取手市の不動産売却にかかる税金｜譲渡所得の計算と3,000万円控除をやさしく解説

茨城県取手市近隣エリアの不動産売却に特化したハウスドゥ！取手戸頭店（株式会社JOB HOPE　茨城県知事（2）第7366号）をご愛顧いただき、誠にありがとうございます。

家などの不動産を売却した際に、税金がどれくらいかかるのかというご質問をよくいただきます。

税金については、その不動産を所有した期間によって、税金が変わってまいります。

売却した不動産の所有期間が５年以内の場合は、短期譲渡所得という扱いとなり、税率は39.63％となります。

一方で、所有期間が５年を超える場合は、長期譲渡所得という扱いとなり、税率は20.315％となります。

所有期間につきましては、不動産を売却した年の１月１日時点で5年を超えているかどうかで判断します。

例えば、2017年2月に購入した不動産を2022年6月に売却した場合は、実際の保有期間は５年を超えているので長期譲渡所得となるはずですが、2022年の１月１日時点では５年を経過していないので、短期譲渡所得という扱いになります。

茨城県取手市近隣エリアの不動産売却に特化したハウスドゥ！取手戸頭店では、日常的に売主様の疑問や質問にお答えしております。

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取手市で不動産を売ると税金がかかるのはどんなとき？

不動産を売って「購入したときより高く売れた」場合、その利益（譲渡所得）に所得税と住民税がかかります。反対に、購入時より安く売れて利益が出なければ、原則として譲渡所得の税金はかかりません。取手市のご自宅や空き家、土地を売却する方からは「いくら残るのか」「いつ、どこへ払うのか」というご質問を数多くいただきます。ここでは、住宅・土地・マンション・中古の一戸建てなど、種類を問わず押さえておきたい税金の基本を順番に説明します。

譲渡所得の計算方法｜売却価格だけで決まらない

税金は売却価格そのものにかかるのではなく、次の式で出した「課税譲渡所得」にかかります。

課税譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除

取得費とは

取得費は、その不動産を買ったときの代金や購入時の諸費用です。ただし、建物は年数が経つほど価値が下がるため、減価償却に相当する金額を差し引いて計算します。購入時の契約書が見つからない、昔の相続で購入価格がわからないといった場合は、売却価格の5％を「概算取得費」として使うことができますが、実際の取得費のほうが大きいケースも多く、先に書類を探しておくことが節税の第一歩です。

譲渡費用とは

売却のために直接かかった費用です。不動産会社に支払う仲介手数料、売買契約書の印紙税、土地の測量費、建物を解体して売る場合の解体費用などが対象になります。なお、仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3％＋6万円（税別）」が目安です。

所有期間で税率が変わる｜短期と長期の違い

税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えるかどうかで決まります。実際の保有期間ではなく「1月1日時点」で判断する点に注意してください。

たとえば、所有期間が5年を少し超えたばかりの場合、売る時期を数か月ずらすだけで税率が約2倍変わることがあります。売却を急ぐ事情がなければ、所有期間の判定日を一度確認しておくと安心です。売り出し時期の考え方は取手市の不動産売却は住み替えが多い今が売り時ですでも解説しています。

税金が軽くなる主な特例

自宅を売る場合や、相続した家を売る場合には、税負担を軽くできる制度が用意されています。どれも適用には細かな要件があるため、売却前に条件を確認することが大切です。

マイホームを売ったときの3,000万円特別控除

居住用の家を売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例です。所有期間の長短は問われませんが、住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること、親子・夫婦など特別な関係の相手への売却ではないことなどの条件があります。この特例で課税譲渡所得がゼロになっても、確定申告は必要です。

所有期間10年超の軽減税率

居住用財産を所有期間10年超で売った場合、課税譲渡所得のうち6,000万円以下の部分に14.21％の軽減税率が適用されます。3,000万円控除と併用できるため、長く住んだご自宅では税額が大きく下がることがあります。

相続した空き家の3,000万円控除

相続で取得した空き家（被相続人が1人で住んでいた昭和56年5月31日以前の建物など）を、一定の要件を満たして売却した場合に使える特例です。耐震改修や解体など条件が細かく、適用期限もあるため、必ず最新の情報を国税庁や税務署でご確認ください。空き家の売却全般は取手市で相続における不動産売却もあわせてご覧ください。

相続した不動産の取得費加算の特例

相続税を納めた方が、相続開始から3年10か月以内に売却すると、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。譲渡所得が小さくなり、税金を抑えられる可能性があります。

売却で損が出たとき

居住用の家を売って損失が出た場合、一定の要件のもとで他の所得と通算したり、翌年以降に繰り越したりできる制度もあります。住宅ローンが残っていて売却価格を上回る場合は、住宅ローンの返済が困難な時は任意売却が良い理由も参考になります。競売になる前の相談が大切です。

税金以外にかかる売却費用の一覧

費用	目安・内容
仲介手数料	売買価格400万円超で「価格×3％＋6万円（税別）」が上限。買取の場合は不要なことが多い
印紙税	売買契約書に貼る収入印紙。契約金額に応じた金額
抵当権抹消の登記費用	住宅ローンが残る場合に必要。登録免許税は不動産1個につき1,000円＋司法書士報酬
測量・解体費用	土地の境界確認が必要な場合や、古い建物を壊して売る場合にかかる
譲渡所得にかかる税金	所得税・復興特別所得税・住民税（利益が出た場合のみ）

仲介と買取のどちらにするかで、手元に残る金額や手続きの負担が変わります。違いは不動産買取をする上で感じるメリットについてや、取手市の一括査定のメリット・デメリットでも整理しています。

税金はいつ・どこで払う？確定申告の流れ

譲渡所得の税金は、売却した年の翌年に確定申告をして納めます。申告期間は例年2月16日から3月15日ごろです。3,000万円控除などの特例を使う場合も、使わず税額がゼロになる場合も、申告が必要です。住民税は申告をもとに市区町村から別途通知されます。

1. 売却の契約・引き渡し（売却年）
2. 取得費・譲渡費用の書類を整理（購入時の契約書、領収書、仲介手数料の請求書など）
3. 翌年の申告期間に、税務署で確定申告書と譲渡所得の内訳書を提出
4. 所得税を納付し、住民税は後日届く通知に従って納付

契約書や領収書は売却後に探すと手間がかかります。売却を考え始めた段階で、探す・集めるところから始めておくと良いでしょう。価格の目安は取手市の不動産売却価格の記事も参考になります。

土地・分譲マンション・中古一戸建て、種類別の考え方

土地は坪単価で相場を見ることが多く、広さ（坪）によって売却価格も税額も変わります。分譲マンションは管理費・修繕積立金の精算が加わり、中古の一戸建ては建物の築年数が取得費の計算に影響します。茨城県取手市では、駅周辺の住宅地から戸頭・井野台などの住宅団地まで物件の種類はさまざまです。物件の利用状況（自宅か、空き家か、賃貸中か）によっても使える特例が違うため、まずは状況をお聞かせください。ご連絡いただければ、売却の流れと税金の考え方を一緒に整理します。

取手市で売る前にやっておきたい5つの確認

• 購入時の契約書・領収書など、取得費がわかる書類があるか
• 所有期間は、売却する年の1月1日時点で5年を超えているか
• 居住用か、空き家か、相続した物件かなど、使える特例の条件に当てはまるか
• 住宅ローンが残っていないか、残っている場合の完済方法と費用
• 仲介と買取のどちらにするか、状況や条件に合うのはどちらか

取手市の不動産売却と税金に関するよくある質問

Q1. 売却して利益が出なければ、税金はかかりませんか？

譲渡所得がマイナスの場合、譲渡所得の税金はかかりません。ただし、居住用財産の損益通算など特例を使う場合は確定申告が必要です。

Q2. 3,000万円特別控除を使えば確定申告は不要ですか？

いいえ、必要です。控除を受けた結果として税額がゼロになる場合でも、特例を受けるための確定申告が必要です。

Q3. 購入時の契約書が見つかりません。どうすればよいですか？

取得費が不明な場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算できます。ただし実際の取得費が上回る場合も多いため、まずは書類を探し、見つからなければ当店や税理士にご相談ください。

Q4. 売却の時期は、いつがよいですか？

所有期間が5年を超える（1月1日時点）かどうかで税率が大きく変わるため、5年前後の場合は時期の確認が重要です。住み替えのご予定や購入希望者の動きも考慮して決めます。

Q5. 相続した実家を売る場合、どんな特例がありますか？

相続した空き家の3,000万円控除や、相続税の取得費加算の特例などがあります。いずれも要件・期限があるため、売却前に確認してください。

Q6. 税金のことは、不動産会社に相談してよいですか？

一般的な仕組みや売却の進め方はご案内できます。個別の税額の確定や申告については、税務署や税理士へのご相談をお願いしています。

※本記事は一般的な解説です。税制は改正されることがあります。個別の税額・特例の適用可否は、税務署または税理士にご確認ください。

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取手市で不動産を売却する際は、譲渡所得の計算方法や、取得費・取得時期の確認が節税の第一歩です。3,000万円特別控除などの特例を使える場合は、税負担が数百万円単位で変わることもあるため、事前の試算をおすすめします。

当店が実際にお手伝いした売却実績は売却査定実績とお客様の声でもご紹介しています。

不動産売却で得た利益（譲渡所得）には、所得税・住民税に加えて2037年までは復興特別所得税もかかります。税額は所有期間によって税率が異なり、要件を満たせば3,000万円特別控除などの控除を適用できる場合があります。実際の課税額は仲介手数料などの譲渡費用を差し引いた金額をもとに計算されますので、詳しくは税理士や税務署にご確認いただく必要があります。