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親名義の家の相続税とは？基礎知識をわかりやすく解説
親が所有していた家を相続する際、まず気になるのが「相続税はいくらかかるのか？」という点ではないでしょうか。相続税とは、亡くなった方の財産を相続した際に発生する税金です。「家」も立派な財産の一部であり、評価額に応じて課税される可能性があります。
相続税が発生するかどうかの基準は、「基礎控除額」を超えるかどうかで決まります。基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算され、この金額を超えなければ相続税はかかりません。
たとえば、相続人が子ども1人であれば控除額は3,600万円。親名義の家の評価額が2,500万円、預貯金が1,000万円なら合計で3,500万円となり、相続税はかからないことになります。反対に、評価額が4,000万円であれば課税対象です。
相続税の申告期限は、被相続人（親）が亡くなってから10ヶ月以内と決められており、期限を過ぎると延滞税や加算税が発生することもあります。スケジュール管理は非常に重要です。
また、相続財産の範囲には、家や土地以外にも預金・有価証券・自動車などが含まれます。一見小さな財産でも合算すると基礎控除を超えるケースが多いため、油断は禁物です。
不動産の評価方法や申告方法は専門的な知識が必要なため、早めに専門家へ相談することをおすすめします。当店「ハウスドゥ 取手戸頭店」では、相続や不動産売却のご相談を完全無料で承っています。
相続税はいくらかかる？基本の計算方法と例
親名義の家を相続した場合、実際に相続税が「いくら」かかるのか、計算方法を知ることで事前に備えることができます。ここでは、相続税の計算手順と具体的なシミュレーションを解説します。
相続税の課税対象額（課税価格）は以下のように算出されます：
- ① 相続財産の総額（不動産・預金・株式など）を算出
- ② 基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を引く
- ③ 残った金額をもとに、法定相続人ごとの割合で按分し税率を適用
たとえば以下のようなケースではどうなるでしょうか？
■相続人：子ども1人（基礎控除額：3,600万円）
■相続財産：親名義の家（評価額：4,000万円）＋預金500万円
合計相続財産：4,500万円 → 基礎控除3,600万円を差し引くと、課税対象額は900万円。
相続税の税率は10％（課税価格1,000万円以下の場合）なので、税額は90万円。ただし、実際には配偶者控除や未成年控除、障害者控除などを適用できるケースもあり、金額は前後します。
課税対象額が以下のように増えていくと、税率も変動します。
| 課税価格 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 〜1,000万円 | 10% | 0円 |
| 〜3,000万円 | 15% | 50万円 |
| 〜5,000万円 | 20% | 200万円 |
| 〜1億円 | 30% | 700万円 |
親名義の家の評価方法（家屋と土地）
相続税を計算するうえで重要なのが、親名義の家の評価額を正確に把握することです。家の価格といっても「売買価格」ではなく、相続税評価額を基準とするのがポイントです。ここでは、家屋と土地、それぞれの評価方法について詳しく解説します。
家屋の評価方法｜固定資産税評価額が基本
家屋（建物部分）の評価は、原則として市区町村が毎年発行する「固定資産税評価証明書」に記載された評価額を用います。この評価額は、築年数や建物の構造、材質、面積などに応じて決まります。
新築ほど評価額は高く、築年数が経つにつれて評価は下がっていく傾向にあります。ただし、リフォームをしていた場合は評価が上がることもあるため注意が必要です。
土地の評価方法｜路線価または倍率方式
土地の評価には2つの方法があります。
1つは「路線価方式」で、主に市街地において、国税庁の路線価図で公表されている価格をもとに評価します。
もう1つが「倍率方式」で、これは路線価が設定されていない地域で使われます。固定資産税評価額に一定の倍率（地域ごとに異なる）をかけて計算します。
例えば、取手市や利根町では市街化区域と市街化調整区域で評価方法や路線価に差があるため、エリアに応じた評価の見極めが必要です。
小規模宅地等の特例で評価額が最大80%減額されることも
一定の条件を満たす場合、「小規模宅地等の特例」により、330㎡までの自宅用宅地については評価額の80％が減額されます。これは節税に非常に有効な制度で、多くの家庭で利用されています。
ただし、同居していた親族や相続後も住み続けることなど、細かい適用条件があるため、事前に確認が必要です。
不動産の評価は相続税額に直結するため、見落としのないよう専門家の確認を受けることが重要です。当店「ハウスドゥ 取手戸頭店」では、評価のご相談も無料で対応しております。
相続税がかからない・少なくなるケースとは？
「親名義の家を相続したけど、相続税は本当にかかるの？」と不安に思う方も多いはずです。実際には、相続税がかからないケースや、税額が大きく抑えられる特例も多数存在します。ここではその代表的なパターンを紹介します。
相続財産が基礎控除額以内に収まるケース
相続税には「基礎控除」という非課税枠があります。計算式は以下の通りです：
- 基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
たとえば、相続人が1人であれば控除額は3,600万円。親名義の家の評価額が2,500万円、預金が500万円なら、合計3,000万円で非課税枠内に収まり相続税は発生しません。
配偶者の税額軽減が適用される場合
配偶者が相続人である場合、「配偶者の税額軽減」が適用され、相続した財産が1億6,000万円以内、または法定相続分以内であれば相続税はかかりません。これは最も強力な節税措置のひとつです。
生前贈与を上手に活用したケース
親が生前に毎年110万円までの非課税枠を使って贈与していた場合、贈与された金額は相続税の対象から外れることになります。ただし、亡くなる前7年以内の贈与は相続財産に加算（課税対象）されます（2024年改正で3年→7年に延長。延長された4年分は合計100万円まで加算対象外）。計画的に実施することが重要です。
小規模宅地等の特例を適用したケース
被相続人が住んでいた土地を配偶者や同居親族が相続する場合、330㎡まで80％の評価減が受けられる「小規模宅地等の特例」があります。評価額が大きく下がることで、相続税そのものが発生しないケースもあります。
ただし、要件は厳格で、相続後も住み続けることや、一定の同居期間が必要です。申請忘れや要件の誤認で特例が使えないケースもあるため注意しましょう。
このように、条件を満たすだけで相続税が「かからない」「抑えられる」可能性があります。迷ったら、専門家に早めの相談を。ハウスドゥ 取手戸頭店では、相続に強いスタッフが無料でご相談を承っています。
相続登記と手続きの流れ｜期限と費用の目安
親名義の家を相続した際には、不動産の名義を変更する「相続登記」という手続きが必要です。これを怠ると、売却や活用ができず、将来的にトラブルの原因となります。ここでは相続登記の基本的な流れや費用感、注意点について解説します。
相続登記は2024年から義務化されました
2024年4月から、相続登記は義務化され、期限は「相続を知ってから3年以内」と定められました。正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料が科される可能性もあります。
手続きの流れと必要書類
- ① 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
- ② 相続人全員の戸籍・住民票
- ③ 遺産分割協議書（または遺言書）
- ④ 不動産の登記簿謄本、固定資産評価証明書
以上をそろえたうえで、法務局に申請します。遺言書がない場合は、相続人全員による「遺産分割協議書」が必須となります。
相続登記にかかる費用の目安
相続登記には主に以下の費用がかかります。
| 費用項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 登録免許税 | 不動産評価額 × 0.4％（例：評価額2,000万円なら約8万円） |
| 司法書士への報酬 | 5〜10万円程度 |
| 戸籍謄本・住民票などの取得費用 | 数千円程度 |
※司法書士への報酬は依頼する専門家によって異なります。
不備なくスムーズに手続きを進めるためには、司法書士など専門家への相談をおすすめします。
ご自身で申請することも可能ですが、書類の不備や手続きミスで申請が滞ることも多いため、専門家に依頼するのが一般的です。
「不動産を相続したが、何から始めたらよいかわからない」という方もご安心ください。
ハウスドゥ 取手戸頭店では、登記手続きのご相談から司法書士のご紹介まで無料で対応しております。
相続放棄・納税資金がないときの対処法
親名義の家を相続したいけれど、「相続税を払えない」「借金もあるかもしれない」と悩んでいませんか？このような場合に備えて、相続放棄や納税資金の確保方法といった対処法を事前に知っておくことが重要です。
相続放棄とは？リスク回避の選択肢
相続放棄とは、相続開始を知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てることで、財産も負債も一切受け取らない手続きです。
たとえば、家の評価額は高いものの、ローンや借金、滞納税金などが多く残っている場合、マイナス資産を背負うリスクを回避できます。ただし、一度放棄すると原則として撤回はできません。
納税資金が足りない場合の3つの対処法
- ① 延納：年払いで最大20年の分割納税が可能
- ② 物納：現金の代わりに不動産などの財産で納税
- ③ 売却：不動産を売却して納税資金を確保
中でも実用的なのが「不動産の売却」です。相続した家をハウスドゥで直接買取することで、仲介手数料ゼロ・スピード現金化が可能。急ぎの納税にも対応しやすくなります。
高額な相続税が発生する家庭では「早めの対策」がカギ
評価額が高い不動産を相続する場合、相続税が500万円〜1,000万円以上かかることもあります。特に都心や人気エリアでは、土地評価額だけで数千万円を超えることも。
対策としては、生前贈与の計画、相続人への均等分配、小規模宅地等の特例の適用などがありますが、いずれも「生前または早期の準備」が必要です。
相続発生後に慌てないよう、税理士や不動産会社への早めの相談をおすすめします。ハウスドゥ 取手戸頭店では、納税資金に困るご家族のための「無料相談」「買取査定」を随時実施中です。
相続した親名義の家を売るときの税金｜相続税とは別に譲渡所得税がかかる
相続税の申告と納付が終わっても、その家を売却して利益が出た場合には、別に「譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）」がかかります。相続税と譲渡所得税は別の税金で、計算方法も使える特例も異なります。取手市で相続した家を売却する流れ全体は、取手市の相続不動産売却｜流れ・税金・特例を解説でもまとめています。
譲渡所得の計算式と税率の目安
譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算します。相続した不動産は、亡くなった方（被相続人）の取得費と取得時期を引き継ぎます。取得費が分からない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算できます。
| 区分 | 所有期間（売却した年の1月1日時点） | 税率の合計（所得税・復興特別所得税・住民税） |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％） |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％） |
相続で取得した場合は被相続人の取得時期を引き継ぐため、親が長く所有していた家であれば、多くは長期譲渡所得として扱われます。3,000万円特別控除の申告手続きや併用の考え方は、基礎控除と3,000万円特別控除の解説もあわせてご覧ください。
取得費加算の特例｜支払った相続税の一部を取得費に加算できる
相続税の申告期限の翌日から3年以内に相続した不動産を売却すると、納めた相続税のうち、売却した土地・建物に対応する金額を取得費に加算できます。加算額の目安は「相続税額 × 売却した不動産の相続税評価額 ÷ 相続税の課税価格」です。相続税がかかっていない（納税額がゼロ）場合は使えません。
この特例は、次に説明する「被相続人居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」とは、どちらか有利なほうを選ぶ関係になります。使い分けの考え方は3,000万円特別控除と取得費加算の特例は併用できる？で詳しく解説しています。
空き家の3,000万円特別控除（被相続人居住用財産の特例）
亡くなった親が一人で住んでいた家を相続して売却する場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。主な要件は次のとおりです。
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること（マンションなどの区分所有建物は対象外）
- 相続開始の直前まで、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと（老人ホーム入所などの例外あり）
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること（例：2026年6月に相続開始なら2029年12月31日まで）
- 売却代金が1億円以下であること
- 耐震リフォームをして売るか、建物を取り壊して土地のみを売ること
- 2024年1月1日以降の売却で、相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額が2,000万円までになること
制度の適用期限や要件は改正されることがあるため、売却前に最新の内容を国税庁のサイトや税務署、税理士に確認してください。
相続から売却までの期限の目安
| 期限の目安 | 手続き・特例 |
|---|---|
| 死亡を知った日から3か月以内 | 相続放棄・限定承認の申述（家庭裁判所） |
| 死亡を知った日の翌日から4か月以内 | 被相続人の準確定申告 |
| 死亡を知った日の翌日から10か月以内 | 相続税の申告と納付 |
| 不動産の取得を知った日から3年以内 | 相続登記の申請（2024年4月から義務化） |
| 相続税の申告期限の翌日から3年以内 | 取得費加算の特例を使える売却期間 |
| 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで | 空き家の3,000万円特別控除を使える売却期間 |
売却を検討している場合は、相続税の申告期限（10か月）と、特例の期限（3年前後）の両方から逆算して、査定・売買契約の時期を決めるのが安心です。
遺産分割で家をどう分ける？現物・代償・換価・共有の4つの方法
親名義の家が遺産に含まれるときは、相続人全員で遺産分割協議を行い、家を誰がどう取得するかを決めます。主な分け方は次の4つです。
| 分け方 | 内容 | 向いているケース | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 現物分割 | 家を特定の相続人が取得し、他の相続人は別の財産を受け取る | 相続人の1人がそのまま住み続ける | 家の価値が大きいと、他の相続人との公平感に差が出やすい |
| 代償分割 | 家を取得した人が、他の相続人に代償金を支払う | 住み続けたい人に手元資金がある | 代償金の資金準備と、家の評価額の決め方で意見が分かれやすい |
| 換価分割 | 家を売却し、売却代金を相続人で分ける | 誰も住む予定がない・空き家になる | 売却益に譲渡所得税がかかる。売却が終わるまで協議に時間がかかる |
| 共有（持分で分ける） | 相続人全員が持分を持つ | 一時的に結論を先送りしたい | 将来の売却には共有者全員の同意が必要。次の相続でさらに権利関係が複雑になる |
共有名義のままにすると、売却や賃貸のたびに全員の同意が必要になり、後から手続きが難しくなりがちです。共有になった家を手放す方法は、共有名義の実家の売却方法と注意点で解説しています。兄弟で話し合う順番に迷う場合は、兄弟で実家じまい｜揉めない分け方と話し合いの順番も参考になります。
換価分割（売却して分ける）場合の基本の流れ
- 相続人を確定し、遺産分割協議で「家を売って代金を分ける」ことを合意する
- 相続登記を行い、家の名義を被相続人から相続人へ変更する（亡くなった方の名義のままでは売買できません）
- 不動産会社に査定を依頼し、売出し価格や買取価格を比較する
- 売買契約を結び、決済・引渡しを行う
- 売却代金を分け、必要に応じて相続税の納付と、翌年の譲渡所得の確定申告（2月16日〜3月15日）を行う
親が元気なうちにできる対策と、二次相続の注意点
相続税は、親が亡くなったあとの「一次相続」だけでなく、その配偶者が亡くなる「二次相続」まで見て考えることが大切です。一次相続で配偶者が多くを相続すると、配偶者の税額軽減（1億6,000万円または法定相続分のどちらか多い金額まで）で一次相続の税額は小さくなります。しかし、二次相続では配偶者の税額軽減が使えず、法定相続人も減るため基礎控除が小さくなります。
| 項目 | 一次相続（父が死亡） | 二次相続（母が死亡） |
|---|---|---|
| 法定相続人の例 | 母＋子2人（3人） | 子2人（2人） |
| 基礎控除額 | 3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円 | 3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円 |
| 配偶者の税額軽減 | 使える | 使えない |
生前にできる備えとしては、家の評価額と名義の確認、遺言書の作成、生前贈与の検討があります。ただし、暦年贈与で渡した財産でも、相続開始前7年以内の贈与（2024年1月以降の贈与分が対象）は相続財産に加算される場合があります。土地の生前贈与と相続の違いは土地の生前贈与と相続はどちらが得？で整理しています。
また、遠方で管理できない土地や、買い手が見つかりにくい土地を相続した場合は、売却のほか、条件を満たせば相続土地国庫帰属制度も選択肢になります。
親名義の家の相続税に関するよくある質問（FAQ）
ここでは、親名義の家を相続する際に寄せられるよくある質問をピックアップし、わかりやすく解説します。不安や疑問を事前に解消しておくことで、スムーズな相続手続きと納税が可能になります。
Q：親名義の家でも、相続税がかからない場合はありますか？
はい、あります。相続税は「課税対象額」が基礎控除額以下であれば発生しません。
基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されるため、相続人が1人なら3,600万円以下で非課税です。
また、「小規模宅地等の特例」や「配偶者の税額軽減」などを活用すれば、実際の評価額が高くても相続税がゼロになるケースもあります。
Q：相続税を計算するために必要な書類は？
- 不動産の固定資産税評価証明書
- 預貯金・有価証券の残高証明書
- 生命保険金や退職金の支払明細
- 借入金の残高証明書
- 相続人の戸籍謄本・住民票
- 遺産分割協議書 または 遺言書
これらの情報をもとに財産の評価額を集計し、相続税の算出に必要な課税価格を計算します。税理士や不動産業者に依頼すれば、書類取得や評価も一括で対応可能です。
Q：親の家に住んでいないと相続税が高くなる？
はい。住んでいない場合、小規模宅地等の特例が適用されない可能性があります。
この特例は、「同居していた」「引き続き居住する」などの要件を満たした相続人に対して適用され、土地の評価額を最大80％減額できる制度です。
よって、親と別居していたり、既に別の家に住んでいると、評価減が受けられず、相続税が高くなる傾向があります。
そのほか、空き家を相続する際には「空き家特例（譲渡所得の3,000万円特別控除）」の活用も検討しましょう。
迷ったら、専門家のアドバイスを受けるのが一番です。ハウスドゥ 取手戸頭店では、相続税や不動産の売却に関する無料相談を受付中です。
Q：相続した家を売ったときにかかる税金は、相続税だけですか？
いいえ。相続税とは別に、売却して利益（譲渡所得）が出た場合は譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）がかかります。相続した家は被相続人の取得時期を引き継ぐため、多くは長期譲渡所得として約20.315％の税率で計算されます。
Q：相続税の申告期限はいつまでですか？
被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。期限までに申告と納付を行う必要があります。
Q：取得費加算の特例はいつまでに売れば使えますか？
相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却する必要があります。相続税が課されていない場合は使えません。
Q：空き家の3,000万円特別控除は、どんな家でも使えますか？
いいえ。1981年5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始の直前まで被相続人が一人で住んでいたこと、耐震リフォームか取り壊しをして売ることなど、複数の要件があります。要件や期限は改正されることがあるため、売却前に税務署や税理士に確認してください。
Q：親名義のままでも家を売却できますか？
亡くなった親の名義のままでは売買契約を進められません。まず相続人全員で遺産分割の内容を決め、相続登記で名義を変更してから売却するのが一般的です。相続登記は、取得を知った日から3年以内の申請が義務化されています。
まとめと今後の対応
ここまで、親名義の家を相続した場合の相続税について詳しく解説してきました。相続は人生で何度も経験するものではないからこそ、「知らなかった」では済まされない重要な手続きと税務判断が求められます。
相続税の仕組みを理解し、事前準備を
まず大切なのは、相続税の計算方法をしっかりと理解することです。基礎控除、評価方法、税率、控除制度……こうした仕組みを正しく知ることで、不要な納税やトラブルを避けることができます。
相続財産が基礎控除内に収まる場合は非課税になるケースもありますし、小規模宅地等の特例や配偶者控除、生前贈与などを組み合わせれば、大きな節税も可能です。
固定資産税との違いにも注意を
「毎年の固定資産税を払っているから問題ない」と勘違いされる方もいますが、固定資産税と相続税はまったく別の税金です。相続税は一度きりで、かつ大きな金額が発生する可能性があるため、固定資産税評価額をもとにした相続評価との違いもきちんと把握しましょう。
申告内容の誤りは税務調査の対象になることも
相続税の申告に不備や漏れがあると、税務調査の対象になることがあります。とくに親名義の家などの不動産は評価額の算出を誤りやすく、後日の追徴課税につながるケースも少なくありません。申告前に内容を専門家へ確認してもらい、正確な評価額で申告することが安心につながります。
相続後に慌てないための「今できること」
- 不動産の評価額を知っておく
- 相続人を整理し、配分を考える
- 生前贈与や遺言書の作成を検討する
- 信頼できる専門家に事前相談する
このような準備を進めておくことで、相続発生時に慌てず対応できます。さらに、家を手放すことを視野に入れる場合は、相続と売却を一体で考えることも重要です。
ハウスドゥ 取手戸頭店（株式会社JOB HOPE 茨城県知事（2）第7366号）では、不動産相続の無料相談、査定、直接買取までワンストップで対応。地元密着のネットワークと全国700店舗のHOUSEDOブランドで、あなたの不安を解決します。
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