不動産売却の消費税はいくら？非課税・課税の判定と計算例【取手市】

不動産を売却する際は取引額が大きいため、消費税がかかるかどうかは見過ごせないポイントです。課税の要否や条件は細かく分かれているため、事前によく整理して備えておきましょう。

消費税が非課税になるケース

まず消費税がかからないパターンを挙げていきます。

・土地の売却

不動産の中でも土地限定で消費税は一切かかりません。土地は消費してなくなるものではないので、消費税の概念から外れますので非課税です。消費税が不要なのは個人の土地の売却でも、事業用の土地でも同じです。土地に関しては消費税を心配することはありません。
ただし事業用の場合の不動産で建物も売却となると、その部分は消費税がかかります。土地と建物とで分けて考える必要があります。土地だけは消費税を気にしなくても大丈夫です。

・個人が自分用の建物を売却

売り手が個人であり、住むための建物を売るときも消費税はかかりません。例えば自分で住んでいた住居用の自宅を売るときなどです。これが事業用の建物であれば課税対象です。あくまでも住むための建物を個人が売る時だけです。わかりやすいのは個人が自分が住んでいたマンションや一軒家を売却するときは、その不動産自体は消費税は非課税で済みます。一軒家であれば土地も消費税がかかりませんし建物も同様です。

ここからもわかるように個人が自分で住んでいた住居を売る場合は土地、建物どちらにも消費税はかかりません。しかし、個人が不動産売却をするときでも課税対象になることもあります。次からは課税になってしまうケースを見ていきます。

個人の売却でも消費税が課税されるケース

個人で不動産売却をするときには消費税はかかりません。しかし個人事業主の場合は課税対象になる条件があります。それが事業の前々年の課税売上が1,000万円を超過していたときです。また、前年の1月から6月の間の課税売上が1,000万円を超え、加えて給料支払額の合計が1,000万円を超えていれば消費税は課税されます。個人事業主の場合は注意が必要です。個人事業主の例としては、賃貸収入を得ていた物件を売ったときは課税の可能性があるので、売上を気にしておくと消費税も把握しやすいでしょう。
賃貸収入を得ていた場合は、法人ではなくても個人事業主でも課税されます。あくまでも利用目的が何なのかが基準ですので、事業目的の不動産なら支払い義務が出てくることは頭に入れておくと良いでしょう。自分が個人・個人事業主・法人のどの立場になるかによっても、課税と非課税が別れてきますので注意が必要です。

具体例で消費税額を計算してみる

では具体例で消費税がどのくらいかかるのかを見ていきます。わかりやすいように土地と建物を同一の価格とします。

数字で見るとイメージしやすくなります。売却金額7,000万円（内訳：土地4,000万円・建物3,000万円）というケースで比べてみましょう。

売り手	土地分の消費税	建物分の消費税
個人が自分の住居を売却	0円	0円
個人事業主が賃貸物件を売却	0円	3,000万円×10%＝300万円

端数が出た場合は切り上げや切り下げになることがあります。この判断は仲介業者によって異なりますので、よく確認しておきましょう。土地の売却値がいくら高くても消費税はかからないので、気を付けるのは建物と言っても過言ではありません。

仲介手数料には消費税がかかる

仲介手数料は個人であっても事業者・法人であっても消費税は必要です。仲介手数料は仲介業者のサービスへの対価ですから、消費税の対象になります。ですから、不動産が自分の住む住宅や土地であっても関係なく、事業用不動産であっても課税されます。物件価格に対しての割合で決まってきますから、ここは全員が支払うと思っておくと良いでしょう。仲介手数料の上限は決まっていますが、それに対して課税されます。ですから、消費税を含めると仲介手数料の上限を超えるといった現象も出てきます。あくまでも上限は消費税を抜かした部分だけを指しています。

消費税の納付は自分で確定申告が必要

不動産売却にかかる消費税について分類をしていきました。個人と事業者、さらに使用目的などによって課税と非課税が別れます。複雑ですが整理しておくと消費税が必要になるのかが判断できます。仲介業者を利用すれば基本的には判断して計算して提示してくれますが、それに間違いがないのかを自分でも判断できるように知識はつけておくことが重要です。
また消費税が課税対象となったときの納付方法ですが、自分で申告しなくてはなりません。個人と個人事業主は確定申告です。法人は納付機関に要注意で、課税期間の翌日から2ヶ月以内の手続きとなっていますからタイムリーに処理しなくてはなりません。

不動産売却の消費税｜課税・非課税の判定を図で整理

不動産売却の消費税は、「何を売るのか（土地か建物か）」と「誰が売るのか（個人か事業者か）」の2点で決まります。取手市で不動産売却をご検討中の方がまず確認しやすいよう、判定の流れを図にまとめました。

売る人と売るものの組み合わせ早見表

売るもの	売主	消費税
土地	個人・法人どちらも	非課税
自宅の建物（住んでいた家・マンション）	個人	かからない（課税対象外）
賃貸アパート・貸家などの建物	個人（不動産貸付業）・法人	建物部分に10%課税
店舗・事務所・工場などの建物	事業者・法人	建物部分に10%課税

ここでいう消費税率は、住宅用の建物でも標準税率の10%です（軽減税率8%の対象ではありません）。上記は一般的な目安のため、個別のケースは税理士や税務署でご確認ください。

土地と建物の価格を分けて契約書に書く理由

事業者や法人が土地付き建物を売る場合、売買代金のうち消費税がかかるのは建物部分だけです。そのため、売買契約書では土地代金と建物代金を分けて記載するのが基本です。たとえば土地付きの店舗兼住宅を3,000万円で売り、建物部分が1,000万円であれば、建物にかかる消費税は100万円（1,000万円×10%）となります。

契約書に内訳が書かれていない場合は、固定資産税評価額の比率などを使って合理的に按分します。按分の方法によって消費税額が変わるため、売却前に不動産会社や税理士へ相談しておくと安心です。

事業用・賃貸用の建物を売る場合の注意点

賃貸アパートや貸家を売却する場合は、個人の方でも建物部分に消費税がかかることがあります。ただし、すべての売主が納税義務者になるわけではありません。一般に、2年前（基準期間）の課税売上高が1,000万円以下の小規模な事業者は、消費税の納税義務が免除されます。賃貸用建物の売却は、その年の課税売上に含まれるため、売却額が大きいとその翌々年の判定に影響する点にも注意が必要です。

インボイス制度の登録をしている事業者かどうか、簡易課税を選んでいるかなど、売主の状況で消費税の扱いは変わります。「うちは該当するのか」と迷ったら、売却活動を始める前に顧問税理士へ確認しましょう。

売却で実際にかかる費用と税金の一覧

消費税のほかにも、不動産売却ではさまざまな費用・税金が発生します。全体像を把握しておくと、手取り額のイメージがつかみやすくなります。

項目	内容の目安
仲介手数料	売買価格（税抜）×3%＋6万円＋消費税（400万円超の場合の上限）
印紙税	売買契約書に貼る収入印紙。契約金額で変わる
抵当権抹消などの登記費用	登録免許税（不動産1個につき1,000円）＋司法書士報酬（消費税課税）
譲渡所得税・住民税	売却益が出た場合のみ。所有5年超は約20.315%、5年以下は約39.63%

なお、2024年7月からは800万円以下の物件について、売主から受け取れる仲介手数料の上限が33万円（税込）に見直されました。取手市内でも空き家のご売却などで関係する場合がありますので、詳しくは担当者へお尋ねください。

仲介手数料にかかる消費税の計算例

売買価格（消費税を含まない金額）が2,000万円の場合、仲介手数料の上限は「2,000万円×3%＋6万円＝66万円」、これに消費税10%（6.6万円）が加わり、合計72.6万円です。仲介手数料の消費税は、売主が個人でも事業者でも支払う必要があります。

居住用の家を売る個人が気をつけたい税金（譲渡所得）

自宅を売る個人の方は消費税の心配は不要ですが、売却益（譲渡所得）が出ると所得税・住民税の対象になります。譲渡所得は、売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を引いて計算します。このとき、購入時に払った建物の消費税は取得費に含めて考えます。

居住用財産には、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特別控除があり、所有期間が10年を超える場合は6,000万円以下の部分に軽減税率（約14.21%）が適用される特例もあります。要件が細かいため、詳しくは不動産売却の税金について解説した記事もご覧ください。

売却前に確認したいチェックポイント

売却活動を始める前に、次の4点を確認しておくとスムーズです。

• 自分は個人か、事業者・法人か（賃貸用の建物ではないか）
• 売る不動産は土地のみか、建物付きか
• 購入時の売買契約書・領収書など、取得費がわかる書類があるか
• 住宅ローンが残っている場合、完済と抵当権抹消の段取りはどうするか

住宅ローンの残債がある場合は、売却代金で完済して抵当権を抹消するのが一般的です。司法書士への報酬にも消費税がかかりますので、費用の見込みに入れておきましょう。買取での売却を検討している方は不動産買取の注意点、売り時が気になる方は不動産の売り時の見極め方もあわせてご確認ください。

不動産売却の消費税に関するよくある質問

Q1. 自宅を売ると消費税はかかりますか？

個人の方が住んでいた自宅（土地・建物）を売る場合、消費税はかかりません。土地は非課税、個人の居住用建物は事業として行う取引ではないため課税対象外となるためです。

Q2. 土地だけを売る場合も消費税は不要ですか？

はい、土地の譲渡は非課税です。個人でも法人でも、土地だけの売却に消費税はかかりません。ただし、仲介手数料には消費税がかかります。

Q3. 賃貸中のアパートを売る場合はどうなりますか？

建物部分は消費税の課税対象になるのが一般的です。ただし、売主が免税事業者に当たるかどうかで納税の要否が変わるため、税理士にご相談ください。

Q4. 消費税の申告はいつまでに必要ですか？

個人事業者は原則として翌年3月31日まで、法人は課税期間の末日の翌日から2か月以内が申告・納付の期限です。

Q5. 仲介手数料の消費税は誰が払いますか？

売却を依頼した売主が、不動産会社へ仲介手数料とあわせて消費税を支払います。売主が個人の場合も同様です。

Q6. 税金について誰に相談すればよいですか？

個別の課税判断は税理士や税務署が窓口です。ハウスドゥ！取手戸頭店では、税理士等の専門家のご紹介も可能です。まずは取手市の不動産売却に関するお悩みをお聞かせください。

消費税を正しく理解して売却に備えよう

不動産を売却した際、消費税がかかるケースとかからないケースがあります。適用条件は細かく分かれているため、事前にしっかり確認して備えることが大切です。売却額が大きい分、消費税もそれに応じた金額になります。ですから、事前に把握しておき、管理しておくことが重要です。
気をつけるポイントしては
・土地は非課税なので建物だけ
・個人か事業者や法人か
・事業者の場合は過去の売り上げ額

このあたりをしっかりと管理・説明してくれる仲介業者を選ぶとスムーズです。

ハウスドゥ！取手戸頭店（株式会社JOB HOPE　茨城県知事（2）第7366号）では、不動産売却に関するご相談を３６５日年中無休で受け付けております。税理士等の専門家をご紹介することも可能です。お気軽にお問い合わせください。

不動産の査定の仕組みについては不動産の査定について、仕組みと注意点を解説、マンション売却をお考えの方はマンション売却の流れもあわせてご覧ください。

個人が居住用不動産を売却する場合、消費税は非課税ですが、事業として不動産を購入・譲渡している事業者は課税事業者に該当し、納税義務が発生することがあります。資産の売却であっても課税売上高が一定額以下なら免税事業者となる特例もあり、節税対策として税理士に相談する方も少なくありません。

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当店が実際にお手伝いした売却実績は売却査定実績とお客様の声でもご紹介しています。

消費税の課税対象となるかどうかは、売主が事業者かどうかによって原則が異なります。個人が居住用として所有していた不動産を売買する場合は非課税となるのが一般的ですが、事業として不動産を提供している場合や、住宅ローンの残債整理を目的に売却を行う場合は課税対象に含まれることがあります。判断に迷う際は、翌年の確定申告前に税務署へ確認することをおすすめします。