「親が高齢になり、実家をどうするか話し合いたい」「相続した実家の査定額を知りたい」——取手市・我孫子市・龍ケ崎市・利根町・河内町にお住まいで、実家の売却査定を検討されている方からのご相談が増えています。実家の売却は、親がまだ元気なうちに動くか、相続してから動くかで、使える制度も査定の考え方も変わります。この記事では、査定を依頼する前に知っておきたい判断の分かれ目と、取手市エリアの相場・費用・税金を、ハウスドゥ取手戸頭店が実務目線で解説します。
実家の売却査定は「相続前」と「相続後」で何が変わるのか
実家の売却査定を検討するタイミングは、大きく分けて2つあります。親が生きているうち（生前）と相続してから（死後）です。取手市が公表している空家等対策計画でも、建物が空き家になる理由として「所有者の高齢化に伴う認知症等の発症や介護施設への入所、所有者の死亡による相続」が挙げられており、この3つの分岐点のどこで動くかが結果を大きく左右します。
生前に売却するメリットと制約
親が元気なうちに実家を売却する最大のメリットは、親自身が価格や条件に納得したうえで決められることです。売却代金は親の老後資金・施設入居費用に充てられます。ただし所有者が親である以上、契約は親本人の意思で行う必要があります。認知症等で判断能力に支障が出てからでは、本人名義のまま契約することができません。
親が施設に入所したときの実家
親が老人ホームや介護施設に入所すると、実家は住む人のいない空き家になります。空き家のまま放置すると、固定資産税・光熱費の基本料金・庭木の管理費用がかかり続け、資産価値も徐々に下がっていきます。「まだ売ると決めたわけではないが、今の実家がいくらで売れるのか知っておきたい」という段階でも、査定だけを先に受けることは可能です。
相続後に売却するメリットと制約
相続後の売却は、相続空き家の3,000万円特別控除など税制上の優遇が使える場合があります（詳細は後述）。ただし相続人が複数いる場合は、遺産分割協議と相続登記を先に済ませる必要があり、生前売却より手続きの負担は増えます。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、取得を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になります。
認知症・判断能力に不安がある場合の実家売却
「親が認知症気味で、契約書にサインできるか不安」というご相談も少なくありません。取手市も家族信託・成年後見制度の活用を案内しています。
家族信託という選択肢
家族信託は、親が元気なうちに不動産の管理・処分を信頼できる家族に託しておく仕組みです。あらかじめ信託契約を結んでおけば、その後に親の判断能力が低下しても、受託者となった家族が実家の売却を進められます。「動けるうちに準備しておく」ことが最大の予防策です。
すでに判断能力がない場合は成年後見制度
すでに親が認知症などで意思判断ができない状態の場合、本人名義の実家を売却するには成年後見制度を利用し、家庭裁判所に選任された成年後見人が本人に代わって手続きを行う必要があります。居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可も必要です。取手市社会福祉協議会の成年後見サポートセンターなど、地域の窓口に相談するのが実務的な第一歩になります。
実家の査定を依頼する前に知っておきたい3つの査定方法
実家の査定には主に3つの方法があります。それぞれ精度とスピードが異なるため、目的に応じて使い分けます。
机上査定（簡易査定）
登記情報や周辺の成約事例をもとに、訪問せずに概算価格を出す方法です。遠方に住んでいる相続人が「まず大まかな金額を知りたい」という場合に向いています。取手市の机上査定の使い方は、当店の別記事「取手市の机上査定とは？訪問査定との違いと遠方の相続人が使うコツ」で詳しく解説しています。
訪問査定（詳細査定）
実際に現地を見て、建物の傷み・境界の状況・私道の有無・日照など、机上査定では分からない要素を確認したうえで金額を出します。売り出し価格を決める際は、必ず訪問査定を受けてください。机上査定と訪問査定の差額が大きい実家ほど、境界未確定・越境・再建築不可など、後で発覚すると値下げ交渉の材料にされやすい要因を抱えていることが多いためです。
AI査定・一括査定サイトの弱点
AI査定や一括査定サイトは手軽ですが、築年数の古い実家や、越境・再建築不可など個別事情を抱える物件では精度が落ちます。また一括査定サイトに情報を登録すると、複数の会社から一斉に営業連絡が入る点も念頭に置いておく必要があります。
査定額には「根拠を示す義務」があります
不動産会社が査定を行う際は、宅地建物取引業法第34条の2第2項により、査定額の根拠を依頼者に明示する義務があります。国土交通省の関連団体が定める「既存住宅価格査定マニュアル」に基づき、取引事例比較法・原価法などの手法で算出した根拠を示すのが本来の姿です。「なぜその金額なのか」を説明できない査定は、根拠が薄い可能性があります。
取手市エリア別の実家の相場｜駅別の目安
実家の価格は、同じ取手市内でもエリアによって傾向が異なります。以下はあくまで公示地価等をもとにした目安であり、個別の実家の価格は建物の状態・接道条件などで変わるため、正確な金額は査定でご確認ください。
取手市の2026年公示地価（住宅地平均）は46,454円/㎡で、前年比+3.6%と茨城県内でも数少ない上昇エリアです（国土交通省地価公示・目安）。
| エリア | 特徴 | 実家の売却傾向（目安） |
|---|---|---|
| 取手駅周辺 | JR常磐線・関東鉄道常総線が交通の起点。商業施設が徒歩圏 | 駅距離が価格に直結。築古でも土地値で反響が出やすい |
| 戸頭・稲戸井・新取手 | 常総線沿線の住宅団地。当店の地元エリア | 団地内の同時期築の家が多く、相場感が掴みやすい |
| 藤代・ゆめみ野 | 取手駅よりやや南。ファミリー向け住宅地 | 敷地が広めの実家が多く、土地の形状が価格を左右 |
一物四価を知っておくと査定額を理解しやすい
土地の価格には、実勢価格（実際の取引価格）・公示地価・相続税路線価（公示地価の目安8割）・固定資産税評価額（同7割程度）の4種類があります。固定資産税の課税明細書に記載された評価額を0.7で割り戻すと、実勢価格のおおよその目安が逆算できます（あくまで目安であり、正確な金額は査定が必要です）。
実家を売却する流れ
- 査定依頼（机上査定または訪問査定）
- 媒介契約の締結（仲介の場合）または買取価格の提示（買取の場合）
- 売却活動・内覧対応（仲介の場合）
- 売買契約の締結
- 決済・引き渡し
- 確定申告（譲渡益が出た場合、または特例を使う場合は必須）
仲介の場合、取手市周辺でも契約から決済まで3〜6か月程度が目安です。相続人が複数いる実家は、遺産分割協議の期間も加わるため、さらに時間がかかることを見込んでおく必要があります。
仲介と買取、実家の売却はどちらが向いているか
実家の売却では、仲介と買取のどちらを選ぶかで結果が大きく変わります。
| 仲介 | 買取（自社買取） | |
|---|---|---|
| 売却額 | 相場に近い価格が期待できる | 相場よりやや低めが一般的 |
| 期間 | 3〜6か月程度 | 最短数日〜1か月程度 |
| 仲介手数料 | 必要（速算式：売却価格×3%+6万円+消費税） | 不要（媒介行為がないため） |
| 残置物・家財 | 売却前に片付けが必要になることが多い | 現況のまま（家財ごと）買取できる場合がある |
| 内覧対応 | 複数回対応が必要 | 基本的に不要 |
遠方に住んでいて内覧対応が難しい、実家の片付けまで手が回らない、という場合は、残置物ごと現況で買い取る自社買取が有力な選択肢になります。仲介手数料が発生しない点も、低価格帯の実家では実質的な手取り差を縮めます。ただし「比べるべきは仲介手数料の有無ではなく、最終的な手取り額」です。撤去・片付け費用は買取価格にあらかじめ織り込まれているため、両方の見積もりを比較することをおすすめします。
実家の売却でかかる費用と税金
仲介手数料
速算式は「売却価格×3%+6万円+消費税」です。例えば実家が1,500万円で売れた場合、(1,500万円×3%+6万円)×1.1=55.4万円（税込）が上限の目安です。売却価格800万円以下の場合は「低廉な空家等の媒介報酬特例」により、双方合計で最大33万円（税込）まで請求できる特例があり、地方の古い実家ではこちらが適用されるケースもあります。
印紙税・登記費用
売買契約書には印紙税がかかります（契約金額1,000万円超5,000万円以下で1万円、軽減税率適用時。国税庁の税額表で必ず確認）。抵当権が残っている場合は抹消登記の登録免許税（不動産1個につき1,000円）と司法書士報酬が別途必要です。相続登記が未了の実家は、売却前に相続登記を済ませる必要があります。
譲渡所得税（20.315%）
実家の売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間が5年を超える長期譲渡では20.315%（所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%）、5年以下の短期譲渡では39.63%の税率がかかります。譲渡所得は「売却価格−（取得費+譲渡費用）」で計算し、取得費が分からない実家は概算取得費（売却価格の5%）で計算せざるを得ないため税額が大きくなりがちです。古い売買契約書・領収書が残っていないか、まず探すことをおすすめします。
相続空き家の3,000万円特別控除
取手市も案内している制度で、被相続人が住んでいた家屋とその敷地を相続した相続人が、相続開始の日から3年を経過する年の12月31日までに売却した場合、譲渡所得から3,000万円を特別控除できます。主な要件は次のとおりです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（新耐震基準以前）
- 相続開始直前まで被相続人が1人で住んでいたこと（一定要件下で老人ホーム等への入所も対象）
- 相続時から譲渡時まで事業・貸付け・居住の用に供されていないこと
- 譲渡価額が1億円を超えないこと
- 家屋を残す場合は現行の耐震基準に適合させること（更地にして売る場合は不要）
- 特例の適用期限（令和9年12月31日）までの譲渡であること
親が老人ホーム等に入所していた場合でも、要件を満たせば適用対象になります（国税庁）。「実家は空き家だったが、親は施設に入っていた」というケースでも、諦めずに要件を確認する価値があります。適用には市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要なため、早めに市役所へ確認しましょう。
実家を売る理由別に見る注意点
相続した実家を売る場合
相続人が複数いる場合、まず遺産分割協議で「誰が相続し、どう分けるか」を決める必要があります。売却して代金を分ける「換価分割」を選ぶ場合は、遺産分割協議書に換価分割である旨と分配割合を明記しないと、代表者から他の相続人への贈与とみなされる恐れがあります。
空き家になった実家を売る場合
誰も住まなくなった実家は、劣化・資産価値の低下に加え、空き家対策特別措置法に基づく「特定空家等」に指定されると固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が最大6倍になるリスクがあります。取手市の空き家の売り方は、当店の別記事「取手市で空き家を売りたい｜5つの売り方と税金・流れ」で詳しく解説しています。
訳あり・事故物件になっている実家を売る場合
実家で告知事項のある出来事があった場合でも、告知義務を守ったうえで自社買取であれば現況のまま買い取りが可能です。仲介では買主が見つかりにくい実家でも、買取なら選択肢になります。
離婚に伴い実家（親名義以外）を売る場合
共有名義の住宅ローンが残る家を離婚に伴い売却するケースは、実家とは別の論点になります。当店の別記事「離婚後ローンが残る家に妻は住める？取手市で売却か住み続けるかの判断」もあわせてご覧ください。
住み替えのために実家を売る場合
親と同居するために実家を売って住み替える場合、買い先行（先に新居を購入）か売り先行（先に実家を売却）かの選択が生じます。資金計画に余裕がなければ売り先行が基本ですが、仮住まいの手間が生じます。
住宅ローンが残ったまま売る場合（任意売却）
親が実家の住宅ローンを完済できないまま売却する場合は、金融機関の同意を得て売却する任意売却という方法があります。競売より早く動くほど選択肢が残ります。
実家の片付け・残置物はどうすればよいか
実家の売却で多くの方が悩むのが、家財・仏壇・故人の私物などの片付けです。仲介で売却する場合は、原則として引き渡し前に空にしておく必要があります。片付け業者への依頼費用は、家の広さや荷物量によって数万円〜数十万円と幅があります。残置物ごと現況で買い取る自社買取であれば、この片付け費用と手間そのものをかけずに売却できる場合があります。仏壇の対処（閉眼供養・お焚き上げなど）は、片付けの中でも特に相談が多い項目です。
取手市が案内する実家・空き家の相談窓口
取手市は空き家対策の一環として、以下の窓口・制度を案内しています（2026年6月9日更新・取手市公式サイトで一次確認）。
- 取手市空家等利活用の媒介制度（都市計画課）
- 取手市建設業協会（0297-74-5233・修繕や解体の相談窓口）
- 取手市版解体費用シミュレーター・すまいの終活ナビ（クラッソーネ協定）
- 空き家の相談窓口（クラッソーネ・0120-304-395）
- 取手市社会福祉協議会 成年後見サポートセンター
なお、取手市に住宅の解体そのものへの補助金は無いことを一次確認済みです（当店別記事「取手市の不動産売却｜相場・費用・流れの完全ガイド」参照）。解体を検討する前に、まず現況のままの査定額を確認することをおすすめします。
ハウスドゥ取手戸頭店が選ばれる理由
ハウスドゥは全国に店舗網を持つ不動産売買のフランチャイズブランドで、テレビCMでは元プロ野球選手の古田敦也さんがイメージキャラクターを務めています。ただし全国ブランドの看板だけでは、実家の実際の状態は分かりません。取手市戸頭に店舗を構える当店のスタッフが、実際に現地を見て査定することが、地域密着の店舗としての強みです。
当店は買取専門店として、残置物ごとの現況買取に対応しています。ご相談いただいた内容は、担当者1名が窓口となって対応し、他社に情報を渡すことはありません。運営会社は株式会社JOB HOPE（茨城県知事（2）第7366号）です。国土交通省「宅建業者検索システム」で免許番号を確認いただくことも可能です。
対応エリアは取手市・我孫子市・龍ケ崎市・利根町・河内町です。実家の売却査定は無料で承っております。取手市にお住まいの方はハウスドゥ 取手戸頭店のトップページからもお問い合わせいただけます。
取手市周辺の不動産売却全般については、当店の完全ガイド「取手市の不動産売却｜相場・費用・流れの完全ガイド」もご覧ください。
実家の売却査定に関するよくある質問
Q. 実家の査定はどうすればいいですか？
A. まず机上査定で概算金額を把握し、売却を具体的に検討する段階で訪問査定を受けるのが一般的な流れです。取手市周辺であれば当店で無料査定を承っています。
Q. 実家を相続せずに売却することはできますか？
A. 実家の名義人が親のままであれば、親自身が売却する必要があります。相続放棄をする場合、相続財産に実家が含まれなくなるため、原則として売却には関与できません。
Q. 実家を売却したら税金はいくらかかりますか？
A. 譲渡益が出た場合、所有期間5年超で20.315%、5年以下で39.63%の譲渡所得税がかかります。相続空き家の3,000万円特別控除など適用できる特例があれば、税額は大きく変わります。個別の税額は税務署または税理士へのご確認をおすすめします。
Q. 施設に入った親の実家を子供が売却できますか？
A. 親本人の判断能力に問題がなければ、委任状により親に代わって手続きを進めることは可能です。ただし契約の意思決定自体は親本人が行う必要があります。判断能力に不安がある場合は、成年後見制度の利用を検討してください。
Q. 実家を売却するタイミングはいつがよいですか？
A. 生前売却は親の意思を反映できる点が、相続後売却は税制優遇（3,000万円特別控除など）が使える点がメリットです。空き家として放置する期間が長いほど資産価値は下がりやすいため、判断に迷う場合はまず査定額を把握し、家族で話し合うことをおすすめします。
Q. 実家の売却で確定申告は必要ですか？
A. 譲渡益が出た場合や、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合は、譲渡益がゼロになっても確定申告が必要です。申告を忘れると特例が適用されないため注意してください。
※本記事の税制内容は2026年7月時点の情報です。制度は改正される場合があるため、実際の適用にあたっては税務署・税理士へご確認ください。
