茨城県牛久市は、常磐線で上野・東京へ直結する「都心通勤も可能な自然豊かなまち」として知られています。牛久大仏や牛久沼といった観光資源を持ちながら、宅地開発によって人口を伸ばしてきた歴史があります。本記事では、国勢調査や地価公示など公的な一次データを使って、牛久市の人口と地価が過去数十年でどう推移してきたかを整理し、これから不動産の売却・購入・相続を考える方が押さえておきたいポイントをまとめます。
牛久市の人口推移｜昭和60年から令和2年までの国勢調査データ
牛久市の人口は、首都圏のベッドタウンとして宅地開発が進んだ昭和40年代後半から急激に増加してきました。総務省統計局「国勢調査」による牛久市の人口推移（目安）は次のとおりです。
| 調査年 | 人口（人） |
|---|---|
| 昭和60年 | 51,926 |
| 平成2年 | 60,693 |
| 平成7年 | 66,338 |
| 平成12年 | 73,258 |
| 平成17年 | 77,223 |
| 平成22年 | 81,684 |
| 平成27年 | 84,317 |
| 令和2年 | 84,651 |
昭和60年から令和2年までの35年間で、人口は約1.63倍に増加しています。特に昭和60年から平成12年にかけての15年間で2万人以上増えており、宅地開発が急速に進んだ時期であったことがうかがえます。一方で平成22年以降は伸びが緩やかになり、平成27年から令和2年にかけての5年間の増加は334人にとどまっています。
直近の常住人口は減少傾向に
茨城県統計課「茨城県常住人口調査」（令和2年国勢調査結果を基に推計）によると、令和8年4月1日現在の常住人口は82,902人、世帯数は37,164世帯です。令和2年国勢調査の84,651人と比較すると、この数年で人口はやや減少局面に入っていることが分かります。牛久市公式ホームページが公表する住民基本台帳人口（令和8年7月1日現在）は83,109人（男性40,853人・女性42,256人）で、前月比50人減少という発表もあり、直近では横ばいから微減の傾向が続いています。
人口密度と面積
牛久市の面積は58.92平方キロメートル（令和8年1月1日現在）、人口密度は1平方キロメートルあたり1,407.0人（令和8年4月1日現在）です。茨城県内では都市部に近い水準の人口密度であり、宅地化が進んだエリアであることを示しています。
牛久市の年齢別人口構成｜高齢化率は31.4%
令和7年10月1日現在の年齢別人口割合（茨城県統計課「茨城県常住人口調査」）は次のとおりです。
| 年齢区分 | 割合 |
|---|---|
| 15歳未満 | 10.6% |
| 15〜64歳 | 58.0% |
| 65歳以上 | 31.4% |
65歳以上の高齢化率は31.4%と、全国平均（約29%台）と比べてもやや高い水準です。昭和40年代後半から平成にかけて一斉に宅地開発された地域では、当時30〜40代だった住民が同時に高齢化する「ニュータウン特有の高齢化」が進みやすいとされ、牛久市もその傾向が表れていると考えられます。今後、実家の相続や空き家化が増えていく可能性がある地域といえるでしょう。
出生数と死亡数のバランス
茨城県医療政策課「茨城県人口動態統計」によると、令和6年の牛久市の出生数は364人、死亡数は963人でした。死亡数が出生数を大きく上回る「自然減」の状態が続いており、人口の維持は転入超過（社会増）にどれだけ依存できるかがポイントになります。常磐線沿線としての通勤利便性は、今後も転入人口を呼び込む重要な要素です。
牛久市の地価推移｜1983年からの44年間データ
公示地価データベース（国交省地価公示に基づく集計）によると、牛久市の公示地価は1983年から44年分のデータが蓄積されています。過去最高値は1992年（平成4年）の152,764円/m²、過去最低値は2022年（令和4年）の44,529円/m²と、バブル期のピークからおよそ3分の1以下まで下落した時期があったことが分かります。
2026年（令和8年）の牛久市の公示地価は平均47,108円/m²・坪155,731円で、前年比+1.69%となっています。用途別では次のとおりです（目安・国交省地価公示データベースに基づく集計）。
| 用途 | 平均価格 | 坪単価 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 住宅地 | 43,771円/m² | 144,698円/坪 | +1.84% |
| 商業地 | 72,000円/m² | 238,016円/坪 | +1.64% |
| 工業地 | 24,500円/m² | 80,991円/坪 | +3.38% |
2022年の底値から見ると、ここ数年は住宅地・商業地・工業地のすべてで緩やかな上昇局面に入っています。ただし1992年のピーク時と比べると、なお3分の1程度の水準であり、いわゆる「バブル期の相場」への回帰を前提にした資産計画は現実的ではない点に注意が必要です。
地点・エリアによる価格差に注意
牛久市内でも牛久駅周辺・ひたち野うしく駅周辺・郊外の住宅団地では地価水準が大きく異なります。上記の平均値はあくまで市全体の目安であり、実際の売却・購入の判断では、対象エリアの個別の地点データや訪問査定を確認することをおすすめします。
人口・地価の推移から見える牛久市の不動産市場の特徴
ここまでのデータを踏まえると、牛久市の不動産市場には次のような特徴が見えてきます。
①宅地開発期の住宅が一斉に築年数を重ねている
昭和60年代から平成初期にかけて宅地開発が集中したエリアでは、当時建築された戸建て住宅が築30〜40年を超え始めています。老朽化した住宅の建て替えや売却、リフォームの需要が今後まとまって発生しやすい時期にあるといえます。
②高齢化率31.4%は相続・空き家予備軍の多さを示唆
65歳以上が3割を超える人口構成は、今後10〜20年で相続による不動産の動きが増える可能性を示しています。「親の家をどうするか」という相談は、牛久市においても今後増えていくテーマです。
③地価は緩やかな回復局面だが、ピーク期との差は大きい
2022年を底に上昇に転じているとはいえ、1992年ピーク比では大幅に低い水準です。売却のタイミングを「昔の相場」を基準に判断すると、期待とのギャップが生まれやすいため、現在の実勢に即した査定を受けることが重要です。
牛久市で家を売る・持ち続けるときに知っておきたいこと
人口が緩やかな減少局面に入り、高齢化率が上昇している牛久市では、「今すぐ売る」か「持ち続ける」かの判断がより重要になってきています。
仲介と買取、それぞれの向き・不向き
時間をかけて相場に近い価格を狙うなら仲介、早期の現金化を優先する場合や、再建築不可・権利関係が複雑な訳あり物件などは買取が向くケースが多くあります。査定を受けたうえで、ご自身の状況に合った売り方を選ぶことが大切です。
相続・空き家・訳あり物件のご相談も
高齢化率31.4%という牛久市のデータが示すとおり、空き家になった実家や、相続した物件、権利関係が複雑な訳あり物件のご相談は今後さらに増えていくと見込まれます。ハウスドゥ 取手戸頭店では買取専門店としての強みを生かし、古田敦也さんのCMでも知られるハウスドゥのネットワークと地域密着で培ってきた実績を組み合わせてご案内しています。
よくある質問（FAQ）
Q. 牛久市の人口は今後も減っていきますか？
A. 令和2年国勢調査の84,651人から令和8年4月時点の常住人口82,902人へと、近年は緩やかな減少傾向が見られます。死亡数が出生数を上回る自然減が続いている一方、常磐線沿線の通勤利便性による転入がどの程度続くかが今後の鍵になります。将来推計は牛久市公式の人口ビジョン等の最新資料もあわせてご確認ください。
Q. 牛久市の地価は今後も上昇しますか？
A. 2026年時点では住宅地・商業地・工業地のすべてで前年比プラスとなっており、2022年の底値から緩やかな回復局面にあります。ただし1992年のピーク時と比べると依然として低い水準であり、将来の地価動向を保証するものではありません。あくまで目安としてご確認ください。
Q. 高齢化率が高いと不動産売却に影響はありますか？
A. 高齢化率が高いエリアでは、相続に伴う売却や空き家の増加が起こりやすい傾向があります。一方で、需要そのものがすぐに大きく落ち込むわけではなく、駅からの距離や物件の状態によって売却のしやすさは異なります。個別の状況については査定を受けることをおすすめします。
Q. 昭和60年代に建てられた家を相続しました。売却できますか？
A. 築30〜40年を超える住宅でも、立地や建物の状態によっては仲介での売却が可能です。老朽化が進んでいる場合や再建築不可などの事情がある場合は、買取専門店への相談も選択肢になります。まずは現状を査定してみることをおすすめします。
Q. 牛久市の人口・地価データはどこで確認できますか？
A. 人口は総務省統計局「国勢調査」や茨城県統計課「茨城県常住人口調査」、地価は国土交通省の地価公示データベースで公表されています。牛久市公式ホームページの統計ページからも最新の人口データを確認できます。
Q. 牛久市とひたちなか市・つくば市など近隣エリアとの違いは？
A. 牛久市は常磐線で上野・東京へのアクセスが良く、都心通勤者のベッドタウンとして発展してきた点が特徴です。つくば市はTX沿線・研究学園都市としての開発、ひたちなか市は工業地帯としての性格が強く、それぞれ人口動態や地価の推移の背景が異なります。エリアごとの特性を踏まえた比較が大切です。
まとめ｜牛久市は「緩やかな成熟期」に入った住宅地
牛久市は昭和40年代後半からの宅地開発で急速に人口を伸ばし、平成27年頃には84,000人を超える規模まで成長しました。しかし近年は人口の伸びが鈍化し、常住人口ではやや減少局面に入っています。地価は2022年を底に緩やかな回復基調にあるものの、1992年のピーク期と比べると依然として低い水準です。高齢化率31.4%というデータは、今後相続や空き家に関するご相談が増えていくことを示唆しています。人口・地価の長期トレンドを踏まえたうえで、売却・購入・相続のタイミングを検討することが大切です。
牛久市の人口・地価データを踏まえたうえで、ご自宅の売却をご検討の際はお気軽にご相談ください。
牛久市に隣接する龍ケ崎市・我孫子市の住みやすさについては、こちらの記事もあわせてご覧ください。
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