我孫子市の土砂災害警戒区域｜建築制限と売却への影響【2026年】

「我孫子市で土砂災害警戒区域に自宅が入っていると聞いたけれど、家は建て替えられるのか」「売却するときに何か不利になるのか」――そんな不安を持つ方に向けて、この記事では我孫子市内の指定状況と、建築基準法・宅地建物取引業法における具体的な制限、そして売却への影響を一次情報にもとづいて整理します。

結論：我孫子市には103箇所の指定があり、制限の重さは「イエロー」か「レッド」かで大きく変わる

我孫子市内では、市をまたぐ1箇所を含めて計103箇所の土砂災害警戒区域が指定されています（我孫子市公式サイト）。ただし、区域には「土砂災害警戒区域（イエローゾーン）」と「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）」の2種類があり、建築や売却に影響する制限の内容はまったく異なります。まずこの違いを理解することが、家を建て替えられるか・売却できるかを判断する第一歩です。

土砂災害警戒区域（イエローゾーン）と特別警戒区域（レッドゾーン）の違い

「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」にもとづき、危険の程度に応じて2段階で指定されます。

イエローゾーン＝警戒区域

土砂災害のおそれがある区域です。避難体制の整備が主な目的で、建築確認そのものへの直接的な構造規制はありません。ただし不動産取引の際の説明義務は発生します。

レッドゾーン＝特別警戒区域

建築物が破壊され住民に大きな被害が生じるおそれがある区域です。こちらは建築基準法上の構造規制や、一定の開発行為に都道府県知事の許可が必要になるなど、実際の建築計画に直接影響します。

我孫子市内の指定状況を自分で確認する方法

「自分の家がどちらの区域に該当するか」は、次の2つの方法で個別に確認できます。

• 千葉県「ちば情報マップ」：防災情報→土砂災害警戒区域等のレイヤーで我孫子市を検索する
• 我孫子市公開型GIS「あびまっぷ」：市が独自に提供する地図サービス

登記簿や住所だけでは判断できないため、売却や建て替えを検討する際は上記いずれかで一筆ごとに確認することをおすすめします。

レッドゾーンで受ける建築基準法上の制限

我孫子市の建築行政窓口の案内によれば、急傾斜地崩壊危険区域・土砂災害特別警戒区域に該当する計画は、建築基準法施行令第80条の3にもとづき市民安全課での確認が必要とされています。レッドゾーンに指定された土地に建物を建てる場合、居室を有する建築物には土砂の力に対抗できる構造耐力上の措置（外壁の構造強化など）が求められるのが一般的な扱いです。

開発行為の許可が必要になるケース

レッドゾーン内で自己の居住用以外の分譲・賃貸目的の住宅を建てるような開発行為にあたる場合は、都道府県知事の許可が必要になります。個人が自宅を建て替えるだけであれば許可は不要なケースが多いですが、構造規制は別途かかる点に注意が必要です。

イエローゾーンでの制限は「説明義務」が中心

イエローゾーンは建築確認における構造規制の対象ではありません。ただし、避難場所や避難経路の確保が市の防災計画上重要視されているため、開発の規模によっては行政指導が入ることがあります。実務上、家を建て替えられないという規制ではなく、「知ったうえで備える」区域だと理解しておくと判断を誤りません。

既存の建物を建て替える・増築する場合の注意点

既存不適格の建物であっても、レッドゾーン内での建て替えは新築同様に構造規制の対象になります。増築の場合も、増築部分の規模によっては全体が規制の対象に含まれることがあるため、着工前に我孫子市都市部建築住宅課への事前相談が必須です。

がけ地・擁壁がある土地は追加の確認が必要

千葉県建築基準法施行条例第4条では「がけ付近の建築物の敷地等」について規定があり、高さが2メートルを超える擁壁は建築基準法施行令第138条の対象になります。土砂災害警戒区域の指定とは別に、擁壁の有無・老朽化の状況も売却時の説明事項になり得るため、古い擁壁がある土地は写真や図面を用意しておくと査定・重要事項説明がスムーズです。

宅地建物取引業法における重要事項説明の義務

土砂災害警戒区域・特別警戒区域のいずれに該当する場合も、宅地建物取引業者は重要事項説明でその事実を買主に説明する法的義務があります。説明を怠ると宅建業法違反となるため、売却を依頼する不動産会社が区域の指定状況を正確に把握しているかどうかは、会社選びの重要なチェックポイントです。

「土砂災害警戒区域＝売れない」は誤解

区域に指定されているからといって、売却自体ができなくなるわけではありません。実際に、区域内の住宅地でも人が住み続けており、通常の仲介・買取のどちらでも取引は可能です。ただし、買主側の心理的な抵抗や住宅ローン審査への影響が生じる場合があるため、事前に区域の種別と制限内容を整理して伝えられるかどうかが、スムーズな売却の分かれ目になります。

売却の価格・スピードへの影響

レッドゾーンに該当する土地は、建築時の構造規制によって建築コストが上乗せされる可能性があることから、一般的に仲介での売却期間が長引きやすい傾向があります。買主を選ばず短期間で現金化したい場合は、不動産会社による買取という選択肢も検討する価値があります。イエローゾーンのみの場合は、説明義務さえ適切に果たせば売却への影響は限定的です。

住宅ローンへの影響はあるのか

区域指定を理由に一律で住宅ローンの審査に通らなくなるわけではありませんが、金融機関によってはハザード情報を審査材料の一つとして参照することがあります。買主が住宅ローンを利用する予定の場合は、事前に区域の説明資料を用意しておくと審査がスムーズに進みやすくなります。

我孫子市の建築協定区域との違いに注意

我孫子市内には「我孫子三丁目の一部（コスモアベニュー我孫子けやきの丘）」と「布佐平和台（一丁目から七丁目）」の2地域に建築協定が設定されています。これは土砂災害警戒区域とは別の制度で、住宅地としての環境維持を目的に建築基準法よりも厳しいルールを住民合意で定めたものです。該当エリアで建て替えを検討する場合は、土砂災害区域の確認とあわせて建築協定の有無も確認しておく必要があります。

親記事とあわせて確認したいハザード情報

我孫子市は北を利根川、南を手賀沼に挟まれた地形のため、洪水・内水・地震など複数のハザードが重なるエリアもあります。土砂災害警戒区域だけでなく市全体の防災リスクを俯瞰したい方は、我孫子市の防災・ハザードマップ｜洪水・土砂災害リスク【2026】もあわせてご覧ください。液状化や避難場所の情報もまとめています。

売却を検討する際にハウスドゥ 取手戸頭店ができること

ハウスドゥ！取手戸頭店は、取手市・我孫子市・利根町・龍ケ崎市・河内町エリアで、区域指定のある土地や訳あり物件の買取・仲介を数多く手がけてきました。土砂災害警戒区域の該当有無の調査から、重要事項説明に必要な資料の準備まで一括してサポートします。仲介では売却しにくいと感じる場合は、買取による早期現金化もご提案可能です。

あわせて、地盤の液状化リスクが気になる方は我孫子市の液状化リスク｜地盤の見方と売却への影響【2026】もご参照ください。

まとめ

我孫子市内の103箇所の土砂災害警戒区域は、イエローゾーンかレッドゾーンかで建築・売却への影響が大きく異なります。レッドゾーンは建築基準法上の構造規制、イエローゾーンは主に重要事項説明の義務が中心です。どちらの場合も「売れない」わけではないため、まずは「ちば情報マップ」や「あびまっぷ」で自分の土地の指定状況を確認し、区域の種別を正確に把握したうえで売却方法を検討しましょう。

我孫子市の関連情報もあわせてご覧ください

• 我孫子市の防災・ハザードマップ｜洪水・土砂災害リスク【2026】
• 我孫子市の実家・空き家活用ガイド【2026】

よくある質問

Q1. 土砂災害警戒区域に指定されている土地でも家は建てられますか？

イエローゾーンであれば建築確認における構造規制はなく、通常どおり建築できます。レッドゾーンの場合は建築基準法施行令第80条の3にもとづく構造規制がかかりますが、規制を満たせば建築自体は可能です。

Q2. 自分の土地がどちらの区域に該当するか、どこで調べられますか？

千葉県「ちば情報マップ」の土砂災害警戒区域等レイヤー、または我孫子市の公開型GIS「あびまっぷ」で確認できます。不明な場合は市民安全課へ問い合わせることも可能です。

Q3. 区域に指定されていると売却できませんか？

売却自体は可能です。宅地建物取引業法にもとづく重要事項説明で区域指定の事実を買主に伝える義務がありますが、それを理由に取引自体ができなくなるわけではありません。

Q4. レッドゾーンとイエローゾーンで売却の難易度は変わりますか？

一般的にレッドゾーンのほうが建築コストの上乗せなどから買主が慎重になりやすく、仲介での売却期間が長引く傾向があります。早期売却を希望する場合は買取も選択肢になります。

Q5. 建て替え前に何を確認すればよいですか？

区域の種別（イエロー・レッド）、擁壁の有無と高さ、建築協定区域に該当しないかの3点を、着工前に我孫子市都市部建築住宅課へ確認することをおすすめします。

Q6. 隣接する取手市や利根町でも同様の区域指定はありますか？

区域指定は市町村ごとに個別に行われています。取手市・利根町エリアの物件についても、ハウスドゥ 取手戸頭店で区域指定の確認からご相談いただけます。