特例が使えることもありますが、建築時期・売却時期・売却価格・耐震基準などの条件があり、税制改正で変わることもあります。必ず最新の内容を税務署や税理士にご確認ください。

取手市で古い家を売るときのポイント

取手市は、常磐線の取手駅周辺から、戸頭・井野・藤代方面など、エリアによって街の成り立ちや需要が異なります。昔から住宅地として開けたエリアと、比較的新しく開発されたエリアでは、古い家の評価や買主の層も変わります。そのため、取手市内の取引に慣れた地元の不動産会社に相談することが重要です。

ハウスドゥ 取手戸頭は、取手市・戸頭エリアの不動産売却・買取のご相談を日々お受けしています。古い家の査定や買取のご相談、片付け・解体・相続が絡む複雑なケースも、まずは現状をお聞かせください。

よくある質問（FAQ）

Q. 古い戸建てはそのまま売れますか？

A. はい、「古家付き土地」として売却可能です。ただし老朽化の程度によっては、買主から解体費用相当分を差し引いた価格を提示されることがあります。

Q. 解体してから売るのと、そのまま売るのはどちらがお得ですか？

A. 一概には言えません。解体して更地にすると土地として広く需要が見込める一方、解体費用がかかり、固定資産税の住宅用地特例が外れて税額が上がる期間が生じることがあります。査定時に両方のパターンで比較することをおすすめします。

Q. 昭和56年（1981年）より前に建てられた家はどう判断すればいいですか？

A. 1981年6月1日より前の建築確認は「旧耐震基準」にあたります。ただちに売却できないわけではありませんが、耐震診断の実施状況や買主への説明を踏まえ、早めに不動産会社へ相談することをおすすめします。

Q. 建て替えと売却、どちらを検討すべきですか？

A. 今後もご自身やご家族が住み続ける予定があるかどうかが判断の分かれ目です。住み続ける予定がなければ、建て替え費用をかけずに売却（古家のまま、または解体後）を検討するケースが多く見られます。

Q. 古い家の片付けは売る前にやるべきですか？

A. 必ずしも売る前に終える必要はありません。残置物がある状態で売る方法や、現況のまま買い取ってもらう方法もあります。ただし、片付けた方が内覧の印象は良くなります。貴重品や書類を先に取り分け、大型の家具・家電は業者に任せるなど、優先順位をつけて進めるのがおすすめです。

Q. カビや雨漏りがある古い家でも売れますか？

A. 売却は可能です。ただし査定額に影響することがあり、分かっている不具合は買主へ正直に伝える必要があります。修繕してから売るか、現況のまま売るか、買取を選ぶかは、費用と価格差を比べて判断しましょう。

Q. 古い家を壊す費用は売主が負担するのですか？

A. 解体してから売る場合は、基本的に売主が解体費用を負担します。古家付き土地として売り出し、買主が解体する条件にすれば、売主の先行負担は抑えられます。解体は固定資産税の特例にも影響するため、見積りと税額の変化を比べて決めてください。

Q. 取手市で古い戸建ての売却相談はどこにすればいいですか？

A. ハウスドゥ 取手戸頭店（株式会社JOB HOPE　茨城県知事（2）第7366号）では、古い戸建てや空き家の無料査定・買取相談を承っています。まずはお気軽にお問い合わせください。

まとめ｜取手市の古い戸建てのご相談はハウスドゥ 取手戸頭店へ

古い戸建ての売却は「そのまま売る」「解体して売る」「建て替える」の3つの選択肢があり、どれが最適かは物件の状態とご家族の今後の予定次第です。判断に迷ったときは、まず無料査定で建物の現状と相場を確認することから始めてみてください。

▶ あわせて読みたい：取手市の不動産売却・買取はハウスドゥ 取手戸頭店へ｜無料査定

当店が実際にお手伝いした売却実績は売却査定実績とお客様の声でもご紹介しています。