不動産売却は大きな金額になるので、消費税の有無は無視できません。消費税は必要なのか、またその条件などが複雑なので、よく整理して準備しておくことが必要になります。
消費税がかからない場合
まず消費税がかからないパターンを挙げていきます。
・土地の売却
不動産の中でも土地限定で消費税は一切かかりません。土地は消費してなくなるものではないので、消費税の概念から外れますので非課税です。消費税が不要なのは個人の土地の売却でも、事業用の土地でも同じです。土地に関しては消費税を心配することはありません。
ただし事業用の場合の不動産で建物も売却となると、その部分は消費税がかかります。土地と建物とで分けて考える必要があります。土地だけは消費税を気にしなくても大丈夫です。
・個人が自分用の建物を売却
売り手が個人であり、住むための建物を売るときも消費税はかかりません。例えば自分で住んでいた住居用の自宅を売るときなどです。これが事業用の建物であれば課税対象です。あくまでも住むための建物を個人が売る時だけです。わかりやすいのは個人が自分が住んでいたマンションや一軒家を売却するときは、その不動産自体は消費税は非課税で済みます。一軒家であれば土地も消費税がかかりませんし建物も同様です。
ここからもわかるように個人が自分で住んでいた住居を売る場合は土地、建物どちらにも消費税はかかりません。しかし、個人が不動産売却をするときでも課税対象になることもあります。次からは課税になってしまうケースを見ていきます。
個人の不動産売却でも課税されるパターンとは
個人で不動産売却をするときには消費税はかかりません。しかし個人事業主の場合は課税対象になる条件があります。それが事業の前々年の課税売上が1,000万円を超過していたときです。また、前年の1月から6月の間の課税売上が1,000万円を超え、加えて給料支払額の合計が1,000万円を超えていれば消費税は課税されます。個人事業主の場合は注意が必要です。個人事業主の例としては、賃貸収入を得ていた物件を売ったときは課税の可能性があるので、売上を気にしておくと消費税も把握しやすいでしょう。
賃貸収入を得ていた場合は、法人ではなくても個人事業主でも課税されます。あくまでも利用目的が何なのかが基準ですので、事業目的の不動産なら支払い義務が出てくることは頭に入れておくと良いでしょう。自分が個人・個人事業主・法人のどの立場になるかによっても、課税と非課税が別れてきますので注意が必要です。
具体例で計算してみよう
では具体例で消費税がどのくらいかかるのかを見ていきます。わかりやすいように土地と建物を同一の価格とします。
売却金額7000万円 内訳土地4000万円 建物3000万円
個人が自分の住居を売却
土地の消費税は0円 建物0円 消費税は0円
個人事業主が賃貸物件を売却
土地の消費税は0円 建物3000万×消費税10%=300万円
端数が出た場合は切り上げや切り下げになることがあります。この判断は仲介業者によって異なりますので、よく確認しておきましょう。土地の売却値がいくら高くても消費税はかからないので、気を付けるのは建物と言っても過言ではありません。
仲介手数料は課税対象
仲介手数料は個人であっても事業者・法人であっても消費税は必要です。仲介手数料は仲介業者のサービスへの対価ですから、消費税の対象になります。ですから、不動産が自分の住む住宅や土地であっても関係なく、事業用不動産であっても課税されます。物件価格に対しての割合で決まってきますから、ここは全員が支払うと思っておくと良いでしょう。仲介手数料の上限は決まっていますが、それに対して課税されます。ですから、消費税を含めると仲介手数料の上限を超えるといった現象も出てきます。あくまでも上限は消費税を抜かした部分だけを指しています。
納付は自身で確定申告をしなくてはならない
不動産売却にかかる消費税について分類をしていきました。個人と事業者、さらに使用目的などによって課税と非課税が別れます。複雑ですが整理しておくと消費税が必要になるのかが判断できます。仲介業者を利用すれば基本的には判断して計算して提示してくれますが、それに間違いがないのかを自分でも判断できるように知識はつけておくことが重要です。
また消費税が課税対象となったときの納付方法ですが、自分で申告しなくてはなりません。個人と個人事業主は確定申告です。法人は納付機関に要注意で、課税期間の翌日から2ヶ月以内の手続きとなっていますからタイムリーに処理しなくてはなりません。
まとめ
不動産売却をしたら消費税はかかる場合とかからない場合があります。その条件は細かく分かれているので、よく確認して備えておく必要があります。売却額が高いだけに消費税もそれなりの金額になります。ですから、事前に把握しておき、管理しておくことが重要です。
気をつけるポイントしては
・土地は非課税なので建物だけ
・個人か事業者や法人か
・事業者の場合は過去の売り上げ額
このあたりをしっかりと管理・説明してくれる仲介業者を選ぶとスムーズです。
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