不動産の売買契約書を読むと、「本契約は〇〇の成就を停止条件とする」「〇〇ができなかったときは本契約を解除する」といった文言に出会うことがあります。どちらも条件付きの契約ですが、効力が発生するタイミングと、条件が成就しなかったときの扱いが大きく異なります。この記事では、取手市で不動産を売却される方に向けて、停止条件付き売買契約の仕組み、解除条件との違い、売主として確認しておきたい点を整理します。
停止条件付き売買契約とは
停止条件付き売買契約とは、「ある事実（条件）が実現したとき」に契約の効力が生じるよう定めた売買契約のことです。契約そのものは締結されていますが、民法第127条第1項は、停止条件付きの法律行為は条件が成就した時からその効力を生ずると定めています（民法（e-Gov法令検索））。
典型的な例は、借地権を譲渡する際に地主の承諾を条件として定めるケースや、建築条件付き土地で一定期間内に建築請負契約が結ばれることを条件とするケースです。条件が成就しなかった場合の扱いは契約書の取り決めによるため、期限や不成就時の手続きを必ず確認しましょう。
停止条件と解除条件の違い
停止条件と似た言葉に解除条件があります。違いは、効力が「いつから」生じ、「いつ」消えるかにあります。
停止条件は、条件が成就するまで、その条件にかかる効力の発生が留保される仕組みです。条件の成否が決まるまでは、契約の効力がいつ発生するのか不確かな状態になります。
解除条件は、契約締結の時点で効力が発生しており、条件が成就すると効力が消滅する仕組みです。代表例はローン特約です。ローン特約には、所定の融資不承認などで契約が自動的に効力を失う「解除条件型」と、買主が期限内に解除の意思表示をする「解除権留保型」があります。融資が通らなかったからといって、必ず自動的に終了するとは限らないため、どちらの型かを条項で確認することが大切です（RETIO 不動産流通機構 Q&A）。
売主が確認したい3つのポイント
条件と期日を具体的に書く
条件の内容が曖昧だと、成就したかどうかをめぐって後でトラブルになりやすくなります。「融資の承認が得られたら」ではなく、どの金融機関から、どの金額について、いつまでに承認を得るのか、解除の期限と通知の方法はどうするのかを書面で確定させることが大切です。期日がないと、買主が審査を申し込まないまま契約が不安定な状態に置かれてしまいます。
手付金の扱いを契約書に明記する
条件が成就しなかった場合、受け取っている手付金をどうするかは、契約書に書かれていなければ争いの元になります。条件不成就で買主に返還すること、返還の期限、利息の有無などを明記しておきましょう。売主がすでに手付金を使ってしまっていると、返還が難しくなるおそれもあります。
仲介手数料の取り扱いを確認する
国土交通省が公表している標準媒介契約約款では、停止条件付き契約の報酬は条件が成就した場合に限って請求されることが定められています。また、約款で定める融資不成立による解除条件や、融資不成立を理由とする解除権の行使に当たるときは、受け取っている約定報酬を全額返還する規定があります（国土交通省 標準媒介契約約款）。実際の媒介契約がこの約款に基づくものか、該当する条項がどれかを、契約前に不動産会社へ確認し、書面で残しておくと安心です。
取手市で売却を考える方へ
取手市で売却や住み替えを検討するときも、売却代金を受け取る日と、次の支払いの日を先に整理しておくと、条件付き契約の期限と照らし合わせやすくなります。買主の融資が通るかどうかが読みにくいときには、ローン特約などの条件を付けることがあります。条件の数と期日は、売主の売却機会にも関わるため、慎重に決める必要があります。
ハウスドゥ！取手戸頭店では、停止条件と解除条件のどちらにするか、期日と手付金の扱いをどう定めるかについて、売却の進め方に合わせた一般的なご相談を受けつけています。契約条項の解釈に疑問がある場合は、弁護士などの専門家へのご確認もあわせてご検討ください。
よくある質問
停止条件付き売買契約と解除条件付き売買契約は、どちらが売主に有利ですか
一概には言えません。停止条件は、条件の成否が決まるまで効力の発生が留保されるため、売主は契約の確実性を見極めにくくなります。解除条件は契約時点で効力が発生しますが、条件成就で契約が消えるため、売主側にも解除のリスクが残ります。どちらが適切かは、条件の内容と買主の資金計画によって変わります。
停止条件が成就しなかった場合、手付金はどうなりますか
契約書の定めによります。一般的には、条件が成就しなかった場合に売主が買主へ受け取った手付金を返還する条項を設けることが多いとされています。返還の期限や利息の有無も含めて、契約書で明確にしておきましょう。
住宅ローン特約は必ず付けるべきですか
必ず付けなければならないものではありません。買主の資金計画が固まっているかどうかや、売主がどのくらい売却を急ぐかによって判断が変わります。解除条件型か解除権留保型かを含めて、不動産会社と相談しながら決めるとよいでしょう。
建築条件付き土地でも停止条件になりますか
建築条件付き土地は、一定期間内に建築請負契約を結ぶことを条件とする契約です。以前は停止条件付きであることが求められていましたが、2003年の規則改正により、停止条件か解除条件かを問わなくなっています。契約書で条件の種類を明確に確認しましょう。
※本記事は一般的な解説であり、個別の契約の有効性や税務・法務の判断を保証するものではありません。具体的な契約条件については、契約前に宅地建物取引士や専門家へご確認ください。
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