不動産を売却する際は取引額が大きいため、消費税がかかるかどうかは見過ごせないポイントです。課税の要否や条件は細かく分かれているため、事前によく整理して備えておきましょう。
消費税が非課税になるケース
まず消費税がかからないパターンを挙げていきます。
・土地の売却
不動産の中でも土地限定で消費税は一切かかりません。土地は消費してなくなるものではないので、消費税の概念から外れますので非課税です。消費税が不要なのは個人の土地の売却でも、事業用の土地でも同じです。土地に関しては消費税を心配することはありません。
ただし事業用の場合の不動産で建物も売却となると、その部分は消費税がかかります。土地と建物とで分けて考える必要があります。土地だけは消費税を気にしなくても大丈夫です。
・個人が自分用の建物を売却
売り手が個人であり、住むための建物を売るときも消費税はかかりません。例えば自分で住んでいた住居用の自宅を売るときなどです。これが事業用の建物であれば課税対象です。あくまでも住むための建物を個人が売る時だけです。わかりやすいのは個人が自分が住んでいたマンションや一軒家を売却するときは、その不動産自体は消費税は非課税で済みます。一軒家であれば土地も消費税がかかりませんし建物も同様です。
ここからもわかるように個人が自分で住んでいた住居を売る場合は土地、建物どちらにも消費税はかかりません。しかし、個人が不動産売却をするときでも課税対象になることもあります。次からは課税になってしまうケースを見ていきます。
個人の売却でも消費税が課税されるケース
個人で不動産売却をするときには消費税はかかりません。しかし個人事業主の場合は課税対象になる条件があります。それが事業の前々年の課税売上が1,000万円を超過していたときです。また、前年の1月から6月の間の課税売上が1,000万円を超え、加えて給料支払額の合計が1,000万円を超えていれば消費税は課税されます。個人事業主の場合は注意が必要です。個人事業主の例としては、賃貸収入を得ていた物件を売ったときは課税の可能性があるので、売上を気にしておくと消費税も把握しやすいでしょう。
賃貸収入を得ていた場合は、法人ではなくても個人事業主でも課税されます。あくまでも利用目的が何なのかが基準ですので、事業目的の不動産なら支払い義務が出てくることは頭に入れておくと良いでしょう。自分が個人・個人事業主・法人のどの立場になるかによっても、課税と非課税が別れてきますので注意が必要です。
具体例で消費税額を計算してみる
では具体例で消費税がどのくらいかかるのかを見ていきます。わかりやすいように土地と建物を同一の価格とします。
数字で見るとイメージしやすくなります。売却金額7,000万円（内訳：土地4,000万円・建物3,000万円）というケースで比べてみましょう。
| 売り手 | 土地分の消費税 | 建物分の消費税 |
|---|---|---|
| 個人が自分の住居を売却 | 0円 | 0円 |
| 個人事業主が賃貸物件を売却 | 0円 | 3,000万円×10%＝300万円 |
端数が出た場合は切り上げや切り下げになることがあります。この判断は仲介業者によって異なりますので、よく確認しておきましょう。土地の売却値がいくら高くても消費税はかからないので、気を付けるのは建物と言っても過言ではありません。
仲介手数料には消費税がかかる
仲介手数料は個人であっても事業者・法人であっても消費税は必要です。仲介手数料は仲介業者のサービスへの対価ですから、消費税の対象になります。ですから、不動産が自分の住む住宅や土地であっても関係なく、事業用不動産であっても課税されます。物件価格に対しての割合で決まってきますから、ここは全員が支払うと思っておくと良いでしょう。仲介手数料の上限は決まっていますが、それに対して課税されます。ですから、消費税を含めると仲介手数料の上限を超えるといった現象も出てきます。あくまでも上限は消費税を抜かした部分だけを指しています。
消費税の納付は自分で確定申告が必要
不動産売却にかかる消費税について分類をしていきました。個人と事業者、さらに使用目的などによって課税と非課税が別れます。複雑ですが整理しておくと消費税が必要になるのかが判断できます。仲介業者を利用すれば基本的には判断して計算して提示してくれますが、それに間違いがないのかを自分でも判断できるように知識はつけておくことが重要です。
また消費税が課税対象となったときの納付方法ですが、自分で申告しなくてはなりません。個人と個人事業主は確定申告です。法人は納付機関に要注意で、課税期間の翌日から2ヶ月以内の手続きとなっていますからタイムリーに処理しなくてはなりません。
消費税を正しく理解して売却に備えよう
不動産を売却した際、消費税がかかるケースとかからないケースがあります。適用条件は細かく分かれているため、事前にしっかり確認して備えることが大切です。売却額が大きい分、消費税もそれに応じた金額になります。ですから、事前に把握しておき、管理しておくことが重要です。
気をつけるポイントしては
・土地は非課税なので建物だけ
・個人か事業者や法人か
・事業者の場合は過去の売り上げ額
このあたりをしっかりと管理・説明してくれる仲介業者を選ぶとスムーズです。
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