2023年10月の大気汚染防止法改正により、解体・改修工事における石綿(アスベスト)の事前調査が、個人宅を含むすべての工事で義務化されました。「うちは一般的な戸建てだから関係ない」と考えている取手市の所有者の方も多いですが、実際には床面積や請負金額の下限が撤廃されており、規模を問わず対象になります。この記事では、取手市で不動産の解体・売却を検討している方向けに、事前調査の義務化の内容、調査の流れ、費用の目安、届出先までを解説します。
なぜ今、個人宅の解体でも事前調査が必要なのか
石綿(アスベスト)は断熱性・耐火性に優れることから、2006年に原則使用禁止となるまで、屋根材・外壁材・内装ボード・配管の保温材など幅広い建材に使用されてきました。取手市内でも1970〜1990年代に建てられた住宅の多くに、アスベストを含む建材が使われている可能性があります。
これまでは「床面積の合計80平方メートル以上」「請負金額100万円以上」といった規模要件を満たす工事だけが事前調査の対象でしたが、2022年4月の法改正、2023年10月の完全施行により、この規模要件が撤廃されました。現在は、物置の解体や一部リフォームのような小規模工事も含め、原則としてすべての解体・改修工事が事前調査の対象です。
事前調査は有資格者による実施が必須
2023年10月以降、事前調査は「建築物石綿含有建材調査者」などの法定資格を持つ調査者が行うことが義務付けられています。所有者や解体業者の担当者が図面や目視だけで「アスベストはなさそうだ」と自己判断することは認められません。取手市内で解体・リフォームを依頼する際は、見積り時に調査担当者の資格の有無を確認することをおすすめします。
個人宅解体とアスベスト事前調査の流れ
- STEP1 事前調査：有資格者が図面確認・目視・必要に応じて建材のサンプル採取を実施
- STEP2 電子報告：床面積の合計80平方メートル以上の解体工事など、一定規模以上は石綿事前調査結果報告システムで国へ電子報告
- STEP3 都道府県等への届出：アスベストが確認され特定粉じん排出等作業に該当する場合は、取手市を管轄する茨城県県南県民センター環境・保安課へ届出
- STEP4 解体工事着工：調査結果に応じた飛散防止措置を講じたうえで工事開始
調査費用の目安
一般的な戸建て住宅(延床100平方メートル前後)であれば、事前調査費用の目安は3万円〜10万円程度です。増改築を繰り返している住宅や、使用建材の種類が多い住宅は採取・分析箇所が増えるため、費用が上がる傾向があります。解体業者の見積りを取る際は、事前調査費用が別途かかるのか、解体費用に含まれているのかを必ず確認しましょう。もしアスベスト含有建材が見つかった場合、除去・処分費用が別途発生し、通常の解体費用より数十万円〜100万円以上高くなるケースもあります。
取手市の届出先・相談窓口
取手市内の解体工事に関する主な届出・相談窓口は以下のとおりです。
- 建設リサイクル法「分別解体等の届出」：取手市役所 都市整備部 建築指導課(床面積80平方メートル以上の建築物解体等が対象)
- アスベスト(特定粉じん排出等作業)の届出：茨城県 県南県民センター 環境・保安課
- 事前調査結果の電子報告：国土交通省・環境省が運用する石綿事前調査結果報告システム(オンライン)
どの窓口に何を届け出る必要があるかは工事の規模や内容によって異なるため、解体業者と相談しながら進めることをおすすめします。
調査・届出を怠った場合のリスク
事前調査の未実施や虚偽報告には罰則が設けられており、行政からの命令に違反した場合は懲役や罰金の対象になります。また、調査を行わずに解体してアスベストを飛散させた場合、近隣住民とのトラブルに発展したり、工事の中断や追加の除去・清掃費用が発生したりするリスクもあります。売却を急ぐあまり手続きを省略すると、かえって時間と費用がかかることになりかねません。
解体してから売る？古家付きのまま売る？
取手市で空き家や古い戸建てを所有している場合、「解体してから土地として売却する」方法と「古家付きのまま売却する」方法の2通りが考えられます。アスベスト含有建材が使われている可能性がある住宅では、事前調査の結果が買主にとって重要な判断材料になります。解体するかどうかも含めて迷っている場合は、現況のまま無料査定を依頼し、解体費用や調査費用も踏まえたうえでどちらが有利か比較することをおすすめします。ハウスドゥ 取手戸頭では、こうした解体前提の売却相談にも対応しています。
石綿(アスベスト)含有建材のレベル1・2・3とは
アスベスト調査の結果を読み解くには、石綿含有建材が飛散性の高さで「レベル1〜3」に分類されることを知っておくと安心です。取手市でも築年数の古い戸建てを解体する際は、この区分によって必要な届出や施工中の対策が大きく変わります。
| 区分 | 主な建材 | 飛散性 | 届出の目安 |
|---|---|---|---|
| レベル1 | 吹付け石綿など | 非常に高い | 作業開始の14日前までに届出 |
| レベル2 | 保温材・断熱材・耐火被覆材など | 高い | 作業開始の14日前までに届出 |
| レベル3 | スレート波板・ビニル床タイル・成形板など | 比較的低い | 届出は不要(事前調査・湿潤化などの対策は必要) |
一般的な戸建て住宅で多く見つかるのは、屋根のスレート材や外壁の成形板、床のビニル床タイルといったレベル3の建材です。ただし、古い住宅では煙突の断熱材や機械室の吹付け材など、レベル1・2に当たる建材が使われている例もゼロではありません。「木造だから大丈夫」と決めつけず、必ず有資格者の調査結果をもとに判断してください。
築年数でわかる？書面調査と現地調査の概要
事前調査は、設計図書や増改築の履歴などを確認する「書面調査」と、実際の建物を見て回る「現地調査(目視)」の2段階で行うのが基本です。書面調査では、建物の着工日が2006年9月1日以降であれば石綿含有建材は使われていないと判断できる場合があり、築年数が一つの目安になります。一方で、着工日がはっきりしない古い建物や、増改築を繰り返した建物は、現地での確認が重要になります。
書面調査・現地調査のどちらでも判断がつかない建材は、サンプルを採取して分析機関で分析する方法もあります。調査後は結果を記録し、工事の現場に掲示するとともに、一定期間保存することが求められます。「後から調査し直す」ことのないよう、解体の施工業者を決める段階で調査の進め方を案内してもらいましょう。
解体前に必要な提出書類と届出の整理
解体工事の前に必要になる報告・届出は、工事の規模や石綿の有無によって異なります。主な提出先と書類の考え方を整理すると、次のとおりです。
| 手続き | 対象の目安 | 提出先・方法 |
|---|---|---|
| 事前調査結果の報告 | 床面積の合計80平方メートル以上の解体工事など | 国の石綿事前調査結果報告システム(電子報告・サイトから入力) |
| 特定粉じん排出等作業の届出 | レベル1・2の建材を除去する作業 | 茨城県県南県民センターなど管轄の窓口(作業14日前まで) |
| 建設工事の届出 | 床面積の合計80平方メートル以上の解体工事など | 建設リサイクル法に基づき自治体へ提出 |
これらの書類は通常、解体の施工業者が代行して作成・提出しますが、発注者(建物の所有者)にも工事内容を把握する責任があります。見積書に「事前調査費」「報告書の作成費」「届出費」が含まれているか、事前に確認しておくとトラブルを防げます。
解体時の飛散防止対策と産業廃棄物の扱い
石綿を含む建材が見つかった場合、解体時には飛散を防ぐ対策が欠かせません。レベル3の建材でも、できるだけ割らずに手作業で取り外す、散水して湿らせる、といった基本的な対策が求められます。レベル1・2では、作業場所の隔離・負圧管理・集じん機の使用など、より厳重な対策が必要です。
取り外した石綿含有建材は産業廃棄物として扱われ、通常の解体ごみとは分別して処理します。処理の流れはマニフェスト(産業廃棄物管理票)で確認できるため、信頼できる施工業者かどうかを見極める材料にもなります。茨城県内で解体業者を選ぶ際は、石綿の調査・除去の実績があるか、適切な廃棄物処理の体制があるかを確認しましょう。
解体後の手続きと、茨城での売却の進め方
建物を取り壊したあとは、建物滅失登記の申請が必要になります。取り壊しから1か月以内に申請する決まりのため、解体業者から受け取る「取毀し証明書」などの書類をなくさないようにしておきましょう。
解体を伴う売却では、解体費用の負担や、更地にする時期の判断も大切です。相続した空き家を売る場合は、解体して売るか古家付きで売るかによって、相続空き家の3000万円特別控除の使い方も変わることがあります。取手市で空き家をお持ちの方は取手市の空き家を売りたいときの進め方もあわせてご覧ください。
近隣の利根町・河内町にお住まいの方は、利根町の空き家買取や河内町の訳あり物件・空き家買取のページも参考になります。解体せずにそのまま買い取ってもらえるか、まずは無料査定でご相談ください。
よくある質問
Q. 自分で住んでいる家を解体するだけでも事前調査は必要ですか？
A. はい、必要です。2023年10月の大気汚染防止法改正により、床面積や請負金額にかかわらず、原則としてすべての解体・改修工事で石綿(アスベスト)の事前調査が義務化されました。個人所有の戸建て住宅でも対象になります。
Q. 事前調査は誰が行うのですか？自分で目視確認してはダメですか？
A. 2023年10月以降は「建築物石綿含有建材調査者」など法定の資格を持つ調査者が実施する必要があります。所有者や施主が自己判断で目視確認するだけでは要件を満たしません。解体業者やリフォーム業者に依頼する際は、有資格者による調査かどうかを必ず確認してください。
Q. 調査結果の報告はどこにすればよいですか？
A. 一定規模以上の工事(床面積の合計80平方メートル以上の解体工事など)は、国が運用する石綿事前調査結果報告システムでの電子報告が義務です。また特定粉じん排出等作業に該当する場合は、取手市を管轄する茨城県県南県民センター環境・保安課への届出も必要になります。
Q. 調査費用の目安はどれくらいですか？
A. 一般的な戸建て住宅(延床100平方メートル前後)で3万円〜10万円程度が目安です。建材の種類が多い住宅や増改築歴がある住宅は、採取箇所が増えるため費用が上がる傾向があります。解体業者の見積りに事前調査費用が含まれているか事前に確認しましょう。
Q. 事前調査をしないまま解体するとどうなりますか？
A. 調査義務違反や虚偽報告には罰則が定められており、命令違反の場合は懲役や罰金の対象になります。また調査を怠ってアスベストを飛散させた場合、近隣とのトラブルや工事の差し止め、追加の除去費用が発生するリスクもあります。
Q. 空き家を解体してから売却する場合と、古家付きのまま売却する場合、どちらが安心ですか？
A. 空き家の状態や築年数によって最適な選択は異なります。古い建材にアスベストが含まれている可能性がある住宅は、解体前提で売却する場合でも事前調査の結果が買主の判断材料になります。ハウスドゥ 取手戸頭では、解体が必要かどうかも含めて無料査定でご相談いただけます。
Q. アスベストが見つかった場合、解体費用はどのくらい上がりますか？
A. 上がり幅は、石綿含有建材のレベル(1〜3)、使用されている面積、除去方法によって大きく変わります。レベル3の建材を手作業で外す程度なのか、レベル1・2で隔離養生が必要なのかで、費用も工期も異なります。事前調査の結果が出た段階で、解体の施工業者から項目別の見積もりを取り、調査費・除去費・産業廃棄物の処理費が分かれているか確認してください。
Q. 解体してから売る場合、買主にアスベスト調査の結果を伝える必要はありますか？
A. 調査結果の書類は、買主が解体や建て替えの計画を立てる際の判断材料になります。不動産会社が仲介する建物の売買では、石綿使用調査の結果の記録がある場合、重要事項として説明するのが一般的です。解体前の調査報告書や解体後の取毀し証明書は、売却が終わるまで大切に保管しておきましょう。
Q. 利根町・河内町など取手市の近隣でも、同じ義務が適用されますか？
A. アスベストの事前調査は大気汚染防止法に基づく全国共通のルールのため、利根町・河内町・龍ケ崎市など茨城県内のどの地域でも同じように義務づけられています。届出先は工事場所を管轄する窓口によって異なる場合があるため、解体の施工業者や自治体の窓口で確認してください。
まとめ
2023年10月の法改正により、取手市内の個人宅であっても、解体・改修工事の際は原則としてアスベストの事前調査が必須になりました。調査は有資格者に依頼し、規模に応じて電子報告や茨城県県南県民センターへの届出が必要です。解体を伴う売却をお考えの方は、調査・届出の手間や費用も含めて、早めにハウスドゥ 取手戸頭までご相談ください。
取手市の不動産売却・買取のご相談は「ハウスドゥ 取手戸頭」まで
電話：0120-565-072／LINEでの無料相談：https://lin.ee/sXRFcWL／無料査定フォームはこちら
無料相談フォーム
この記事に関するご相談はこちらから。秘密厳守で対応いたします。
