「相続した実家が兄弟の共有名義のまま」放置していませんか
「親が亡くなって実家を相続したが、兄弟で共有名義のまま何年も放置している」「誰も住んでいないのに、固定資産税だけ払い続けている」——取手市・利根町エリアでも、このようなご相談は少なくありません。共有名義の不動産は、名義人全員の意思がそろわないと身動きが取れなくなりやすく、時間が経つほど話し合いが難しくなる傾向があります。
この記事では、共有名義になった実家をどう売却すればよいか、全員の同意が得られない場合の対処法、税金の注意点まで、相続で共有名義になった不動産の扱いに悩む方に向けて解説します。
共有名義の不動産とは
共有名義とは、1つの不動産を複数人が「持分」という形で所有している状態です。相続の場面では、遺産分割協議がまとまらないまま法定相続分どおりに登記されたり、「とりあえず共有にしておこう」と安易に決めてしまったりして、共有名義が生じるケースが多く見られます。
共有持分とは何か
共有持分は、不動産全体に対する所有権の割合を示すものです。例えば兄弟2人で実家を相続した場合、それぞれが2分の1ずつの持分を持つ、といった形になります。持分はあくまで「割合」であり、「この部屋は自分の持分、あの部屋は兄の持分」というように物理的に分かれているわけではありません。
共有名義になりやすいケース
相続時に遺産分割協議で揉めて結論を先送りにした場合、相続人全員の名義でとりあえず相続登記をしてしまうケースが典型例です。また、夫婦や親子で住宅ローンを組んだ際に共有名義にしたまま、離婚や相続で関係が変化したケースもよく見られます。
共有名義の不動産を売却する方法
共有名義の不動産を売却する方法は、大きく分けて2つあります。それぞれ手続きの難易度と自由度が異なります。
①共有者全員の同意を得て不動産全体を売却する
最も一般的で、買い手にとっても分かりやすいのが、共有者全員の同意を得たうえで不動産全体を売却する方法です。民法251条により、共有物全体の売却（変更行為にあたる処分）には共有者全員の同意が必要とされています。全員の同意さえ得られれば、通常の不動産売却と同じ流れで進められ、売却代金は持分割合に応じて分配します。
②自分の持分だけを売却する
他の共有者の同意が得られない場合でも、自分の持分だけであれば、他の共有者の同意なく自由に売却できます。持分は個人の財産権であるため、処分は所有者本人の判断で行えるからです。ただし、共有持分だけを買い取る一般の買い手はほとんどおらず、実際には共有持分専門の買取業者に売却するケースが中心になります。持分だけの売却は、不動産全体を売却する場合に比べて売却価格が低くなりやすい点に注意が必要です。
共有者の同意が得られないときの対処法
「兄弟の一人と連絡が取れない」「一人だけ売却に反対している」というケースは珍しくありません。同意が得られない場合の選択肢を整理します。
持分を他の共有者に買い取ってもらう・買い取る
売却に反対する共有者がいる場合、その共有者に自分の持分を買い取ってもらうか、逆に自分がその共有者の持分を買い取り、単独名義にしてから売却する方法があります。話し合いがまとまれば、最もシンプルで手数料も抑えられる解決策です。
共有持分専門の買取業者に相談する
共有者間の話し合いがまとまらない場合は、自分の持分だけを共有持分専門の買取業者に売却する方法があります。業者は持分を買い取ったうえで、他の共有者と個別に交渉したり、共有物分割請求を行ったりして、最終的な現金化を図ります。
共有物分割請求訴訟を検討する
話し合いでの解決が難しい場合、家庭裁判所ではなく地方裁判所に「共有物分割請求訴訟」を起こすという法的手段もあります。裁判所は、現物分割（土地を分筆する）、代償分割（一人が他の持分を買い取る）、換価分割（不動産を売却して代金を分ける）のいずれかの方法を判断します。実務上は、実家のような一棟の建物では現物分割が難しいため、換価分割（売却して分配）が選ばれることが多いです。
連絡が取れない共有者がいる場合
共有者の中に行方不明者がいる場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てる、あるいは2023年の民法改正で新設された「所在等不明共有者の持分取得・譲渡制度」を活用する方法があります。この制度は、一定の要件のもとで、裁判所の関与により所在不明の共有者を手続きから外すことを可能にするものです。
共有名義の不動産を売却するときの税金
共有名義の不動産を売却する際の税金は、単独名義の場合と異なる注意点があります。
共有者それぞれが個別に確定申告する
共有名義の不動産では、代表者一人がまとめて確定申告することはできません。共有者それぞれが自分の持分に応じた譲渡所得を計算し、個別に確定申告を行う必要があります。
3,000万円特別控除は共有者ごとに判定される
マイホーム（居住用財産）を売却した場合の3,000万円特別控除は、共有名義であっても共有者それぞれに適用できます。例えば夫婦2人の共有名義で、双方がその家に居住していた場合、それぞれに3,000万円控除が適用され、合計で最大6,000万円の控除になるケースもあります。ただし、共有者の一人が実際にはその家に住んでいなかった場合、その人には特例が適用されない可能性がある点に注意が必要です。
所有期間の判定も共有者ごとに異なる
譲渡所得の税率を左右する所有期間（5年超か以下か）も、共有者ごとに個別に判定されます。相続のタイミングや持分を取得した時期が共有者間で異なる場合、ある人は長期譲渡所得、別の人は短期譲渡所得に該当するといったことも起こり得ます。
相続で共有名義になった実家に特有の注意点
相続を機に共有名義になった実家には、次のような点に特有の注意が必要です。
相続登記の義務化と共有名義
2024年4月1日から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由なく怠った場合に10万円以下の過料が科される可能性があります。「とりあえず共有名義で登記だけ済ませた」という状態でも登記義務は果たしていますが、そのまま長期間放置すると、次の世代の相続でさらに共有者が増え、権利関係が複雑化していく点に注意が必要です。
空き家の3,000万円特別控除との関係
被相続人が一人で住んでいた家を相続後に売却する場合に使える「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」（3,000万円控除）は、相続人が複数いて共有名義になっている場合でも、要件を満たせば各相続人がそれぞれ控除を受けられます。ただし2024年1月1日以後の譲渡については、相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除額が2,000万円に引き下げられている点に注意してください。
固定資産税は共有者の連帯債務
共有名義の不動産にかかる固定資産税は、共有者全員が連帯して納税義務を負います。実際には代表者一人に納税通知書が届き、その人が立て替えて他の共有者に按分請求するという運用が一般的ですが、負担割合をめぐってトラブルになるケースもあるため、早めに話し合っておくことをおすすめします。
取手市・利根町エリアで共有名義の実家にお悩みの方へ
取手市や利根町を含む茨城県南エリアでも、兄弟間の共有名義のまま長期間放置されている実家のご相談は少なくありません。ハウスドゥ 取手戸頭では、共有者全員の同意が得られる場合の不動産全体の売却はもちろん、共有者間の話し合いが難航しているケースについても、持分の買取や専門家の紹介を含めたご相談に対応しています。まずは現在の状況をお聞かせいただき、どのような選択肢があるか一緒に整理させてください。
共有名義の実家を全員同意で売却する手順（6ステップ）
共有者全員の意思がそろえば、共有名義の実家も単独名義の不動産と同じように売却できます。ただし、契約や決済の場面で「全員の協力」が必要になる点が大きな違いです。一般的な流れは次のとおりです。
- 持分と名義の確認：登記事項証明書で、誰がどれだけの持分を持っているかを確認します。亡くなった親の名義のままなら、先に相続登記が必要です。
- 共有者全員で方針を決める：全体を売るのか、誰かが他の共有者の持分を買い取るのかを話し合います。
- 査定と媒介契約：不動産会社に査定を依頼し、売出価格や売却方法（仲介か買取か）を決めます。
- 売買契約：原則として共有者全員が契約当事者となり、署名・押印します。遠方の共有者がいる場合は、書類のやり取りの日程に余裕を見ておきましょう。
- 決済・引渡し：共有者全員の登記手続きへの協力が必要です。印鑑証明書などの書類は全員分そろえます。
- 売却代金の分配と確定申告：売却代金は持分割合に応じて分け、譲渡所得の申告は共有者がそれぞれ行います。
仲介手数料は、売買価格が400万円を超える場合の上限が「売買価格×3%＋6万円＋消費税」とされています。共有名義の場合も、手数料は売買価格全体に対して計算し、共有者の持分に応じて負担する形が一般的です。負担の分け方は、媒介契約の前に共有者間で決めておくと後のトラブルを防げます。
共有名義の不動産を手放す方法の比較表
同意が得られるかどうか、急ぎかどうかで、向く方法が変わります。あくまで一般的な目安として整理しました。
| 方法 | 他の共有者の同意 | 向くケース | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 全員で不動産全体を売却 | 全員の同意が必要 | 共有者の意見がそろっている | 一般に、持分だけを売るより条件を整えやすい |
| 自分の持分だけを売却 | 不要 | 他の共有者と話し合いが進まない | 買い手が限られ、全体売却より価格が下がることが多い |
| 他の共有者に持分を買い取ってもらう | 相手との合意が必要 | 住み続けたい共有者がいる | 価格の算定方法を事前に決めておく |
| 共有物分割請求（裁判） | 不要（裁判所が判断） | 話し合いでは解決しない | 時間と費用がかかる。結果が希望どおりになるとは限らない |
2023年4月施行の民法改正で変わった共有名義の扱い
共有に関するルールは、民法の改正（2023年4月1日施行）で見直されました。共有名義の実家を整理するときに関係しやすい点だけ、ごく簡単にご紹介します。個別の事情で結論が変わるため、実際の手続きは弁護士・司法書士などの専門家にご確認ください。
所在等不明の共有者がいる場合の制度
共有者の所在が分からない場合に、裁判所の決定を得て、その人の持分を取得したり、他の共有者全員で不動産を売却する際にその人の持分も一緒に譲渡したりできる制度が新設されました。連絡が取れない共有者がいても、手続きを踏めば前に進められる可能性があります。
共有物分割で「お金で調整する」方法
共有物の分割では、不動産を現物で分けるだけでなく、特定の共有者が他の共有者の持分を取得し、代わりに金銭を支払う方法（賠償分割）を裁判所が命じられることが、条文で明確になりました。
遺産分割に10年の目安が設けられた点
相続開始から10年を過ぎると、原則として具体的な相続分による遺産分割ができなくなる見直しも行われています。施行前に始まった相続には経過措置があるため、「放置している相続がある」という方は、早めに専門家へ確認してください。
相続した共有名義の実家を売るときの期限の目安
期限があるものは、先に把握しておくと段取りを立てやすくなります。
| 項目 | 期限の目安 |
|---|---|
| 相続登記の申請 | 相続で取得したことを知った日から3年以内（2024年4月1日から義務化。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象） |
| 相続空き家の3,000万円特別控除 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで売却（ほかにも要件あり） |
| 相続税の取得費加算の特例 | 相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却 |
各特例の要件は細かく、共有者ごとに判定されます。詳しくは基礎控除・3,000万円特別控除の申告手続き、利根町の空き家買取、相続した家を売るときの税金の記事も参考にしてください。
売却を相談する前にそろえておきたい書類チェックリスト
- 登記事項証明書（持分と名義人の確認用）
- 固定資産税の納税通知書または評価証明書
- 相続登記が済んでいない場合は、戸籍謄本や遺産分割協議書など相続関係の書類
- 共有者全員の本人確認書類と連絡先
- 登記識別情報（権利証）、測量図・境界に関する書類（あれば）
すべてそろっていなくても、ご相談自体は可能です。「誰がどれだけ持っているか分からない」という段階でも、まずは現状を整理するところからお手伝いします。
状況別・共有名義の実家のおすすめの進め方（早見表）
| 状況 | まず検討したい進め方 |
|---|---|
| 全員が売却に前向き | 査定を取り、全員で売出価格と手数料の分担を決める |
| 1人だけが反対している | 反対理由を確認し、買取や持分の買い取りの提案を検討する |
| 連絡が取れない共有者がいる | 専門家に相談し、所在等不明共有者の制度などを確認する |
| 相続登記が未了 | 先に相続登記（期限は3年以内）を済ませる |
| 誰も住んでいない・管理が負担 | 空き家の特例や買取も含めて、早めに売却方針を話し合う |
相続土地の整理については、相続土地国庫帰属制度や土地の生前贈与と相続の記事もあわせてご覧ください。
よくある質問
Q1. 兄弟の一人が売却に反対しています。それでも売れますか？
A. 不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要なため、反対者がいる限り全体の売却はできません。ただし、ご自身の持分だけであれば、他の共有者の同意なく売却することが可能です。共有持分専門の買取業者に相談する方法もあります。
Q2. 共有名義の実家を売却したら、確定申告はどうなりますか？
A. 共有者それぞれが自分の持分に応じた譲渡所得を計算し、個別に確定申告を行う必要があります。代表者がまとめて申告することはできません。3,000万円特別控除も、居住要件などを満たした共有者ごとに個別に判定されます。
Q3. 共有者の一人と連絡が取れません。どうすればいいですか？
A. 家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てる方法や、2023年の民法改正で新設された所在等不明共有者の持分取得・譲渡制度を活用する方法があります。まずは弁護士や司法書士など専門家にご相談されることをおすすめします。
Q4. 共有持分だけを売却すると、価格は安くなりますか？
A. 一般的に、共有持分のみの売却は不動産全体を売却する場合に比べて価格が低くなる傾向があります。買い手が限られ、共有持分専門の買取業者が主な売却先になるためです。可能であれば、共有者全員の同意を得て全体を売却する方が高値での売却が期待できます。
Q5. 固定資産税は共有者でどう分担すればいいですか？
A. 法律上、共有者全員が連帯して納税義務を負いますが、実務上は持分割合に応じて按分するのが一般的です。代表者一人が立て替えて他の共有者に請求する運用が多いため、早い段階で分担方法を話し合っておくことをおすすめします。
Q6. 相続登記が済んでいない共有名義の実家でも売却の相談はできますか？
A. 相続登記が済んでいない状態では売却手続きを進められないため、まずは相続登記を完了させる必要があります。2024年4月からの義務化もあるため、売却を検討されている場合は早めに相続登記の状況を確認し、必要な手続きを進めることをおすすめします。
Q7. 共有者の一人が認知症で、判断が難しい状態です。売却できますか？
A. 本人の判断能力が十分でない場合、本人に代わって契約するには、家庭裁判所で成年後見人などを選任する手続きが必要になるのが一般的です。居住用の不動産を処分する際は、家庭裁判所の許可が求められることもあります。早めに弁護士・司法書士へご相談ください。
Q8. 売却代金は共有者でどのように分けますか？
A. 原則として、登記上の持分割合に応じて分けます。仲介手数料や測量費などの売却費用も、持分に応じて按分するのが一般的です。合意した分け方は、書面に残しておくと安心です。
Q9. 共有者の一人が先に自分の持分だけを売ってしまったらどうなりますか？
A. 持分は各共有者が自由に売却できるため、買主が新しい共有者になります。事情を知らない第三者との共有になるため、話し合いの相手が増える可能性があります。持分の売却を考えている共有者がいる場合は、他の共有者が買い取る提案も含めて、早めに相談しておくことをおすすめします。
まとめ
共有名義になった実家は、共有者全員の同意があれば通常どおり売却できますが、同意が得られない場合は、自分の持分のみの売却や、共有物分割請求といった選択肢を検討することになります。税金面では、共有者それぞれが個別に確定申告を行う必要があり、3,000万円特別控除も共有者ごとに判定される点を押さえておきましょう。相続で共有名義になったまま長期間放置すると、次の世代でさらに権利関係が複雑になるため、早めに方向性を話し合うことが重要です。
取手市・利根町エリアで共有名義の実家にお悩みの方は、ハウスドゥ 取手戸頭までお気軽にご相談ください。
離婚をきっかけに共有名義のローンが残ってしまった場合の考え方は「離婚時に知っておきたい共有名義ローンの基本と解決策」もあわせてご覧ください。
無料相談フォーム
この記事に関するご相談はこちらから。秘密厳守で対応いたします。
