物件状況報告書とは？書き方と記載事項｜書かないとどうなる【取手市・利根町】

取手市・利根町で不動産の売却を考えている方が、査定の次に必ず向き合うことになる書類が「物件状況報告書（告知書）」です。契約書や重要事項説明書ほど名前は知られていませんが、売主が知っている情報を買主へ正確に伝えるための書類であり、この記載が不十分だと、引き渡し後にトラブルへ発展しかねません。本記事では、物件状況報告書の役割・記載事項・書き方の実務、そして記載を誤った場合や書かなかった場合にどうなるのかを、取手市・利根町の実務に沿って整理します。

物件状況報告書とは何か

物件状況報告書とは、売却する不動産の現在の状態について、売主が知っている事実を買主へ書面で伝えるための資料です。「告知書」と呼ばれることもあり、内容としては雨漏りの有無や時期、シロアリ被害の有無、給排水管の故障歴、建物の傾きの有無、増改築やリフォームの履歴、火災や事故の有無などを記入していきます。

似た書類に「付帯設備表」がありますが、役割は異なります。付帯設備表はエアコンや給湯器、照明器具、カーテンレールなど、建物に付帯する設備がどこに何個あり、正常に作動するかどうかをまとめた表です。一方、物件状況報告書は雨漏りやシロアリなど、建物や土地そのものの不具合・履歴に関する告知が中心になります。両方とも売買契約時に買主へ手渡される書類で、後日の「言った・言わない」を防ぐための証拠にもなります。

物件状況報告書に法律上の作成義務はあるのか

結論からいうと、宅地建物取引業法には物件状況報告書の作成そのものを直接義務づける条文はありません。しかし、民法上、売主には買主に対する「告知義務」があります。物件に関する重要な事実を知っていながら伝えなかった場合、契約不適合責任に基づき、買主から損害賠償や契約解除、代金減額を請求されるリスクが生じます。つまり、書類の様式は法定されていなくても、告知そのものは売主の義務であり、これを果たす手段として物件状況報告書が実務上ほぼ必須の書類になっているというのが実態です。

付帯設備表との違いをもう一度整理する

付帯設備表と物件状況報告書は、不動産会社によっては1枚の書式にまとめて渡されることもありますが、本来の役割は次のように分かれます。付帯設備表は「何がどこにあり、動くかどうか」という設備のリストです。給湯器・エアコン・照明器具・インターホン・宅配ボックスなど、引き渡し時に残す設備の有無と状態を1つずつチェックしていきます。物件状況報告書は「建物・土地・周辺環境について売主が知っている事実」を記述する書類で、対象は設備だけでなく雨漏りやシロアリ、越境、近隣トラブル、事故の有無にまで及びます。売主としては、どちらの書類にどの情報を書くべきか迷いやすいポイントですが、不動産会社から渡されるひな型に沿って両方とも正直に埋めていけば問題ありません。

記載事項の具体例（建物編）

建物に関する記載事項としては、雨漏りの有無とその時期・修理の有無、シロアリ被害の有無と駆除・修理の履歴、給排水管の故障やつまりの有無、建物の傾きやひび割れの有無、増改築・リフォームの履歴（依頼した施工会社が分かれば記載）、火災や災害による被害の有無などが一般的です。売主自身が住んでいた期間に経験した不具合であれば、修理をした年月や業者名、金額まで分かる範囲で記載すると、後日「いつの話か分からない」という争いを防げます。

記載事項の具体例（土地・周辺環境編）

土地に関しては、境界標の有無、越境物（樹木の枝、ブロック塀、屋根の軒先など）の有無、擁壁や崖の有無、土壌汚染や地盤沈下の履歴などが対象です。周辺環境に関しては、近隣との紛争やトラブルの有無、騒音・振動・異臭の発生源となるような施設の有無、過去の事件・事故の有無（いわゆる心理的瑕疵）などを記入します。取手市・利根町のように戸建てが多いエリアでは、境界や越境に関する記載漏れが後々のトラブルに発展しやすいため、測量図や過去のやり取りが手元にあれば、可能な範囲で書類に反映しておくと安心です。

物件状況報告書を書かないとどうなるか

物件状況報告書そのものを提出しない、あるいは知っている事実を書かずに引き渡した場合、後日その不具合が発覚すると、買主から契約不適合責任を追及される可能性があります。とくに、売主が事実を知っていながら告げなかったと判断されると、契約書に免責特約があっても、その特約は無効となり、売主は損害賠償や契約解除に応じざるを得なくなることがあります。「わからない」「調べていない」という理由で空欄のまま提出することは避け、心当たりのある事項は正直に書き出すことが、結果的に売主自身を守ることにつながります。

買取の場合は書かなくてよいのか

不動産買取を利用する場合でも、物件状況報告書の提出が不要になるわけではありません。買取業者（宅建業者）が買主となる取引では、現況有姿・契約不適合責任の免責特約が結ばれることが一般的ですが、これは「知っている不具合を黙っていてよい」という意味ではありません。免責特約はあくまで、売主が正直に告知した内容を前提に、価格へ織り込んで引き受けるという仕組みです。売主が故意または重大な過失で告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れないため、買取であっても告知書の記載は仲介と同じように丁寧に行う必要があります。

物件状況報告書の書き方（実務の流れ）

実務上は、依頼した不動産会社から所定のひな型を受け取り、そこに記入していく形になります。まず建物・土地・周辺環境の3区分に沿って、心当たりのある事項をチェックし、該当する場合は発生時期・症状・対応履歴（修理業者名や見積書があれば添付）を書き込みます。次に、記入した内容について、不明な点や判断に迷う点があれば、正直に「不明」「分からない」と記載し、憶測で「異常なし」と書かないことが重要です。最後に、記入した内容を担当の不動産会社と一緒に読み合わせ、記載漏れがないかを確認してから署名・捺印します。

「分からない」をどう書けばよいか

売主自身が過去の状況を把握していない場合も少なくありません。たとえば相続した実家や、長期間空き家になっていた物件では、雨漏りやシロアリの有無を正確に把握できないケースがあります。このような場合は、無理に「異常なし」と断定するのではなく、「未確認」「入居していないため不明」と正直に記載するのが正しい対応です。虚偽の記載は、事実と異なることが後日判明した際に、より重い責任を問われる原因になります。

記載を誤った場合の実際のトラブル事例

典型的なトラブルとして、過去に雨漏りを修理した経験があるにもかかわらず「雨漏りなし」と記載してしまい、引き渡し後に再発が確認されたケースがあります。この場合、修理歴を意図的に隠したと判断されれば、契約不適合責任に基づく損害賠償請求の対象になり得ます。逆に、修理歴と対応内容を正直に記載しておけば、買主側もリスクを織り込んだうえで購入を判断でき、引き渡し後の紛争リスクは大きく下がります。

取手市・利根町の実務で気をつけたいポイント

取手市・利根町は戸建てや古くからの分譲地が多く、増改築や自主的なリフォームの履歴が複数回にわたる物件も珍しくありません。増改築の際に建築確認を取っていない、いわゆる無申請増築のケースでは、再建築の可否に影響することがあるため、記憶にある範囲で正直に記載しておくことが重要です。また、旧河川跡地や低地に立地する物件では、過去の浸水・冠水の履歴についても記載を求められることがあります。地域特有の事情がある場合は、不動産会社に相談しながら記載内容を詰めていくとよいでしょう。

不動産会社（仲介・買取）が果たす役割

宅地建物取引業者は、物件状況報告書の内容を確認し、そこに記載された事項が買主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる場合、その事実関係を調査し、重要事項説明書にも反映させたうえで買主へ説明する義務を負います。売主だけに任せきりにするのではなく、記載内容を一緒に確認し、必要に応じて調査を提案してくれる不動産会社を選ぶことが、後々のトラブル予防につながります。

よくある質問（物件状況報告書について）

Q. 物件状況報告書は必ず提出しなければなりませんか？

A. 作成そのものを直接義務づける条文はありませんが、売主の告知義務を果たす手段として、実務上はほぼ必須の書類です。提出しない場合は、告知義務違反を主張されるリスクが残ります。

Q. 記載を間違えた場合、後から訂正できますか？

A. 契約前であれば訂正・追記が可能です。契約締結後に事実と異なることが分かった場合は、速やかに買主・不動産会社へ連絡し、書面で補足するのが望ましい対応です。

Q. 相続した空き家で、過去の状況が分からない場合はどうすればいいですか？

A. 「不明」「未確認」と正直に記載してください。分からない事実を無理に「異常なし」と書くと、後日の紛争リスクがかえって高まります。

Q. 買取なら物件状況報告書を省略できますか？

A. 省略できません。買取でも告知義務は変わらず、免責特約は正直な告知を前提にした仕組みです。

Q. 付帯設備表と物件状況報告書、どちらを先に書けばいいですか？

A. 順序に決まりはありませんが、まず物件状況報告書で建物・土地の不具合を洗い出し、その後に付帯設備表で個々の設備の状態を確認していくと、記入漏れが起きにくくなります。

Q. 記載内容によって売却価格は下がりますか？

A. 不具合の内容によっては査定額に反映されることがありますが、隠して後日発覚するよりも、正直に開示して価格に織り込む方が、結果的にトラブルを避けられます。

物件状況報告書・重要事項説明書・売買契約書の関係と使い分け

売却の流れの中で買主に渡す書類は複数あり、「どれが誰の責任で作る書類なのか」が分かりにくいという声をよく伺います。概要を整理すると、物件状況報告書は売主が自分の知っている事実を告知する書類、重要事項説明書は不動産会社（宅地建物取引士）が契約前に買主へ交付して説明する書類、売買契約書は売主と買主が締結する契約の書面です。それぞれの関係を押さえておくと、物件状況報告書に何を書くべきかが見えてきます。

書類	作成・説明する人	主な目的
物件状況報告書（告知書）	売主	雨漏り・シロアリ・設備の故障歴など、売主が知っている物件の状態を買主へ伝える
付帯設備表	売主	エアコン・給湯器など引き渡す設備の有無と動作状況を明らかにする
重要事項説明書	不動産会社（宅地建物取引士が説明）	登記内容・法令上の制限・インフラ状況など、契約前に買主へ説明する
売買契約書	売主・買主（不動産会社が作成を支援）	売買の条件・代金・引渡し時期・契約不適合責任の取り決めを書面にする

重要事項説明書は法令に基づいて交付・説明が行われる書類ですが、雨漏りの履歴や過去の修繕のように、売主しか知らない事実までは調べきれないことがあります。だからこそ、売主ご自身が物件状況報告書で伝えることに大きな意味があります。買主はこれらの書類を総合的に確認したうえで、売買契約の締結に進みます。

記入前の準備｜集めておきたい資料と専門家に相談する場面

物件状況報告書は、記憶だけで書こうとすると抜け漏れが出やすい書類です。記入に入る前に、手元の資料を確認しておくと、正確さが大きく変わります。計画的に準備しておくと、売り出し後に慌てることもありません。

手元で確認したい資料の例

建築確認済証・検査済証、新築時の保証書や設計図書、リフォームや修繕を行った際の見積書・請求書・写真、購入時にもらった重要事項説明書や売買契約書などが参考になります。マンションの場合は管理規約や修繕積立金の状況、管理組合から受け取った書類も確認しておくと安心です。所有者が複数いる場合や相続した物件では、確定していない事項が多くなるため、早い段階から家族間で情報を共有しておきましょう。

分からない点は専門家や不動産会社に相談する

雨漏りの原因や建物の傾き、境界・越境の有無などは、売主ご自身では判断できないことがあります。そうした場合は、建築士などの専門家による調査や、売却を依頼する不動産会社への相談が有効です。無理に断定して書くよりも、専門家の意見を参考にして事実を整理するほうが、後のトラブル防止につながります。

記載で迷いやすい項目のポイント｜雨漏り・シロアリ・腐食・臭気・道路

実際の記入で手が止まりやすいのは、次のような項目です。いずれも「いつ・どこで・どうなったか」という事実を、結果まで含めて書くのが基本です。

雨漏り・シロアリ・腐食などの不具合

雨漏りは、発生した時期・場所・修理の有無と修理後の結果を書きます。シロアリは、被害や駆除の履歴、防除工事を行った年を記載します。木部や基礎の腐食、給排水管の故障歴も同様です。過去に直したから記載不要とは考えず、履歴として書いておくことで、後日「聞いていない」という不安を防止できます。

臭気・騒音など目に見えない事項

ペットやタバコによる臭気、排水まわりの臭い、近隣からの騒音や振動といった、写真に写らない事項も記載対象になります。住んでいる方にとっては慣れてしまっていても、買主にとっては購入判断に影響する情報です。

道路・境界・越境の状況

敷地が接している道路の種類や幅、私道の持分や通行・掘削の承諾、隣地との境界標の有無、越境物の存在などは、売買代金や将来の建て替えに関わります。建築基準法上の接道義務を満たしているかどうかも、不動産会社と一緒に確認しておくとよい項目です。

記載例｜「分からない」ときの書き方のコツ

記載例を示します。実際の文章は物件ごとに異なりますので、あくまで参考としてご覧ください。

項目	記載例
雨漏り	2019年に2階和室の天井でシミを確認。屋根の部分補修を実施し、以後の再発はありません。
シロアリ	被害の確認はありません。防除工事の履歴は不明です。
給排水	洗面台の排水管で水漏れが発生し、2022年に交換しました。現在は正常に使用しています。
臭気	ペットを飼育していたため、居室に臭いが残っている可能性があります。
境界	西側の境界標は確認できていません。確定測量は未実施です。

ポイントは、確認できた事実と、確認できていない事項を分けて書くことです。「知らない」「不明」と正直に書いてあれば、契約時に買主と共有したうえで、価格や条件の調整を検討することができます。

インスペクション（建物状況調査）を活用する選択肢

建物の状態に不安があるときは、売却前にインスペクション（建物状況調査）を行う方法もあります。専門の検査員が基礎・外壁・屋根・給排水設備などを調べ、劣化や不具合の有無を報告書にまとめてくれるものです。調査結果を物件状況報告書とあわせて買主に示すことで、買主の不安が減り、販売活動が進めやすくなる場合があります。国土交通省も既存住宅の取引でインスペクションの活用を推進しています。

耐震診断は、築年数の古い住宅で買主から質問が出やすい項目です。診断を受けていれば、その結果を性能の目安として伝えることもできますが、費用の負担や調査の範囲については事前に確認しておきましょう。なお、調査を行ったから売主の責任がなくなるわけではないため、報告書の内容と物件状況報告書の記載に食い違いがないようにすることが大切です。

契約解除や損害賠償になりうるケースと、予防のためのサポート

物件状況報告書に書かれていない不具合が引渡し後に見つかった場合、契約内容によっては、買主から補修の請求・代金の減額・損害賠償・契約の解除を求められることがあります。民法では、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があるとされていますが、個人の売主の場合は、契約で通知の期間を短く定めることが多くみられます（売主が不具合を知っていながら告げなかった場合は、期間の定めが認められないことがあります）。

また、解体を前提とした古家付きの土地として売却する場合や、住宅ローンが残る物件を売却する場合にも、告知すべき内容や手続きが変わります。住宅ローンが残るときは、決済時に抵当権を抹消する手続きが必要です。解体や抹消の流れは、買取での契約不適合責任の免責や取手市の空き家売却の進め方もあわせてご覧ください。

相続した建物の場合は、未登記建物・滅失登記の確認が必要になることもあります。売却の全体像は取手市の不動産売却ガイドで、売却前の査定の流れは取手市の机上査定とはで解説しています。ハウスドゥ取手戸頭店では、書類の記載について不安な点があれば、記入前の段階からご相談いただけます。

よくある質問（追加）

Q. 物件状況報告書は誰が作成しますか？

A. 売主が、ご自身が知っている事実をもとに記入します。ただし、書式の用意や記載内容の整理は、売却を依頼する不動産会社がサポートするのが一般的です。

Q. インスペクションを受けないと売却できませんか？

A. 受けなくても売却はできます。ただし、築年数が古い建物や、雨漏り・腐食が心配な建物では、調査結果があると買主の不安を和らげやすくなります。

Q. 住宅ローンが残っていても物件状況報告書は必要ですか？

A. はい、必要です。ローン残債の有無にかかわらず、物件の状態の告知は売主の役割です。ローンが残る場合は、決済時に抵当権を抹消する手続きもあわせて進めます。

まとめ

物件状況報告書は、売主が知っている事実を買主へ正直に伝えるための書類であり、法律で書式が定められていなくても、売主の告知義務を果たすための実務上の必須書類です。雨漏りやシロアリ、境界の問題など、心当たりのある事項は「分からない」も含めて正直に記載することが、契約不適合責任のリスクを避ける最も確実な方法です。取手市・利根町で売却をご検討の方で、書き方に迷う点があれば、地域の実務に詳しいハウスドゥ取手戸頭店（株式会社JOB HOPE 茨城県知事（2）第7366号）へお気軽にご相談ください。

▶ さらに詳しく：不動産買取の契約不適合責任とは？免責特約のポイントとトラブル回避策